[摘要] 还有一周楼市即将迈入金九银十，供应下滑、开发商试探性涨价、政府引导开发商以价换量、住建部研究强化措施强化楼市调控，各种消息将充斥整个金九银十的进程，未来上海楼市又将迎来新一轮博弈。
编者按：本周市场，由于上周推盘量较大，开发商试探性涨价导致本周成交下滑，部分楼盘滞涨，部分开发商表示9月或将开展新一轮降价以促进成交；供应方面相比较7月和8月的热闹，9月上海楼市开盘量环比降幅达到45%，金九银十楼市成交又将迎来新一轮考验。
本周政策风吹的楼市此起彼伏，住建部表示正在研究强化楼市调控的政策措施，又给刚刚有些起色的楼市带来一剂清醒剂，上海由于7月成交均价创下了历史记录，有消息称上海市政府正在研究措施引到开发商“以价换量”，加大推盘力度。
还有一周楼市即将迈入金九银十，供应下滑、开发商试探性涨价、政府引导开发商以价换量、住建部研究强化措施强化楼市调控，各种消息将充斥整个金九银十的进程，未来上海楼市又将迎来新一轮博弈。
8月24日 周五 住建部：正研究强化楼市调控的政策措施 经济参考报
据新华社电近日，住房城乡建设部有关负责人接受记者采访，介绍了当前房地产市场形势和调控工作。
这位负责人说，近两三个月以来，由于大量新楼盘陆续上市，商业银行连续下调购房贷款利率，并在基准利率水平上进一步下浮了购买首套住房的贷款利率，减轻了居民购房的实际负担，使一段时期以来积累的住房需求集中释放。当前市场的购房者多为首次置业的自住住房需求。的市场监测数据显示，截至7月底，重点城市可售新建商品住房面积仍处于历史高位。进入8月份以来，部分热点城市住房成交量环比稳中有降。房地产市场将会保持基本稳定的态势。
这位负责人表示，从这次对16个省(市)开展的督查情况看，个别地方出现了为强调稳增长，通过放松住房限购条件、发放购房补贴等方式，刺激住房消费的苗头。对此，国务院督查组已向有关地方政府提出明确的整改意见，要求出现放松调控政策的地区立即予以纠正，并强调各地不得以任何理由变相放松调控。住房城乡建设部按照国务院要求，正在密切监测房地产市场的变化，会同和配合有关部门，研究进一步强化市场调控的政策措施。
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房价环比上涨 房产税或成楼市调控杀手锏
8月23日 上海七月房价创新高 房管局称引导开发商以价换量 每日经济新闻
面对楼市趋于回暖、房价创下新高，有关部门坐不住了。日前，上海市房管局公开表示，为确保全年新建商品住房成交量稳中有升、价格稳中有降，上海将加大政策突破力度，积极引导开发商以价换量，加大推盘力度。同时，银监局相关负责人表示，辖区内银行压缩了其他商业性住房开发贷款，住房开发贷款的全部增量均用于支持本市保障房建设。
汉宇地产数据显示，今年7月，上海商品住宅成交面积仅为85.89万平方米，环比降幅达到16%，但成交均价却高达24607元/平方米，创历史新高。上海市统计局的数据显示，今年1月至7月本市商品房竣工面积1125.99万平方米，增长8.7%，其中商品住宅面积804万平方米，增长17%。与房地产项目竣工面积增长形成鲜明对比的是销售面积的下滑。今年1月至7月，本市商品房销售面积953.98万平方米，同比下降7.8%。其中商品住宅销售面积844.24万平方米，同比下降1.6%。
显然，上海两部门选择在目前的时间节点上，出面联合督促开发商加大推盘力度，意在缓解销售量下降和房价上涨的矛盾。
同策咨询研究总监张宏伟坦言，降价潮出现的可能性不大。有关部门的表态主要是针对目前的市场形势，打压一下预期，由于目前尚无实质性的政策出台，因此房价上行压力依然很大。而且从成交量提升到房价下跌有3至6个月左右的传导期，但今年还剩下4个月的时间，因此今年的房价走势因此改变的可能性不大。
上海中原地产咨询研究部总监宋会雍则指出，今年与去年的市场形式不同，由于上半年楼市成交量攀升，不少房企的资金情况较去年大有好转，因此通过压缩商业性住房开发贷款的方式来“逼量”会大大不如去年有效。
宋会雍还表示，上半年销售业绩表现较好的房企，往往都采取小幅降价跑量的销售策略，但随着市场的逐步转暖，这类企业下半年的策略将调整为追求利润。如果没有进一步的政策出台或细则落实，那么让开发商“以价换量”销售项目的难度会很大。
事实上，不仅是新房市场供应量下跌，市场回暖导致二手房的供应量同样产生了下跌。
21世纪不动产上海区域分析师罗寅申表示，今年8月，上海二手房挂牌量较7月份下滑近10%。
宋会雍表示，在房价抬头的市场形势下，采取扩大供应量的措施无可厚非。但比起新房市场，“逼量降价”在二手房市场会更有效。具体手段就是扩大房产税的征收范围，让房产税逐步向存量房市场推进。
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8月22日 "金九"预开26盘 改善项目放量外环内占近四成 房天下
上海房天下数据监控中心截至8月20日统计，2012年9月上海市场预计将有26个住宅项目开盘，环比8月份48个的预开盘量（截止8.20统计）骤降45.8%；与2011年9月最终44个的开盘量相比也有着40.9%的降幅。另据统计，2012年9月上海市场预计还将推出写字楼项目5个，商铺项目4个。
“金九”预开26盘环比暴跌近5成
上海房天下数据监控中心截至8月20日统计，2012年9月上海市场预计将有26个住宅项目开盘，环比8月份48个的预开盘量（截止8.20统计）骤降45.8%；与2011年9月最终44个的开盘量相比也有着40.9%的降幅。
数据来源：上海房天下数据监控中心
另据统计，9月上海市场预计还将有9个商业项目入市，其中写字楼项目5个，商铺项目4个。至此，上海市2012年9月的预开盘总量或将达到35个，与8月份全物业形态共计56个的预推盘总量相比降幅也达37.5%。
数据来源：上海房天下数据监控中心
上海房天下数据监控中心分析师汤正魏表示，9月一直是楼市的传统旺季，素来有“金九”的美誉，然而在如今的市场上，季节性的影响远不如政策面所带来的影响明显，2011年的“九不金十不银”就是很好的佐证。另外，随着近期降息、房贷利率松动等利好的影响，楼市于6月再度迎来一轮爆发，也使众开发商对于今年的9月抱有很大的期望，但同时由于近期频传调控新政即将出台，故促使很多开发商提前备战“金九银十”，纷纷把推盘计划提前至8月，而导致了今年9月的预推盘量大跌，甚至不如去年同期。据截至8.20统计，8月预计共开盘住宅项目48个，为今年推盘量之最，也超越了2011年9月44个的推盘数。
另据上海房天下数据监控中心截至8月20日统计，8月预计将有48住宅入市，但目前只有25个项目已经开盘，尚有近5成的项目尚未入市，如今8月还剩下不到2周时间，在这剩余的时间内这些尚未推盘项目并不可能全部入市，所以仍将有较大比例的项目或将延期至9月入市，9月的推盘量还有较大的上升空间。
8月21日 试探性涨价拉低成交量 刚需盘赶工期战金九 东方早报
“金九”在即，上海楼市成交量未见异动。
8月20日，金丰易 居&佑威联合研究中心发布的监测数据称，上周（8月13日-8月19日），上海市商品住宅成交面积为15.23万平方米，环比（较前周）上涨6.98%；成交均价为24071元/平方米，环比上涨2.35%；新增供应面积为18.99万平方米，环比大涨100.11%。
某上市房企营销负责人称，8月以来，上海楼市周成交量一直维持在15万平方米上下。除了传统淡季的因素，各楼盘缺少折扣优惠是主要原因，“目前优惠到位的热点区域、板块、楼盘比较少。”
接近楼板价销售 嘉定一楼盘热销
位于嘉定的常发豪庭似乎是个例外。
该楼盘某营销负责人此前称，常发豪庭在前一周末首次推盘，推出200套160-237平方米毛坯大平层，均价在1.4万-1.5万元/平方米，“开盘当天会有较大幅度优惠。”按这位营销负责人的说法，常发豪庭的楼板价为1.2万元/平方米。
嘉定某楼盘开发商称，按1.2万元/平方米的楼板价算，常发豪庭1.4万-1.5万元/平方米的定价要算上优惠，这么卖其实是亏本的。
相对较低的定价，对常发豪庭的成交拉动明显。
佑威数据显示，上周常发豪庭成交了58套房源，位列成交面积榜首。成交均价为12965元/平方米，接近上述营销负责人所说的楼盘价。
佑威机构执行董事黄志坚说，常发豪庭以接近楼板价销售，说明房价是由当时的“供求关系”决定，而非地价决定。开发商如果拿高价地，特别是单价地王，要特别慎重，房地产开发只赚不赔的年代已一去不返。
即便是常发豪庭，上周也仅成交了5064平方米。
黄志坚认为，部分楼盘收窄优惠，甚至涨价，“打击”了购房者入市的积极性。总体上看，8月上海楼市成交量不及7月已是大概率事件，预计8月楼市成交量会在75万平方米左右。
小户型供应不足
新增供应量有限，也在制约8月的上海楼市成交量。
21世纪不动产上海区域分析师黄河滔介绍，从前几周的推盘项目看，小户型项目正日渐减少。受此影响，8月至今，上海周成交面积排行前十的楼盘中，主力户型面积低于100平方米的楼盘不足四成。
上海盘谷房地产有限公司总经理宋海认为，近期小户型产品供应不足，对楼市成交的影响比“收窄优惠”还要大。
“目前在售的楼盘多是2009年底2010年初拿的地，那时地价处于高位，调控还没开始，因此很多开发商在设计上偏好中大户型。”宋海举例说，近期一些楼盘推盘时，出现了主推大户型时搭配60平方米左右的一房户型。其实这些楼盘在当初设计时，都是大户型产品，后来遇到调控，才硬生生地从大户型设计中抠出一点建小户型。
据宋海称，为了迎接“金九银十”的到来，上海很多主打中小户型的刚需楼盘开发商都在抓紧时间赶工，争取在9、10月份拿到预售许可证。
但新增供应减速的不止小户型房源。
据21世纪不动产统计，截至8月19日，上海市新建住宅新增供应面积为41.1万平方米，较7月同期下降7.8%。
业内人士认为，新增供应量减少将直接拉低成交量。
“金九银十”成色取决于优惠幅度
政策面同样未给出更多乐观理由。
21世纪不动产上海区域分析师黄河滔认为，目前楼市政策收紧预期强烈，市场不仅对监管层出台调控储备政策充满猜想，信贷市场也传出首套房贷利率收紧的声音，这将对楼市预期产生进一步的降温作用，年内楼市政策导向更有前松后紧态势。
黄志坚判断，依照目前的状况来看，价格博弈仍在继续，所以9、10月虽然气候适宜，但楼市成交量仍可能跟去年一样，出现“金九不金、银十不银”的情况。
对于部分银行收窄首套房贷利率优惠，开发商的反应则较为平静。
某上市房企营销负责人称，近期取消首套房利率优惠的只是个别银行，对楼市的不利影响主要还停留在信心上。如果接下来货币供应量大的话，银行继续推行利率优惠仍然不成问题。
该营销负责人认为，不能因为现在成交量减少，就断言9、10月成交也不会好，“近期的涨价行为也许是开发商在试探、调整，开发商对‘金九银十’多少还是抱有希望的，当然前提是价格优惠要到位。”
宋海也认为，政府鼓励首套房消费的政策并没有变，个别银行取消利率折扣是暂时的，不排除一两个月过后重新恢复，“顶多对购房人心理上有影响，不会是主要影响因素。”
在宋海看来，“金九银十”的成色足不足，主要还是取决于开发商能否以价换量，如何加大优惠幅度，吸引买家出手。如果以价换量策略用得比较好，9月会有不错的成交量。
不过，宋海也担心，不排除一些开发商会在9月选择观望，不那么爽快地以价换量，想着“银十”的后路。
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8月20日 部分涨价楼盘滞销 开发商称价格过高楼盘还会降价 东方早报
上周末上海楼市的放量推盘尚未引发成交热潮。
早报记者8月19日从售楼处了解到，上周末新增入市的9个沪上楼盘中，除了位于嘉定新城(社区网论坛商铺)的新城金郡称其“已售出70%～80%”外，其余楼盘售楼处多未给出热销消息。部分推出逾百套房源的楼盘，开盘三天仅“定售出几套房源”。
某上市房企营销负责人称，上周末上海推盘量较大，但总体成交不是很乐观。这首先是价格上调、优惠收窄造成的，与8月以来的成交低迷气氛也有关系。该营销负责人认为，目前的市场难以支撑房价上行，连续几周的成交低迷已给开发商提出警示。照目前这个势头发展，8月上海楼市成交量恐怕难以达到80万平方米。
房天下此前统计显示，上周末沪上9个楼盘新增入市，推出房源约1100套，较前几个周末大幅增加。
成交分化明显
昨日下午，早报记者到达宝山中冶祥腾宝月花园售楼处。
现场一销售人员介绍，该楼盘此次加推房源128套，为80多平方米带装修小三房和110多平方米的毛坯小四房，前者均价1.5万～1.6万元/平方米，后者均价1.4万～1.5万元/平方米，优惠幅度为9折。此外还同时推出两套特价房，优惠幅度为8.5折。
截至昨日下午4时，现场销控表上，尚无房源被贴上“已售出”标记。
销售人员称，该楼盘17日即已开盘，“目前只定售出几套，包括两套特价房”。按该销售人员的说法，10月这批房源就可实现交房，他们卖的是准现房，而整个楼盘也只剩下一栋楼还没推，目前整个楼盘900余套房源只剩下200套左右，已接近尾盘销售，“我们前期的销售还是不错的，之前两个月卖了40套左右。”
业内人士称，中冶祥腾宝月花园年初时的成交均价为1.1万元/平方米，此次定价有所上涨，加上周边选择余地大，造成此次推盘销量较为平淡。
崇明(社区网论坛商铺)绿地新都会售楼处称，此次加推的带装修房源均价在1.45万元/平方米，“目前选择的余地还很大”。
改善型项目上周末的销售表现同样平淡。
闵行区万源城尚郡售楼处称，该楼盘此次加推72套非毛坯两房、三房房源，均价在3.5万元/平方米，总价可减5万元，“目前已售出十六七套”。新江湾(社区网论坛商铺)的三湘七星府邸售楼处称，此次加推的非毛坯大平层房源均价在3.2万元/平方米，“目前已售出30%”。
金山(社区网论坛商铺)清风别墅售楼处称，该楼盘加推的17套独栋别墅“已售出3套”。位于青浦(社区网论坛商铺)的东渡青筑售楼处则未透露销售情况。
“目前各楼盘的成交情况分化明显。有的楼盘涨价后就卖不动了，有的楼盘涨价后销售情况马马虎虎，有的楼盘涨价后还能保持相对较好的销量。”业内人士说。
超跌区域楼盘涨价仍获热销
新城金郡便是属于保持了较好销量的。
该楼盘售楼处一工作人员昨日称，新城金郡此次推出房源204套，均价在1.5万～1.6万元/平方米，优惠为2万元意向金抵3.8万元房款，“目前已售出70%～80%”。业内人士说，该楼盘年初的均价约在1.3万元/平方米。
“我们现在优惠后的价格在1.5万元/平方米，涨得并不多。近期周边其他楼盘推盘量都很大，我们在定价上也较谨慎，因为公司一直对销售量有着较高的要求。”新城金郡相关负责人称，该楼盘并非尾盘，下面还会有新房源推出。
“嘉定新城属于此前的超跌区域，部分涨价后市场还是能够接受的。”业内人士说，不同区域楼盘在涨价后的成交表现也不一样。
位于浦东的东方冠郡二期同样取得了不错的销量。
据介绍，该楼盘此番推出324套房源，均价在1.25万元/平方米。销售人员称，购买两房总价可优惠5万元，三房可优惠6万元，再享9.8折优惠。截至昨日下午4时，销控表显示，该楼盘已售出房源184套，以两房居多。
业内人士说，东方冠郡二期的价格较一期也有所上涨，一期二手房源价格在1.1万元/平方米，该楼盘以目前的定价取得过半的销售成绩已算很好。
在该业内人士看来，部分楼盘销量平淡，或与价格上调有关，“目前‘金九银十’前的市场预热才刚启动，预计未来价格不会有太大的变动。”
“涨价试探市场”
部分楼盘涨价滞销，在不少业内人士预料之中。
上海盘谷房地产有限公司总经理宋海称，纵观这些涨价楼盘，都具有前期销售良好、现在处在收尾阶段的特点。提价后销售不理想，说明当前的市场中，小涨一点购房者能够接受，价格过高购房者就不会出手，市场也不买账。
“如何定价取决于开发商的判断。”宋海说，如果所剩房源不多，9、10月还有较好的销售机会，那么开发商会选择在8月中下旬，以较高的定价试探一下市场的接受程度。
某上市房企营销负责人也指出，不少提价的楼盘都是此前销售较好的。像万源城尚郡，此前算是热销楼盘，成交价格在3万～3.3万元/平方米。该楼盘拿地较早，原本就有成本优势，可能是开发商太有信心，或者所剩房源不多，此次开始提价，结果销售情况较为平淡。
业内人士称，万源城尚郡此次定价较此前有2000元/平方米的上调。
宋海预计，如果开发商想跑量的话，9、10月还有的是机会，“预计价格博弈还会持续一段时间，到了9月中旬，没准那些价格过高的楼盘价格还会降下来。”
某上市房企副总裁称，目前开发商对市场的预期一致，“据我们了解，8月到目前的供应量依然有限，并没有出现所谓井喷。而开发商手中还是有一定供应量的，并没有完全推出来，这或许是对9、10月销售的蓄势待发。”
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