![]()
2024年6月7日，赶在高考的第一天也是端午小长假前的最后一个工作日，上海公布了今年上海第三批次集中供地名单。
此次出访的地块仅4 宗，与数量多少以及具体信息相比，本次公示最有看点的是该批次将取消自2021年4月30日起执行的“溢价上限10%”的限制条件。与（高考）“分高者得”一样，上海土拍重回自由竞价&价高者得的时代。![]()
关于“上海土拍取消限价”的消息，坊间几乎一边倒的持支持态度，联想到之前更有几个知名大V密集撰文“为上海放开限价请愿”的桥段，当然不得不让人产生“打配合”的猜忌，但这已经不重要了。收集了一下坊间对于该资讯的评论，稍有的争议集中在两点：第一，取消了“限地价”，是否等同于“限房价”也不复存在？第二，去年在“限地价”规则中拿地（今年将上市）的项目，输在起跑线？更有心急的各路媒体，开始叫嚣“上海房价即将大涨”的未卜先知，算是进一步呼应“527上海新政”的史诗级利好，这个小长假的放假心情又充盈了期待。第一，上海新房限价始于2016年，而房地联动价的出台是在2021年！上海对于新房价格的管控“这次没明确说一并取消”，所以取消土地限价≠取消限价。第二，在房地联动价制度下拿地，特别是“2023年拿地2024年上市”的项目，其实已经得到了2023年以来“房地联动价逐步放松”的助攻，只要市场能接受，项目利润肯定是有保障的，机会和风险是并存的。但，就算遂了大多数人（主要是从业同行）的心愿做一个有利推断：假设上海限价在不久之后也彻底取消，从面粉到面包的定价全部听市场听供需，限价取消是否真的如部分媒体所言——有百利而无一害？![]()
从宏观市场和中观房企这两个层面来看，取消限价貌似全部利好：1、取消了限价（包括限房价），房企可以一改之前“从成本抠利润”的做派，交房即纠纷的现象可以减少甚至杜绝；2、取消了限价，房企可以重新把注意力拉回产品竞争层面，只要市场（购房者）愿意埋单，产品做加法有利于“好房子好社区”的中央要求；3、取消了限价，房企可以恢复拿地自主权：拿或者不拿、（拿了）对应配置什么标准、未来如何定价，房企可以自行做主。选择性收看，在上海土拍限价取消这件事上，又一次发生了。![]()
喜的是显而易见的市场回暖，不仅是一手房的案场人气包括之前有些冷清的项目，而且二手房带看的热情更加高涨，在弄堂和路上“一个中介带着几个看房人”的组合出行又久违地随处可见了，关于案场收回折扣和房东跳价的描述也开始重新回到目光所及，虽然还只是零星现象；忧的是二手豪宅的冷漠如常：特别是近期位于外滩一线江景的次新豪宅绿城黄浦湾，先有“走了一个牙医&来了一个湾湾”的13万砸盘传言，后有“景观高区16万单价成交，较之两年前高位降价2000万成交”的令人咋舌。虽然有媒体予以驳斥说不同位置定价不同很正常，但个案的断崖程度之深以及“连房东也并未受到新政利好的鼓舞”，这就值得窥一斑而知全豹了，至少要引起重视。把二手豪宅的罕见低调，与四月份豪宅新房的强势“日光”进行同位类比，都是针对价格不敏感型购房者的产品，为什么前后不过一个月的时长，姿态却呈现背离？答案或者说“病因”在于两个字：倒挂。正因为最近几天“限价（取消）”是热门字眼或话题，那么就该话说从头：成败皆因倒挂起。新房比二手房便宜的现象，将其独立来看当然是荒唐的，但站在2016年的房地产调控背景之下也就不足为奇，管理层出此下策也是迫于无奈。只是限价推出之初，“倒挂可能导致新房投机&二手房价格被拖坠”的牌面逻辑，却在火热到发烫的上海楼市被事实碾压：一边是新房因为“买到就是赚到”而果不其然地被金融化，由此催生了“卖房打新”的下有对策；一边是二手房并未受到新房价低的连累，反而因为区域供应不足以及学区附加等外围作用力，堂而皇之不跌价甚至向上跳价并不愁接盘！如今在回想那个火红的扭曲岁月，足见市场预期高度统一之下的力量。![]()
只是此一时彼一时，到了2024年——新天地一手（单价）17万可以清盘，但25万的二手房终于开始被问责“凭什么”，近期市中心二手豪宅价格松动以及在新政利好加持之下成交和人气远不如刚需就是明证。在绿城黄浦湾所谓的砸盘案例中，有一个观点足以深思：“买家都非常理性，一分钱不加，爱卖不卖”，换到了前几年——房东也是这么对待购房者的。倒挂（推行）其实是容易的只要一纸公文，但纠偏却需要时间慢慢拉锯：其中以近三年的买卖双方触及利益最为深刻和敏感，包括购房者的不惜断供之悲壮、“新晋房东（投资客）”的割爱离场之肉痛。从2016年限价之初，就有一个观点一直被淹没在楼市喧嚣之中，那就是：“等到购房者的内心习惯了以新房价格来定义市场，二手房的踩踏就是大面积惨烈存在”，如今随着外环外到中环的“倒挂”已经基本不再，内环作为最后的堡垒，购房者正用“要卖就以新房价格为锚定”的逻辑在指正房东们。![]()
上海救市，始于2022年的下半年，以政策幅度为标签，大致历经了四个阶段：起初执迷于“政策万能”的傲慢，基本采取“重在参与”的跟随战术；其次开始“从刚需着手”，推出了以人才引进为幌子的临港金山放松限购；再者针对“因为卖不掉所以买不了”的改善购房，出台“以旧换新”加强流通性；最终苍蝇老虎一起打，“527沪九条”的力度领跑一线城市，温和低调的上海楼市终于名副其实地“史诗级”了一回。之所以要回顾上海救市的历程，是想说明在不同阶段有不同的出发点，所以政策着力也有轻重缓急以及侧重方向，只是逐渐加大剂量的背后，是每一次蜻蜓点水的无效，如今——上海救市，肯定是端正态度了。再回到从“527沪九条”至今的市场，历经了大半个月效果不可谓不明显，加之从时间轴来看，六月有五个周末（其中还夹杂一个端午小长假），所以“把六月份30天作为一个考核周期”是可以看出&说明一些市场端倪和方向的。![]()
六月前两周的热闹固然可喜，但不得不承认其中的人气和数据都有水分：1、来访和带看的飙升，是被新政利好激发起来的欲望，但“看房欲”不等于“购房欲”，只是相对前一段时间的客户关注疏离而言；2、网签的短期暴增，也少不了部分“因为新政出台导致可以享受更好政策所导致的重新签约”，（反之）就算后两周有降低其实也不代表人气不行；3、六月上旬的成交，去的是房源的库存，更是“前期积累客户”的库存，后续新增客户的数量、转化率、转化周期，才是新政的威力体现；4、豪宅客户“只看倒挂只买新房”，恰逢上海新房第七批的官宣，二手房市场的量价关系也值得抽丝剥茧地关注和解析。至于客户“被惯坏”的问题一定存在，就像在市场强势时候的做派：过去20年所谓的“愈调控愈涨价”就是市场压倒了政策，如2016年的限价之下面对“倒挂”都能卖个盆满钵满，但如今是——市场从ICU准到普通病房的术后修养期，人气的集聚和共识肯定是需要一定周期的，这点毋庸置疑。那些为土拍限价取消而“一步到位”断言房价上涨甚至就此反转的先见之明们，其实用双标来咬文嚼字：限价就是向上不限制，向下难道就限制了？！![]()
近期，关于部分地方（政府）劳心劳力保交楼，但因为所在城市整体房价下跌，导致了部分地区的业主拒绝收房，看似荒唐实则苦涩。还是那句话：今天的房地产问题，依托房地产解决不了，政策也鞭长莫及。购房者被限价沉浸了几乎一个“义务教育期”，已经用脚投票在“做掉”倒挂，如今又想从面粉放开直接迈入面包涨价阶段，这种饥饿营销或是刻舟求剑。先把成交量拉回到“有人卖有人买”的平稳周期，厚积个几年再薄发罢！
![]()
免责声明：文章图片部分来源于网络，因编辑需要文字和图片之间无必然联系，仅供参考；好的内容要和大家分享，因具体来源不详无法和版权者一一取得联系，如有认为作品不宜网上提供浏览或不应无偿使用的，请及时联系通知我们，我们将予以删除。
评评谈谈才是ZHEN2024-06-08 14:09:19来自北京市
