2024年上半年中国楼市走势分析及下半年展望

摘要：

【2024年上半年中国楼市走势分析及下半年展望】2024年上半年，中国房地产市场整体在调整中，二手房市场表现优于新房。政策频频出台，核心城市成交有所回暖，但整体市场压力仍大。展望下半年，预计新房销售降幅将逐步收窄，但投资开工表现或继续偏弱，市场仍处于筑底阶段。

正文：

2024年以来，全国新房市场整体继续调整，二手房市场在“以价换量”的推动下保持了一定的成交规模，但整体房地产市场的下行压力依然较大。4月30日的政治局会议定调了楼市政策方向，提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。5月17日出台的“一揽子”新政聚焦稳市场、去库存。6月7日国常会再次明确“对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进”。这些政策的落地使得部分核心城市的二手房成交率先好转，但新房市场整体尚未明显改善，政策见效仍需时间。

上半年，重点城市的新房销售表现较弱，成交面积同比下降约四成，6月因基数回落和政策效果显现，成交面积同比降幅收窄至约两成。1-5月，重点城市二手房成交套数同比下降13%，但自6月以来，二手房周均成交套数同比增长约20%，表现明显优于新房。土地市场方面，全国300城住宅用地供求规模同比降幅均超30%。由于优质地块较少，房企拿地意愿尚未修复，多数土地以底价成交。土拍规则继续优化，上海取消了土拍溢价率10%的上限要求，北京上调了部分地块溢价率上限。

小编点评：从上半年的市场表现来看，二手房市场的活跃度显著高于新房市场，这与消费者的购房心理以及政策的逐步落实有很大关系。尽管政策频频出台，但新房市场的改善仍需时间，特别是在三四线城市，限购和限贷的放开并没有带来预期的热度。消化存量房产和优化增量住房的政策措施在一定程度上帮助缓解了市场压力，但显然还不足以彻底扭转市场下行的态势。

对于下半年的市场走势，乐观预期下，政策的进一步落实或将使得新房销售面积与上年同期基本持平，全年同比下降约10%；中性预期下，全年新建商品房销售面积同比下降约14.9%；悲观预期下，全年降幅可能达到18%。供应方面，新开工面积下行态势难改，全年预计同比降幅仍较大。房地产开发投资额在低基数效应显现下，下半年同比降幅或有收窄，但全年投资表现预计仍偏弱。

总体来看，2024年下半年，中国房地产市场仍将面临较大的调整压力，市场是否能真正企稳，仍需观望政策的进一步落实效果以及居民收入预期的改善程度。未来，稳市场和去库存仍将是房地产调控的主要方向，各地政府需要继续优化政策，促进市场健康发展。