[摘要] 1994年中央和地方启动分税制改革，地方政府财政收入约占全国财政收入的40%。随着地方支出增加，地方财政压力不断加大。土地出让金作为地方政府预算外收入，有效的弥补了地方财力的不足。这成为地方政府“乐于”卖地的主要原因，全国土地出让金收入也逐年攀高。
3、2010年上海土地市场分析
总体市场：供大于求，楼面均价同比上涨15.59%
2010年上海的土地市场，总体呈现出供大于求的状态。供应方面，全年供应量2940.19万平方米，同比增加19.33%，供应量集中于下半年，尤其是9月，达到全年供应峰，单月供应679.84万平方米，环比上升113.27%。成交方面，全年成交量2504.92万平方米，同比增加26.26%，年初市场表现活跃，第二季度受到调控与供应不足的双重影响，成交明显下挫，而第三季度起，随着供应量的井喷，市场回暖明显，成交量逐月上升至9月达到点，第四季度的成交回落至年初的水平。价格方面，2月的表现最为突出，受到2009年以来市场景气的影响，地王频出，溢价率甚高，拉动整个2月的楼面均价突破万元，土地市场表现非理性，随着调控期的来临，地价受到抑制，尽管9、10月的楼面价格有所上升，但溢价水平不高，整体市场趋于理性。
图：2010年上海土地供求走势
数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com
住宅用地市场：9月最为活跃，楼面价低于2009年，保障房用地供应完成率109.09%
2010年上海的住宅用地市场，主要有3个特征：首先，整体供大于求，成交同比涨幅明显。全年供应量1222.45万平方米，同比上涨15.28%；全年成交量977.27万平方米，同比增加59.67%。其次，土地价格同比下降，保障房用地的大量成交为主要原因。全年楼面均价为6632元/平方米，同比下降16.52%。由于保障房的建设力度的加强，上海集中于9、10月推出一批保障性住房用地(动迁安置房用地)，从而拉低了全年的地价；剔除保障房用地的因素，全年楼面均价为8379元/平方米，同比上涨5.49%。第三，9月的住宅用地市场表现尤为活跃，当月的土地推出及供应量分别达到476.47万平方米、355.34万平方米，分别占全年总量的38.98%、36.36%。
根据2010年上海住房供地计划，全年计划供地1100公顷，比2009年增加35公顷。其中，存量土地以及新增土地各占一半，纯粹的商品住宅类型用地仅为330公顷，占总量30%；带有政府保障性质的“保障性住房”、“棚户区改造”和“自住性中小套型商品房”用地分别为250公顷、450公顷以及70公顷，占总量70%。从实际的供地完成情况来看，上海全年共推出1222.45万平方米的住宅用地，完成率111.13%。其中保障性住房用地供应840公顷，完成率109.09%。
图：2010年上海住宅用地供求及价格走势
数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com
商办用地市场：理性发展，8-10月为成交高峰期，地价涨幅明显
2010年上海的商办用地市场表现较为理性。全年供应量396.70万平方米，同比上涨18.08%；成交量330.63万平方米，同比增加11.65%。上半年商办市场表现较为平淡，除了2月受到热门地块（黄浦区163街坊地块、外滩国际金融服务中心地块）的影响，整个地价水平被拉高至22578元/平方米之外，其他月份无论是供应还是成交均处于低位徘徊，尤其是第二季度，几乎没有商办用地的供应与成交。下半年的商办市场开始活跃，无论是供应量还是成交量均有大幅提高，7-9月的持续供应井喷，带动了8-10月的集中成交。地价方面，全年的楼面均价为7733元/平方米，同比大幅上涨61.9%。但是从溢价水平来看，全年平均溢价仅为11.12%，较2009年下降7.13个百分点，市场发展趋于理性。在住宅市场受到调控影响较大的背景下，不少开发商转投商业地产的领域，对商业用地需求的增加也是导致政府提高出让起始价的重要支撑。
图：2010年上海商办用地供求及价格走势
数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com
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