[摘要] 还有一周楼市即将迈入金九银十，供应下滑、开发商试探性涨价、政府引导开发商以价换量、住建部研究强化措施强化楼市调控，各种消息将充斥整个金九银十的进程，未来上海楼市又将迎来新一轮博弈。
8月21日 试探性涨价拉低成交量 刚需盘赶工期战金九 东方早报
“金九”在即，上海楼市成交量未见异动。
8月20日，金丰易 居&佑威联合研究中心发布的监测数据称，上周（8月13日-8月19日），上海市商品住宅成交面积为15.23万平方米，环比（较前周）上涨6.98%；成交均价为24071元/平方米，环比上涨2.35%；新增供应面积为18.99万平方米，环比大涨100.11%。
某上市房企营销负责人称，8月以来，上海楼市周成交量一直维持在15万平方米上下。除了传统淡季的因素，各楼盘缺少折扣优惠是主要原因，“目前优惠到位的热点区域、板块、楼盘比较少。”
接近楼板价销售 嘉定一楼盘热销
位于嘉定的常发豪庭似乎是个例外。
该楼盘某营销负责人此前称，常发豪庭在前一周末首次推盘，推出200套160-237平方米毛坯大平层，均价在1.4万-1.5万元/平方米，“开盘当天会有较大幅度优惠。”按这位营销负责人的说法，常发豪庭的楼板价为1.2万元/平方米。
嘉定某楼盘开发商称，按1.2万元/平方米的楼板价算，常发豪庭1.4万-1.5万元/平方米的定价要算上优惠，这么卖其实是亏本的。
相对较低的定价，对常发豪庭的成交拉动明显。
佑威数据显示，上周常发豪庭成交了58套房源，位列成交面积榜首。成交均价为12965元/平方米，接近上述营销负责人所说的楼盘价。
佑威机构执行董事黄志坚说，常发豪庭以接近楼板价销售，说明房价是由当时的“供求关系”决定，而非地价决定。开发商如果拿高价地，特别是单价地王，要特别慎重，房地产开发只赚不赔的年代已一去不返。
即便是常发豪庭，上周也仅成交了5064平方米。
黄志坚认为，部分楼盘收窄优惠，甚至涨价，“打击”了购房者入市的积极性。总体上看，8月上海楼市成交量不及7月已是大概率事件，预计8月楼市成交量会在75万平方米左右。
小户型供应不足
新增供应量有限，也在制约8月的上海楼市成交量。
21世纪不动产上海区域分析师黄河滔介绍，从前几周的推盘项目看，小户型项目正日渐减少。受此影响，8月至今，上海周成交面积排行前十的楼盘中，主力户型面积低于100平方米的楼盘不足四成。
上海盘谷房地产有限公司总经理宋海认为，近期小户型产品供应不足，对楼市成交的影响比“收窄优惠”还要大。
“目前在售的楼盘多是2009年底2010年初拿的地，那时地价处于高位，调控还没开始，因此很多开发商在设计上偏好中大户型。”宋海举例说，近期一些楼盘推盘时，出现了主推大户型时搭配60平方米左右的一房户型。其实这些楼盘在当初设计时，都是大户型产品，后来遇到调控，才硬生生地从大户型设计中抠出一点建小户型。
据宋海称，为了迎接“金九银十”的到来，上海很多主打中小户型的刚需楼盘开发商都在抓紧时间赶工，争取在9、10月份拿到预售许可证。
但新增供应减速的不止小户型房源。
据21世纪不动产统计，截至8月19日，上海市新建住宅新增供应面积为41.1万平方米，较7月同期下降7.8%。
业内人士认为，新增供应量减少将直接拉低成交量。
“金九银十”成色取决于优惠幅度
政策面同样未给出更多乐观理由。
21世纪不动产上海区域分析师黄河滔认为，目前楼市政策收紧预期强烈，市场不仅对监管层出台调控储备政策充满猜想，信贷市场也传出首套房贷利率收紧的声音，这将对楼市预期产生进一步的降温作用，年内楼市政策导向更有前松后紧态势。
黄志坚判断，依照目前的状况来看，价格博弈仍在继续，所以9、10月虽然气候适宜，但楼市成交量仍可能跟去年一样，出现“金九不金、银十不银”的情况。
对于部分银行收窄首套房贷利率优惠，开发商的反应则较为平静。
某上市房企营销负责人称，近期取消首套房利率优惠的只是个别银行，对楼市的不利影响主要还停留在信心上。如果接下来货币供应量大的话，银行继续推行利率优惠仍然不成问题。
该营销负责人认为，不能因为现在成交量减少，就断言9、10月成交也不会好，“近期的涨价行为也许是开发商在试探、调整，开发商对‘金九银十’多少还是抱有希望的，当然前提是价格优惠要到位。”
宋海也认为，政府鼓励首套房消费的政策并没有变，个别银行取消利率折扣是暂时的，不排除一两个月过后重新恢复，“顶多对购房人心理上有影响，不会是主要影响因素。”
在宋海看来，“金九银十”的成色足不足，主要还是取决于开发商能否以价换量，如何加大优惠幅度，吸引买家出手。如果以价换量策略用得比较好，9月会有不错的成交量。
不过，宋海也担心，不排除一些开发商会在9月选择观望，不那么爽快地以价换量，想着“银十”的后路。
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