黄欣伟：吃吃喝喝都是楼事

到了年底，回想这一年的撰稿，都离不开楼市两个字，从政策、动态、反馈、现

象到各种坊间参差，难得的资讯空窗期，是不是可以——跳开楼市说楼市？

近期在生活周遭发现的三个现象，比对了半天貌似也有楼市启发。

一、拉面还是奥灶面？

内环内的成熟居民区。

成熟是被美颜过的说法，其实就是“好地段里的老破小”。

近期就在近端，分别开了两家面馆：一家是全中国都知道的拉面，另一家是“包邮区”心知肚明的奥灶面。

很难界定谁比谁更好，毕竟今天的实体商业里面，扁平化反而是主流。

不是么？

投入两倍的装修，是不是就可以把单价翻番？

投入两倍的装修，是不是就可以生意更好？

投入两倍的装修，是不是就可以更加“扛冻”？

答案都是否定的，用更小成本到市场“试错”，或是绝大多数小老板应对消费降级的本能反应。

在商业凌冬之下，不能说逆势而上的大规模开店和扩张就一定没有生路，但是从概率和投入产出而言，大中小微老板们的“二八策略”也是事实存在。

差不多都在“十一”期间开业，按照房地产的说法：如今也基本度过了开盘期进去续销期，这时候已经褪却了广告投放、新店新鲜感、“起蓬头”效应，两家新店也就不再是新闻，只是周边N多生活配套中的两家“次新”。

生意的差别已经看得出端倪：

奥灶面在自媒体领域露出多次，但店堂里“能保持不断食客就不错了”；

拉面（与奥灶面）的策略之差在于“24小时营业”，至少午、夜两个饭点基本可以坐满。

也分别在两家都品尝过，价格、口味、环境、便利度都可以“一一抵冲”，那么问题出现在哪里？

在奥灶面的一次无意对话中，可见端倪——

北方口音的顾客，点单后叮嘱老板：“让师傅面拉得劲道一点哈”！

老板无奈歉意地笑答：“奥灶面不是手工拉的，不好意思”。

好了，有答案了：拉面是全国性范畴，奥灶面是江浙沪范畴，受众面宽窄可见。

再去深究“这个内环内老破小板块是上海本地土著更多还是流动人群包括新上海人更多”已经了无意义，只问一句：如果你是老板，今天还敢做细分市场么？

二、面包咖啡还是东北烧烤？

闲聊中，有朋友抱怨：“我们家对面的面包店，居然改成了东北烧烤”？！

朋友是百分百的上海小囡，她住的是中外环的上海第一代商品房居住大区。

朋友的不忿可能来自于对自身生活的不便，但一个转角业态的变更里，可以被联系更多。

这个上海第一代商品房居住大区，曾是上海第一代富人区——古北社区的西延伸段，早期承接了大量从古北单价2000美金/㎡外溢而出的住宅消费，成了市民口中的“次级”国际化社区，聚集了日本、韩国和台湾的常住人口。

该社区最高光的时刻，是一期交付期间，被上海市政府指定为美国总统克林顿访沪的参观点之一，被重视被自豪的背面也承载了被打造的“拿得出手”！

虽然配套和便利度和古北有不小的差距，但适用于房地产营销“向西4公里，单价差4倍”，所以在很长时段里都是延安路高架向西的最具性价比购房选择。

把时光机快进到2023年，咖啡面包改成了东北烧烤，缘何？

就事论事无外乎：“当然是咖啡面包开不下去”，但东北烧烤就开得下去？

后者是否具有生命力还不能臆断，但是和咖啡面包沉沦相关的两个问题呼之欲出：

1、面包咖啡为何维系不能？

2、为什么要换东北烧烤？

其实，单纯从房价变化上看，历经20年上海房价的单边上扬，在近两年的萎靡中，该区域和古北的价差其实早就从4倍缩小到1.5倍之内，不仅是因为彼此的配套都越来越齐全了，还因为——彼此的房龄都差不多进入“老龄化”。

曾经“马路上都是日本人韩国人和台湾人”的盛景，在历经楼市一波一波的置换中实现了“外退内进”，虽然在商业上还有曾经的东亚符号遗风，但购房人群已经逐步属地化，成为上海西区置换、新上海人刚需刚改的首选，毕竟配套是成熟的，毕竟距离机场和高铁都是一个起步费可及。

房龄的浮华褪却变成实惠，人群的国际回归本土，面包咖啡和东北烧烤，哪一个活下来的可能性更大？

我们走着瞧，但抱有谨慎乐观。

三、肯德基（咖啡）还是星巴克？

因为和咖啡馆老板比较熟，所以与人闲聊中不屑一顾：“肯德基的咖啡和星巴克的咖啡，成本都是3块不到，有啥差别呀”？！

自然引起围攻，有说口味不同，但只同意环境差别，对个人而言反而更喜欢在肯德基喝一杯15块的美式：店堂明亮、座椅笔直、喝足吃饱。

猜也猜得出反对意见的林林总总，无外乎口味更浓郁、环境更商务、品牌更高端，但是相比15和35的价格，换位消费者貌似更有反唇相讥的言之凿凿：

1、口味好到2倍以上么？

2、愿意为背景音乐、沙发座，摊销20元差价么？

3、今天，“让人看到我在喝星巴克”还有情绪价值或者溢价么？

答案都是否定的，但不可否认的是——去星巴克的还会去星巴克，再消费降级也不会“屈就”去肯德基的：“Starbucks，OK；KFC，No”！

这是消费降级中的一个特别想象，宁愿不去也不将就。

也可以理解这般极端：星巴克更商务，咖啡的附加值得到了体现，和朋友客户约在此间，也给对方传递了尊重和对等；肯德基更烟火，在这里喝咖啡可以狡黠地回避疑问，因为没有人知道“咖啡配餐还是餐后咖啡”，咖啡的重要性被隐藏起来，矛盾也就不那么矛盾了。

特别是在商务区，特别是在工作日，星巴克所承载的心理暗示，是那些选择“多付一倍价格者”的自我说服：一人可以KFC，友人必须Starbucks！

推己由人，在不同定义的区域，两种业态的生命力、开价底气、供需精准都不同；

换位思考，两个不同的咖啡，面对不同客群、不同主流行为、不同消费都不同。

谁都没有错，就看合适与否。

楼事也是楼市。

因为业态背后是消费，消费的主语是人，那么和人群有关的无外乎是空间：居住社区、商业实体、办公场所，无不承载着人流“用脚投票”的取向、去向和趋向。

从2023进入到2024，上海楼市不论多空和盛衰都将继续前行，在分化被广泛认同的将来，大政策大方向大趋势的宏观不可逆，但小群体小动向小细分里，或也藏着可能引发蝴蝶效应的预示。

祝各位同行眼观六路，押对未来。