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今天将要探讨的话题，其实不是主动发起的创新思考，而是基于2023年至今的城市更新市场格局：越来越多的空置、业态填不满空间、网红的生命周期越来越短，但即便如此还是有值得我们关注和思考的火苗在微弱而倔强地递增，那就是被笑称为穷鬼生活方式的Citywalk大兴其道，消费降级不是完全没有消费。![]()
“万物皆可研学”不分对错
但给枯燥的产业（园）一条出路
好像是2022年下半年开始，一股名为Citywalk之风席卷大江南北：说是城市漫步但绝非毫无目的的闲逛，而是将沿途的建筑、景点、商业、消费、策展、演出等串联起来，形成一个足以打发一段时间的——市内“穷游”线路。于此同时，在Citywalk成为时髦的过程中，生活方式被匹配或者说搭载了一种可以带来消费的游览商品名叫研学：从最早脱胎于中小学课外知识补充的范畴，打破了人群&年龄限制的禁锢，成为年轻人乃至全龄人群皆可参与，毕竟没有人是所谓的万宝全书，只要有知识的盲区加上想要探究的欲望，于是——研学是个筐，什么都往里装。研学也走出了见字如面的枯燥感：内容被科普化&互动化，嵌入Citywalk的户外场景和动线之后，成了寓教于乐的边玩边学，也没有后续的考核来验证“研学”成果，只要乐在其中就是当下。这种轻松的氛围之所以可以在整体经济下行并消费降级的背景之下走出逆势行情，一方面是基于其和传统旅游的向下兼容：不出城、用时短、够自由关键是费用省；另一方面是因为“从课堂走出去&从学习放飞去”的向外错位。于是，Citywalk并研学的模式，不仅适合课外，也同时兼容满足了团建、党建、亲子、周末等消费需求：不贵、不累，还能有点收获或知识的或经历的，按照如今时髦的说法叫做情绪价值。![]()
对比那些看起来更加高大上的正规文旅，如今在消费不振之下呈现出“船大难调头”的不自由：抛开前期投入更大、准备周期更长、需要外部资源链接更多等投入掣肘，在实际运用中也受到了竞争挤压之下的内生不振：首先是潮汐现象：那些马拉松、音乐节、集市，如果嫁接在交通便利的繁华地带还可以带来顺带效应，否则就要面临“有活动就人山人海，活动结束就无影无踪”的节点之踵，而因为停留时间有限也就不可避免地伴随着“拍照很热&消费为零”的初心背离；其次是僧多粥少“填不满”：所谓的僧是空间&所谓的粥是内容，而随着实体经济的下行，即使市中心也开始呈现空置率越来越高的困扰，因为经营不善导致的局部撤离会减少文旅综合项目的在线率，“有几个项目关掉了”对于整体文旅的形象打击，在消费者心理层面是巨大的；第三是独木不成林：内容填不满空间是个相对概念，但内容不够丰富却是一个绝对弊端，因为它不仅无法满足尽可能跨年龄、跨消费、跨喜好的受众群体，而且由于占时间不够长自然也就无法引发餐饮、露营、住宿等消费需求。就像所有的古镇面临着“召人不留人”的困境，早上十点大巴来&下午四点整体回，相比较为此投入的成本和运营预期，停留理由不足也是知易行难的无可奈何。可以这么说：“以Citywalk的方式做研学（生意）”受益于消费的降维打击，是以“小弄弄”挖了传统文旅高大上的墙角，也让消费者找到了时间、消费、情绪价值的性价比“平替”选择。![]()
说了研学钻了文旅的空子之后，再回过头来讲讲传统空间的招商和空置问题。今天的产业园和办公楼，都守着规矩也守着死板：产业园必须招产业招企业进来，在盯着或租金或税收的同时，没有给客户提供可以兼容或局部转型的外部配套条件，比如优美的环境、可步行可沉浸的室内外空间、相应的消费配套、完善的接待动能，还守着班车与食堂的两大基础配置，应对如今动态的大环境和竞争，明显表现出应变能力不强的奈何；空置不仅是经济大环境，还是这些年兴起的线上经济，越来越多的企业在“被线上”的试验之后，结合自身企业的特征和发展要求，或已适应或愿意尝试这种“分头工作&线上会议”的组合模式，员工得到了更自在的办公条件，而企业主得到了成本极大的实惠鼓舞，所以空置率增长已经迫近了CBD区域，影响界面不容忽视。Citywalk成就研学的范式，是不是可以给面对变化无计可施的园区业主提供一些“倒立”思维，放弃原有的本专业出发点，换之以“用研学眼光看专业”的方式，是否可以成就空间填补，成就类似于曾经的上海玻璃仪器一厂华丽转身为上海玻璃博物馆的经典更新案例？！原先的道路是：产业→产品→商品，接下来就是渠道和销售；如今是否可以微调路径：产业→产品→研学（包），这事园区和企业都可以做。从最初的卖产品（商品）、卖服务到未来的卖场景、科普、文创、情绪价值，毕竟在某些行业中，产业和商业的界限是模糊的。曾经在市中心的办公楼看到一家眼镜公司，开放式的办公区也可以接受外来人群的进出，那么问题来了：上海商务空间起步之初的商住雏形，在被后来的纯办公替代之时，被恫吓性宣导成“西装革履的的上班族和买菜大妈挤在同一部电梯里”，但是今天面对越来越多的办公需求下降，在某些适合的行业实施“商办共享空间”，只要在目标受众问题上达成兼容一致，企业主是愿意尝试的。曾经港剧里“开在居民楼里的商店”之场景，形象虽不如纯办公那般空间气场压过人的“正规”，但在当下，活下去才是第一位的。![]()
把产业“往文旅的方向”去联想一下，比如原本的磨具厂，看起来只有生产一条路，然后是一系列的传统打法：找渠道、找市场、找展厅、找投放平台，最终以销售收入的量化定成败。如今是否可以在“不颠覆主营模式的前提之下尝试增设文旅路数”？2、主场的空间、环境、配套是否“可内可外可观景”？5、和周边的文旅元素是否存在“连点成线”的拼接可能？![]()
再者，针对产业文旅化的土壤，城市更新项目的选择和改造也是重中之重。今天的城市更新市场，虽然言必称未来大趋势，但近端到中观层面的竞争也受到整体经济大环境滑坡的影响，从拼地段、拼价格、拼便利、拼服务，最终归结于拼性价比。曾经地段为王的城市更新，如今在同一个局域内也面临着产品同质化的困扰，这背后的最大诱因其实又是“成也萧何败也萧何”的三个字：标准化。城市更新和产业嫁接，其实最忌讳的就是标准化，但是因为过往几年的“好日子”里，只要地段赋予足够的底气，产品大差不差就会换取市场回报的大差不差，所以在城市更新过程中，标准化其实是各方都愿意绥靖的一个选择。只是随着整体需求的份额减少导致竞争白热化，出现了类似楼市一样的客群行为分化：买得起的（虽然总量在减少）但总归买得起，买不起的随便怎么激励都买不起，于是标准化迎来了对其“弊大于利”的共识扭转，甚至抛开了关于消费究竟是升级还是降级的定性争论：特别是当产业需要进行文旅探索的附加要求之下，标准化更加显得吃力：看起来也有那么一些大致标配的博物馆、亲子体验、手作空间、文创商店，也会因为产业的不同导致设置研学设施的要求不同，空间规划、运用、设置和动线，也完全不同了。![]()
回想上海郊区一些产业升级的路径：农田农用→农家乐&民宿→白领乡村体验→周末微度假，产业文旅化的探索并非突发奇想，只是——Citywalk的春风，自带着研学的商业模式呼啸而来，产业园对社会开放或是值得一试。当然，产业文旅化的思考，只是出于“消化空置面积”的去库存考量，而非不分适合与否地“一窝蜂向文旅转型”，这是需要明确的有言在先。城市更新的大潮生不逢时，与不可抗的商办空置率飙升狭路相逢，看似一场价格大战不可避免，但换个“脑”度看问题，或许可以各取所需。
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评评谈谈才是ZHEN2024-07-02 14:08:58来自北京市
