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这是一个在网上流传甚广的戏谑，笑过包括苦笑过之后，对于“人定胜天”是不是不那么坚定了？！在5月17日“又一次史诗级利好”之后，上海只是跟进了公积金利率调整，其他依旧拖拉。明明可以抄香港的作业，明明可以随政策的大流，到底是为什么？![]()
迫切性不强
二手砸盘也非普遍现象
在上海放开限购的请愿山呼海啸中，如今来自豪宅的（呼吁）也壮大起来。在今年第五和第六批次新房名录中，单价“10万+”项目变得稀少，但这种难得的高端“饥渴”也维持不了太久，近期盛传的上海新房第七批次名录中，豪宅项目重新形成供应大组团，毕竟【2024年豪宅上市量惊人】的事实从去年土拍就已经注定了。好了，交待完背景，回到“上海为啥不跟进政策”的舆论之惑？坊间已经感觉上海楼市到了最危险的时候，当然这般危险的体感也是一分为二：1、站在微观立场上，本人、本项目、本门店、本区域的成交量寥若星辰，出于自救目的的“会哭的孩子有奶吃”；2、羡慕杭州、南京、深圳在“517史诗级利好”之后的人头攒动自竿见影，虽然那也可能只是宣传的“选择性相信”。3、特别是四月份火爆的豪宅品类开发商，他们既欣慰于“平淡上海楼市的豪宅率先复苏”迹象，却也未雨绸缪地担忧未来上市量，有没有足够承接、转化和匹配的“客户存量”？4、豪宅毕竟不是白菜，特别是在今时今日的背景下，类似当年温州炒房团背着现金买整层的水中月已经一去不复返了：不能奢望复购，只能寄望扩大来源。上述都是供应端的诉求，有即时惨淡的刚需&有“必有远虑”的豪宅，但可惜他们不掌握政策的那支笔。![]()
反过来，“掌握政策那支笔”的那边厢，可能看到的景象并不那么紧迫：1、豪宅还在日光，君不见近期认筹数据喜人的嘉佰道、中建壹号；2、郊区项目的乏善可陈，也完全符合之前“第二次房改”中的分化愿景；3、即使被称为水深火热的的二手房市场，“砸盘”毕竟还是少数，成交还在继续。这个时候，“只有嘴硬”的那几个老面孔，从一定程度上是害了上海楼市，因为那些强词夺理、那些一叶障目、那些人身攻击、那些刻舟求剑，统统可以被政策的拖沓所用：“市场不是（在你们嘴里）蛮好的嘛，干嘛要出政策”？！一边要申请政府救济，一边还在狂晒自己有别墅，这种人格分裂其实算是上海楼市的高级黑。![]()
政策利好的持续性有待观象
呼吁上海楼市政策跟进的人群，来自于供应端的产业链上上下下，如果完全满足他们的率先，想必政策制定者也要三思而后行：1、不仅要放松，而且到一步到位地“脱光”像香港那样；2、如果上述还不见效，那么就“买房送户口”、取消公摊、永久产权。那些鼓吹“政策工具箱足够充裕”的论调，其实只是一厢情愿的单相思，或者说“只是说对了一半”：工具箱的确充裕，但工具箱不会任由营销经理、媒体和房东们“自助取用不限量”！每个人都可以站在自己的立场发表诉求，但要求自己的每个诉求都能兑现就有点摆不正自己的位置了，这是主观要凌驾于客观甚至宏观之上的绝无可能。即使近期被艳羡的南京杭州深圳包括前段时间被捧成标杆的香港，对于上海的政策制定和管理者而言，每一个所谓的成功样本都可以被关注，但关注点更为全面：1、香港在“撤辣”之后的热闹非凡，如今再去拉拉成交量，几何？2、在之前“买房落户”和“517史诗级利好”叠加之下，南京杭州和深圳的回暖是短期的，还能持续多久？3、就算杭州“只要把二手房挂牌就能享受新房首套”导致挂牌量激增事出有因，但由此给二手房市场带来的价格承压不可忽视；4、上海之前憋出来的“以旧换新”倡议之下，有没有事实激活郊区项目重灾？5、就算在上周末因为“517史诗级利好”导致的各地售楼处爆满，那么本周呢下周呢，还有待观察。![]()
其实完全可以理解政策的制定者和管理者，他们不是也不能站在某套房、某家门店、某个项目、某区域的维度看问题，更不能被一介房东和销售经理们牵着鼻子走，你们乱说一气发泄完就法外之地了，签字的可是要对整个上海楼市担责！关于【上海为啥迟迟不放开限购】的原因，坊间各有猜忌，本人之前的文章中也有关于“看看别人试错”和“最后一张牌忌惮”的观点，虽然我们都不是“签字人”肚子里的蛔虫，但我们同样不是他们的利害处境，不能信口乱开河。
举个写政策分析的例子：大部分博主固然可以在政策发布的第一时刻跟进，分析自带立场，但这类流量博文的同质化竞争生态圈，少不了的一个USP环节是“为后市算命”，一段时间之后验证了自然可以自己掀起第二波自吹自擂，但若南辕北辙打脸了呢？当然，世上无难事只怕不要脸。
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预判性未卜
还是要以唤醒刚需为终极诉求
好了，时隔一周再拖沓地复盘“517史诗级利好”，本身就表明一种态度：1、之前那么多“史诗级利好”效果如何，如今“史诗级利好”快成了戏谑；2、“中国楼市是纯粹的政策市”，这话曾经对了20年，但不能保质未来；3、政策最终反馈表现在市场，过往的咬文嚼字作为判断方法论也过时了。1、取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限；3、首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。第一条是放松资格，让“想买的”并“能买的”应买尽买，事实上两者缺一不可；第二条是降低成本，银行可以自愿无底线撬客，但今天购房者缺的是利息么？第三条才是最大杀招，但降首付不是降成本只是降门槛，6.6倍的杠杆背起来。不想去扫了各位同行的兴，也知道在世道清淡的时候，每一次曙光都被拿来当做救命稻草的感同身受，但站在局外人的公正客观来看，上海尚未跟进&上海还不“一脱到底”的背后，自有不能明说的苦衷。![]()
主导政策自然需要为政策（变化）带来的结果担责：如各位所愿的放开之后，会带来三种结果：1、量价齐升固然可喜，但房价重回快速升势，有人欢喜有人担忧；2、量价仍未如预期，或者在短期振作之后又归于平淡，还有后手么？3、流通性得到了释放，价格“稳定但不冒进”，但这又有悖于市场常理。换位一下，如果端着手机的营销经理、中介、房东、购房者甚至事不关己者甲乙丙丁，“如何选择”是简单的，但“如果不能如愿怎么办”就难以回答了，更逞论“如果不随人愿如何担责”的兜底自问了。其实，即使不同站位的人群，今天在对待房地产救市的态度其实也很矛盾：1、从业者寄望于“政策一出闻鸡起舞”，但又言之凿凿地展望房地产的市场化；2、有产者希望名下资产保值增值实现财富自由，却担心流动性丧失的纸面富贵；3、未购房者希望房价再下跌，但越便宜越不敢买，人人都有抄底的完美主义；4、即使所谓的看热闹群体，讥笑他人割肉的同时，也在祈祷别波及自己。正因为这三年楼市的渐冷，让即使四月份高歌猛进的的豪宅甲方们，也会在上市档期这个问题上产生了分歧：看到了豪宅的日光，也看到了捂盘涨价的可能，但更忌惮于后市供应量以及客户“成长周期”，更知道楼市的整体回暖恰恰来自于买不起豪宅的刚需群体，20%就算做了80%的成交金额，本质上也是希冀于唤起另外80%的步调一致，否则客户池就这么大，接盘的人在哪儿？![]()
上海未“及时”跟进落地细则，坊间的诉求巴不得第一时间同步，但可能么？放松和放开是两码事，目前来看：上海放松可期，放开会审慎。在目前关于上海出政策的必要性排序方面，上海楼市远远未到“最危险的时候”，不仅市场未到甚至连山呼海啸者的言行也未到，这个懂的都懂。服药之前的心理建设，首先要唯物辩证——是药三分毒，正视副作用。
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评评谈谈才是ZHEN2024-05-24 17:14:12来自北京市
