[摘要] 《上海市房地产登记条例》（以下简称《登记条例》）自2009年7月1日起正式实施。作为《登记条例》的配套操作文件，《上海市房地产登记技术规定》（以下简称《技术规定》）经全面修订后，也同步实施。昨天，上海市住房保障和房屋管理局对《技术规定》进行了详细解读。
房屋建设工程抵押权预告登记转为房地产抵押权登记
房地产开发企业在房屋建造过程中，往往以房屋建设工程设定抵押进行融资，由此办理房屋建设工程抵押权预告登记。房屋竣工并办理房屋所有权初始登记后，房屋建设工程抵押权预告登记转为房地产抵押权登记。这次新的《登记条例》规定办理房屋所有权初始登记时，就将开发企业所有房地产、业主共有房地产、公益性公共服务设施房地产分别予以登记，并相应规定房屋建设工程抵押预告登记在转为抵押权登记时，不仅已预告登记的预购商品房不再属于开发企业设定抵押的范围，业主共有房地产和不属于开发企业所有的公益性公共服务设施房地产也不再属于抵押物范围。对此，《技术规定》明确，登记机构应当在房地产登记簿上将房屋建设工程抵押权预告登记改为房地产抵押权登记，抵押物范围不包括以下房地产：
（一） 已经办理预告登记的预购商品房；
（二） 房屋所有权初始登记时已明确的业主共有房地产；
（三） 不属于房地产开发企业所有的作为公益性公共服务设施的房地产。
抵押权人可以申请换领房地产抵押权登记证明。换领的房地产抵押权的登记证明中应当注记原抵押权预告登记的登记日、登记证明编号。
业主购买车位不单独颁发房地产权证
根据《物权法》规定,建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。对此，《技术规定》根据实际情况，对车位等转移登记作了特别规定:房地产开发企业因解散清算，将其名下未出售车位等转让给其股东申请转移登记的，申请人是清算人和受让股东，申请人还应当提交经股东会或者股东大会确认的清算报告和房地产开发企业按照原市房地资源局《关于房地产开发企业因解散清算涉及名下会所及未出售车位转让有关问题的批复》进行公示的材料。业主购买的车位不单独颁发房地产权证，可以在业主的房地产权证内予以记载。房地产权利人将一套住宅和两个以上车位一并转让申请转移登记的，还应提交业主委员会和物业服务企业共同出具的有关证明。
房地产因共同共有和不等额按份共有关系相互转化转移登记
共有房地产的权利人申请由共同共有转为不等额按份共有，或者申请由不等额按份共有转为共同共有的，应当办理房地产转移登记，申请人应当是房地产共有人。申请人除一般规定应提交的申请材料外，还应当向登记机构提交房地产共同共有转为不等额按份共有，或者房地产不等额按份共有转为共同共有的协议、契税完税凭证（原件）等。
房地产因共同共有和等额按份共有关系相互转化的变更登记
共有房地产的权利人申请由等额按份共有转为共同共有，或者申请由共同共有转为等额按份共有的，应当办理房地产变更登记，申请人应当是房地产共有人。申请人除一般规定应提交的申请材料外，还应当向登记机构提交房地产等额按份共有转为共同共有，或者房地产共同共有转为等额按份共有的协议（原件）等。
“九四方案”已购公有住房增加购房时同住成年人的变更登记
按照“九四方案”购买的公有住房办理房地产登记取得产权证后，需要增加购房时同住成年人为房地产权利人的，应当申请办理变更登记，申请人应当是已购公有住房房地产登记的权利人和要求增加为房地产权利人的购房时其他同住成年人。“九四方案”以后的已购公有住房同住成年人增加为房地产权利人，不属于变更登记范围，应按照《技术规定》申请转移登记。
历史遗留房地产登记按规定申请登记
对房地产总登记时应当登记而未登记的土地使用权和房屋所有权，以及房地产总登记后至1996年3月1日前竣工的房屋，在申请房地产初始登记时，提交文件不能完全符合《登记条例》规定的，为解决历史遗留问题，房地产权利人可以按照《技术规定》，提交《上海市房地产登记申请书》、身份证明、房地产权属来源证明、地籍图、房屋平面图、房屋、土地权属调查报告等材料，申请登记。
登记机构受理申请后，应当向房屋所在地的区县房屋、规土管理部门核查。经核查，当事人提供的房地产权属来源证明无异议的，应当将有关情况在本市主要报纸或者其他媒体上公告。公告六个月期满无异议的，应当核准当事人的登记申请，并书面通知申请人领取房地产权证；公告期内有异议的，由区县房屋、规土管理部门对异议事项进行核查。经核查，异议成立的，登记机构不予登记；异议不成立的，区县房屋、规土管理部门通知登记机构予以登记。核查时间不计入登记机构审核时限。
当事人持有《登记条例》实施之前颁发的房屋所有权证或土地使用证，要求办理房地合一的登记的，参照上述规定办理，但可以不经过公告程序。
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