黄欣伟:上海楼市的“蜗居生产线”终于要减产了

3月15日，上海土拍挂出上海2024年一批次第二轮土拍的6宗地块。

值得关注的苗头在于，涉及本次土拍6宗地块的中小套型标准均发生变化：从2006年执行至今的“商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重须达到70％以上”（俗称70／90政策），统一调整为“多层不大于100平方米、小高层不大于110平方米、高层不大于120平方米”。

回想18年前的70／90政策出台，背景无疑是隶属于上海楼市第一次宏观调控的配套政策：从意识到房价第一波快速上账，到2005年3月“宏观调控”正式被提出，之后逐步出台一系列相关限制政策，其中一条就是“大户型不是普通工薪购房者的首选”，所以政策在引导上海新房市场转入了以小户型为主的新房供应格局。

这个初衷在当时的楼市背景下无可厚非，但是房价的单边上扬不论从速度或幅度上都远远超出了管理层的预期，一个看似逻辑合理的70／90政策，在楼市演变过程中被表现为——好经被念歪了。

首先，对于房企而言，其实欢迎这种小户型政策，因为“控总价”有益于销售。

一方面，控总价的措施，会降低购房者门槛，让营销受众的基数被进一步扩大；

另一方面，只要总价控制合理，在小面积之下可以“掩护单价涨价”，没毛病！

其次，房价不因调控意志为转移，房价攀高逼出了“90㎡三房”的扭曲产品。

作为曾经的从业者，甚至可以这么说“我们都是70／90政策的受益者”，因为房子更好卖了；但事情的转折点在于——发明于2010年＆兴起于2013年＆复制至今的“90㎡紧凑三房”泛滥，才是把70／90政策异化到另一条道路的症结所在，也是今天二手房市场流通性丧失的产品诱因之一！

因为越来越多新上海人通过“外地单身结婚可以买一套”的方式实现了在上海定居的愿望之后，从婚姻到生育完成了人生的重要节点，但屯于高房价面前又遭遇了“孩子谁带”的左右为难，于是——家乡的父母来上海全职带娃就成了唯一答案，于是——90㎡的小户型瞬间被“要求”拆成了三房。

看起来也是合理的：小夫妻一间主卧，随着孩子长大＆父母老去，每人一间房各不影响；但“90㎡做三房”经不起实际使用中的推敲：

1、三代人同一屋檐下，90㎡不仅要做三房，还要安置两卫；

2、小房间太小，基本只能放小床，户型的成长性是个谎言；

3、客厅没有不行（因为竞品有），有了却逐渐演变为书房的衍生空间；

4、没有过道就没有私密性，但是过道又挤占了原有的空间“预算”；

5、房企为了竞争大搞面子工程，大堂和会所更华丽了，套内却更局促了。

客观而言，70／90的确造成了当时“一套大户型两张产证”的荒唐，但是对于刚需购房阶层而言，从70／90衍生出满足新上海人需求的“90㎡紧凑三房”的无节制生产才是对楼市更大的伤害。

上海本次土拍，对未来产品的套型面积放宽，可能出于两个方面的考虑：

一是上一段落所言及：对执行了近20年政策“木讷”的修正：不仅是因为7090政策对楼市供给侧产品多样性的伤害：包括小户型占比过多、小户型内部面积段不够细分、户型设计创新仅限于“偷面积”，以及未能在限购时代背景之下针对“一个家庭一张房票”做出适时的政策优化，导致从2013年宣称“上海楼市进入刚需元年”之后一而再放任该类产品开足马力＆无序供应，导致目前在二手房市场上单一且同质化严重，直接影响了流通性和居民资产保值性。

其实，在70／90出台之前，上海楼市的户型端其实是——宜居的，包括90㎡两房＆120㎡三房作为最主流产品段落，满足了居住的舒适、私密、过渡等人居需求，但谁能想到上海的房价能涨成今天这样呢？

估计那些今天已经靠买房炒房实现财富自由的人群或阶层，主观上也从未想到过今天的“外环5万／中环10万／内环15万＋”，倒是曾经流传的“123（即外环1万／中环2万／内环3万）”还言犹在耳，所以的确是——只要风足够大，猪都能飞上天！

另一方面，今天对于70／90政策从源头的探索或者“忤逆”也可能是对中国楼市未来的谋篇布局：2023年10月底，一份名为《关于规划建设保障性住房的指导意见》（“14号文”）的文件被媒体披露，其中提出对未来的“房地产发展新模式”作出了更具体的阐释：要在推进“三大工程”建设中，加大保障性住房建设和供给，加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。

简而言之：未来的住宅消费市场将实现“市场的归市场，保障的归保障”，大部分人通过保障房解决居住问题，同时放开商品房的诸多行政管控，让供需实现透明并自愿地交割。

特别是在人口还能实现净流入的一二线城市，极为有限的住宅供应就是愿打愿挨的市场行为，所以不论从面积上、户型上、配置上、工艺上都应该以消费意愿为导向，“买不起的大多数可以选择保障房”，在此背景下：90㎡小户型特别是90㎡三房，不仅目前舒适性、同质化、流通性都有问题，也和保障房的面积段过于接近，未来的市场“钱”景可想而知。

有鉴于此，加大和放宽中小户型的面积上限，让产品走出差异化、让居住走进舒适区，让商品房和保障房在面积段就一目了然地拉开距离，或许多种因素的考虑都在其中吧。

回到当下的楼市环境，也是两大命题摆明在眼前：

一是市场界面：因为房价不涨了所以购房者不急了，“认命”之外势必货比三家。

这个很好理解，楼市的观望气氛已经不是一天两天了，究其原因是真的“购房者都有房子住”或者“购房者不想买房子”了么？

非也。

因为房价不涨了，导致购房者心态发生变化：

1、经济下行周期，就业和收入的现状和预期都转为务实，不敢贸然背贷款；

2、房价从20年单边上涨到如今“只剩新房人工涨价”，怕买亏了的现实恫吓是“就怕房子还没到手，首付就跌没了”；

3、二手房市场上的流通阻塞，教育了购房者“要用卖房思维来买房”，对产品同质化被首当其冲！

二是政策界面：过去两年多的救市政策复盘一下就知道，“刚需”比“改善”更难唤醒，因为前者是“臣妾实在做不到”，后者只是“堵在卖房的路上”。

两害相遇取其轻，改善型客户至少当下是有需求有购买力的，他们就是未来楼市中的那部分——“市场的归市场”，所以尽快提供多样性改善产品满足他们一旦从卖房桎梏中被释放出来的细分需求。

只有盘活改善型置业，才能保障新房去化，让“人工涨价”得以为继；

只有盘活改善型置业，才能维持（房企）拿地热忱，维持土地财政；

只有盘活改善型置业，才能让他们腾出来的房子被市场“或消化或租赁”；

只有盘活改善型置业，才能带动装修、建材、家电的“置换”，刚需能省就省。

救市政策在过去两年也在逐步务实：

从最初的“统救”理想主义，到通过放开外围来吸纳刚需而效果式微，如今通过放宽普宅标准等措施来连续面向改善以期实施“精准营救”；

从最初“政策解千愁”的傲慢，到后来屡次释放“吝啬善意”而屡屡碰壁，如今开始被诸如香港“撤辣”等手段倒逼着逐步解放思想“加重剂量”。

就像当初调控不易，如今救市也同样不易，好在目标人群已经正确锁定。

目前尚没有得到诸如上海全面取消70／90政策的官宣，所以本次上海土拍的“放宽面积段”更多是一种政策探索或试探各方反应，包括房企包括购房者是否用脚投票。但至少从该次土拍的反响相对激烈而言，至少这次探索没有给市场感觉有“添乱”的反感，算是幸事。

70／90是特殊时期的特殊手段，就算“好经被念歪了”也不能否定其当初的意图本善，更犯不着如今跳出来展现通说革命家史状，分手不说恶语！