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4月1日，郑州市住房保障和房地产管理局等六部门联合印发《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案（试行）》：2024年将通过郑州城市发展集团有限公司先在金水区和郑东新区等区域试点，完成“换房”500套，全年计划完成5000套。以旧换新，从去年至今一再被提及也一再被多个城市所采纳，那么TA会不会成为地产救市的万能钥匙？![]()
好政策只有一个标准
是否有效带动流通？
据悉，此次由郑州城发集团出面收购二手住房的举动，虽然细则尚在整理中，但大致的框架已初见雏形：1、适用边界：将覆盖郑州市内八区，先在“金水区、郑东新区”等区域试点；3、新房范畴：购房者只能在“入围渠道平台的新建楼盘”范围之内选择购买。从2023年11月传出太仓试行以旧换新以来，据不完全统计截至目前，已有郑州、无锡市梁溪区、淄博、南通、南京、青岛、济南、宁波、连云港、亳州、阜阳等10余个城市或地区推行房产“以旧换新”相关政策。再回到源点复盘一下：所谓的房产“以旧换新”，是指房地产开发商或政府机构通过收购、置换、补贴等方式，鼓励和帮助已有住房的居民卖旧换新，从而促进新房销售和去化，即通过盘活二手房，激活一手房成交。![]()
过去两年，拯救楼市的政策环境其实已经发生了很大的变化甚至是颠覆：1、从曾经的“政策万能论”到如今“拨一拨、动一动”，市场买气并不主动；2、从曾经的“普救”理想主义，逐步进入“精准救市&先救改善”的现实主义。回到底层逻辑来看，一个购房者选择买房的企图可能多种多样，但是成交一个购房者的硬件条件无非两条：在今天的全体购房者层面，刚需和改善相同的是——心有余而力不足，不同的是：刚需是没钱没意愿，改善是没钱有意愿，那么改善为什么“没钱”？从上述楼市终极症结的追溯来看，【如何帮助改善型购房者】是核心问题。从这个角度来看，“以旧换新”的政策至少属于：把对脉，开对药。![]()
前后两端的不确定性
足以导致把经念歪
最近，上海土拍市场有个细微变化：从2006年执行至今的“商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重须达到70%以上”（俗称70/90政策），统一调整为“多层不大于100平方米、小高层不大于110平方米、高层不大于120平方米”。虽然被业内诟病与讥笑，但70/90政策从初心上并没有错：1、根据当时已经露出苗头的房价单边上涨趋势，通过提供“控总价”产品满足刚需的婚房和三口之家；2、因为（相对）控总价，让想要买房的门槛被控制在（相对）低位，让想买房的人可以（相对）买得起；3、结合当时房地产尚在启动到发展阶段，“没买房”的还是大多数，针对他们的家庭结构、购买力、居住诉求，“一个社区70%的套型面积控制在90㎡以下”，没毛病呀？！4、如果没有70/90政策，楼市的供应还以100-120㎡甚至更大的户型，市场上也依然只剩“买得起”和“买不起”两种人，那么房价或许涨得（比现行政策）慢，但有房的还是极少数，房地产如何发展？城镇化如何推行？只是在后来的市场运行中，出现了诸多的“把经念歪”，比如肆无忌惮地生产90㎡紧凑三房，因为控面积第一性，导致内部空间逼仄、不合理、部分使用功能偏废、产品同质化过高，今天这类产品在二手市场上既无定价主动，也无产品稀缺，自然被逐渐归罪于70/90政策为始作俑者。![]()
同样的“好心没好报”也可能在如今如火如荼的以旧换新中被“复制杯具”，两个不确定性是明摆着的：站在购房者立场，可能在二手房市场上被中介砍价被（真假）购房者砍价，但如果对于政府收购，个体房东对于砍价的敏感性和反感性都会激发，因为“国家不能欺负老百姓”！评估价高于市场，城投城发等政府平台把风险和包袱都转嫁到自己身上，不合理；评估价低于市场，老百姓宁愿在二手市场上无人问津但至少心理上“守住价格”。评估价格的把握如果不能服众，将直接影响收购房源的行动速度甚至导致“以旧换新”推进不下去，那么也就无法实现“给房东提供资金去买新房”，更可能因为和市场行情之间的价差，引发一系列台下龌龊的滋生。不是政府不会运营租赁管理，而是可能的风险和混乱在平衡这个问题之上。一方面，收购的零星房源，分布在不同区域不同社区不同楼栋不同楼层，在租赁管理上如何与现有社区常住居民之间互不干扰，并做好租赁客作为流动人口的安全隐患剔除？另一方面，收购旧房源做租赁房，那么之前各地政府大力投入的保障房系统之间，游击队和正规军的一碗水如何端平？![]()
一俊可以遮百丑
1、完美的政策本身并不存在，因为买卖双方就是天生的矛和盾；2、完美的政策不能通过在办公室讨论来达到完美，黄花菜也凉了；3、完美的政策只能在过程中逐步优化，接近完美来满足大多数人。故而，虽然“以旧换新”政策可能存在着这样或那样的风险和问题，但也不妨务实且中庸，因为在过往两三年的楼市救市进化中，无效的多了去了也就不要担心再次无效，抱着“一俊遮百丑”的概率评估决策，能把流通盘活，其他问题和矛盾都是可以逐步分而划之各个击破的！毕竟从救市的政府迫切性而言：把流通带动起来→给新房市场输送客源→新房销售背后是房企拿地热忱→拿地卖地都是土地财政→有了财政就赢得了优化的时间和空间。话虽如此，但一个“以旧换新”政策，在不同能级的城市和楼市，还是需要个案研究并因城施策因地制宜，就像面对面两个竞品楼盘，可能最终走出截然不同的行情，因为一个长达20年的楼市一荣俱荣时代，正式宣告结束了。![]()
好了，回到郑州研究出台“以旧换新”的立场，不妨下沉到市场找到“最症结”：1、新房市场成交乏力，是没钱、没信心还是——钱堵在二手房的路上了？2、房东们对政府收购房源的心理价格预期，和市场行情相比如何精准撮合？3、房东们拿到了支票之后，他们的目标在不在“向上升级”的目标名录之上？4、外来人口对于居住需求，与如今能提供的保障房规模，是否供需相对匹配？可能还有第五六七八九十等需要在通过市场摸底才能确定的真实命题，【鬼谷子】的反应篇中讲到“事有反而得复者，圣人之意也，不可不察”，反身研究曾发生的事情，分析发现事情变易的规律，依据发现的规律，能正确处置当下以及未来的事情有段时间，某一线大城市的房地产管理部门招聘有个特征，愿意从房企中招聘人才，事实证明这个战略的正确，因为可以获得房企思维&购房者逻辑，便于坐在办公室制定政策的“豁边不低级”，当然这种做法也有利有弊，不赘述，你懂的。![]()
相对于之前的宁波、太仓、南京、扬州、海宁等多个城市先后提出“以旧换新”活动，部分城市还提出换房可给予适当补贴的阶段性扶持措施。虽然尚未完全展露面纱，但相对于之前的部分城市“空有一腔热情”而事实反馈寥寥的现状而言，已经被专家称为“从政府主导层面出发制定配套支持政策，是目前全国范围内最详细、最成熟、最具借鉴意义的版本”的郑州模式，还是值得业内关注和期待的，毕竟愈深入愈进化，总有一个政策可以牵到牛鼻子的。
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评评谈谈才是ZHEN2024-04-06 20:07:45来自北京市
