不知道是不是巧合，上海楼市姗姗来迟的“沪九条”新政发布，恰逢上海解放75周年纪念日。之后直到儿童节的这个周末：到处火爆、到处看房、到处“创新高”，但媒体眼中的第N次史诗级，当下还是抱着“不可不信也不可全信”的态度，唯有拉长时间轴来回顾，才能对“又一次史诗级”做出客观公正的市场评价。一句走着瞧，到底要多久？至少是过了六月份。 PART 01
五月的最后一周，确切地说是“527沪九条”颁布之后，市场的反应是迅速而生猛的，不仅是非工作日的成交量创了新高，到了周末更是——中介门店没有人，他们都去带看了。和一线的新房和二手同行保持了连续几天的沟通，虽然他们来自不同区域、不同项目、不同门店也面对不同类型的客户，但整体的反馈基本趋同：1、市场的确是热起来了，威力大于之前几次“史诗级”的总和；2、之前迟迟观望不下场的刚需客，这次终于被唤醒；3、（相对而言）豪宅客户比较淡定，或许他们锁定的是“新房+豪宅”；4、很难说是具体哪一条政策之“功”，是组合拳丰盈足以让客户自行取用。好了，上述四点特征除了第三条不够让人振奋，其他三条的特征已经体现在大街小巷、走街串巷、刚需案场，上海楼市的上一次这般热闹是几时？总之久违了。和“抢发新闻&抢做定论”的媒体不同，过去一周上海楼市的全面响应，功劳应该如何界定——是新政的力量，让一个观望了两年之久的客户火线醒悟？当然不，从目前的带看和成交来看，多数都是老面孔，特征有三：1、都是之前跟踪交流了很久的；2、都是看了好几次（套）；3、也不乏已历经了和房东的讨价还价。只是新政帮这部分“需求真实、意愿存在、犹豫不决”的客群下了决心。不得不提到的是：虽然坊间开始吹响了“看涨”甚至“反转”的号角，幸亏上海房东和房企还能做到前事不忘后事之师，所谓跳价和收回折扣的现象基本凤毛麟角，更少有听说“房东涨价客户依旧咬牙接受”的牛市迹象。成交要感谢政策的出台，要感谢客户的果敢，更要感谢房东和房企的厚道。大量的客户调查样本显示，五月最后一周的成交，几乎很少有“现杀”。 PART 02
被连线的那些个相熟的一线同行，包括新房和二手房，随着洽谈的深入，发现各自的具象体感其实还存在着偏差，有些甚至算是天壤之别：比如：外环的热度明显高于中环，内环就相对更“淡定”。也正常，之所以这次被定性为“唤醒刚需”，也和政策的针对性和指向性脱不开关联，毕竟“社保五改三”和“单身外环内可买二手房”都是对新上海人的松绑，时隔多久的突然大赦，有助于他们——提前两年安家上海。而矢志于豪宅的富人客户，目前的去向高度趋同，那就是内环的新房：不仅是因为“还有倒挂”，还存在“买到就赚到”，更因为今年内环的上市量足够充裕，2024年的下半年只要想买，一定买得到。又比如：对于后市的判断。虽然其实在任何市场阶段，都存在不同的预期，但是对于“527沪九条”的目前强大杀伤力，同行们也有乐观和悲观之分，而且看起来都有那么一点道理：前者认为刚需被提振之后就是整个市场的唤醒，而后者认为“陈年客户”用完之后市场还会恢复如常，顺便提出了本次政策“不够精准”的几个方向，那就暂且放进下一次再“史诗级”的工具箱吧。所以，说市场“太热了”的有之，说市场“没动静”的有之，其实都是事实。当然也有趋同，本轮最热的就是之前最被口诛笔伐的。的确，这几天的媒体举出最有力的市场转热证据逃不脱三个字：老破小。这种其实隶属于上世纪80年代（部分甚至60年代）开发的老公房，因为房龄也因为面孔控制，如今的总价都在三四百万；但是这类产品优势一直以来存在着让购房者欲罢不能的附加优势，比如：（相对而言的）总价低、不少位于市中心、以及背后的对口教育资源。这几天在市中心的一些老公房区域，西装革履的中介像导游，背后跟着三五个“一看就是购房者家庭”的男男女女，这款人群搭配像贴了标签，穿梭在大街小巷，所以即使新房和二手房，即使内环或外环门店的中介，对于“老破小崛起”是达成共识的。 PART 03
以六月为一个全统计周期
紧盯三大数据
造成上海房东和房企保守的原因，可能因为全程旁观了香港杭州等地的悲喜曲线：香港撤辣之后的一个月内，也不断传来“日均成交量是过往数倍”的亢奋，只是如今再没有人播报香港楼市了，因为“一夜回到了撤辣前”；杭州楼市在宣布“买房可落户”的那些日子，也传出类似香港撤辣的即时火爆，如今再看每天的日成交量，200-300套的来来回回。由此可见，“拉长时间轴”虽然在判断速度上，会显得后知后觉，但是基于较大数据&较长周期的样本中和之后，更接近真实也更接近趋势。至于是不是浮华会褪却，至少要给六月份一个完整的交易周期吧。既然如此，六月看什么？三大数据是不会骗人的。其一是成交量：1、包括新房市场上，根据供应结构不同的市场消化意愿；2、包括二手房市场上在价格可能发生变动情况下的接纳意愿和心理价位，房东的态度每天都可能发生变化，所以不能“按着卖方的欲望”来静态统计数据。其二是成交价格：1、新房市场虽然每一批次都有“人为涨价”，虽然幅度被控制在百分之几的范畴之内，但“统一层级不同区域”的定价进行环比研究，还是可以看出端倪，比如浦西东外滩定价高于了浦东中环，这个背后定价方的底气从何而来？！2、二手房市场更是一个各人各想法的微观组团，围绕着价格异动包括了房东的态度变化、中介对其劝导的作用力、客户在可选择范围内的急迫程度决定了就范概率。其三是转化速度。之所以不认同五月新政后一周的市场火爆能说明什么问题，就是基于“客户从首访到下定付钱”是需要一个周期的，即使在楼市火爆的过往N年中，也需要历经好几个轮次的反反复复，“当天来访当天成交”的记忆，如今应该是极其偶发。转化速度是最能说明问题的数据，也是最难以获得的数据，案场和门店是比较忌讳把这些数据对外“煞风景”的，当然内部是可以流传的。所以，转化速度会反馈在卖方的价格态度上，观摩一段时间的折扣动向可以猜个八九不离十。 PART 04
评评谈谈才是ZHEN2024-06-04 11:14:15来自北京市
