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近日，徐汇区中心医院迁出了上海闹市区的淮海中路陕西路。曾与盘踞该烫金路口的三大知名实体商业淮海百盛、环贸iapm和巴黎春天“四目相对”，如今变成了“三缺一”。在对于“徐中心”去了偏居一隅的遗憾声中，也不乏对于“连最能导流的医院都走了，淮海路的生意将更加难做”的骨骼清奇。![]()
最近这段时间，自媒体上只要说到商业，哪哪都是“顾客去哪儿了”的终极自问。“一直人气不行的”上海广场、喜马拉雅，没人也就罢了；博主或市民们感慨的是，曾经鼎沸的K11、天安千树也没什么人了！相比前两年还有热衷于到处拍“上海又出现一个网红点”的舆论自发风潮，两者其实有关联：因为今天“没人”的地方，可能就是一两年前的“打卡点”，只是天下没有不散的宴席而已。但是，如果到今天，对实体商业的萎靡还只是刻舟求剑的将其归咎于电商，那不应该是作为从业者（哪怕是边缘从业者）该说的话，毕竟电商的侵犯已经是十几年积累的“事已如此”，但营生还要继续，摆烂与不作为都不是该有的态度和专业度。![]()
在过去的十多年里，其实可以看到实体商业在应对电商这个无法回避的大环境之下做出的各种积极应对：不论是打开格局的线上线下，还是做强线下的体验经济；不论是醉温之意不在酒的公共部位补强，还是“到店领取”的附着；不论是行之有效的尝试，还是最终无可奈何的付之东流。实体商业其实一直在以探索未知的勇气进行反围剿，虽然有成功经验也有更多失败教训，但必须承认哪怕在电商“也在进化”的十年里，今天的实体商业和十年前相比，已经是轻舟已过万重山。不能因为商场人烟稀少就将过去的久久为功一笔勾销，这不客观。实体商业和电商这对曾经的敌人，如今更像是欢喜冤家：1、实体商业通过“线下配合线上”，给消费者更好体验感；2、实体商业的竞争态度是积极的，“认命不从命”的进化不可否认；3、电商虽然拿走了更大份额，但也认清了自己还是存在“禁飞区”；4、别再拿电商说话，实体商业的对手其实不止一个，还在涌现。![]()
是不及商业还是不及社区？
把实体商业的萎靡和电商这个老生常谈的对手剥离开来之后，“就实体商业而实体商业”的探讨才能心平气和的展开下去。这两年，关于“市中心（商业）做不过社区商业”的观点已经被大多数人认可，本人曾经在【城市更新N部曲之97：社区商业，生而坚强】中提到过这样一个“比市中心更方便，比网购更有社交烟火”的左右逢源。摘录一段——社区商业的夹缝中求生存其实兼容优势：一方面社区商业的业态都属于开门七件事的缝缝补补，虽然不如购物中心“免费空调舒适+现场活动目不暇接”，但因为目的性消费的原因，来了就买而不用“看导视、找电梯、选品类（品牌）”，社区商业的消费满足了男性购物的开门见山，而在一个家庭里——女性作为半边天，厨房是她的主场；男性作为另外半边天更像厨房“客服”所以拖鞋短裤下个楼（买辅料）也就名正言顺了。![]()
可以说，社区商业在人口满足前提之下，如果业态是刚需且彼此错位，如果价格具备“可容忍范围”之内，如果交通配套再完备，如果周边扎堆几个社区但商业面积“不过剩”，如果社区相对中高端，那么上述的“如果”都是加分项。社区商业最重要的就四个字：保持队形，包括供需、配套、价格、人数、消费力、业态、交通都能“保持队形不散”，再匹配可接受的租金和有限人工，社区商业基本的单位坪效，的确是可以超过市中心“大空间、高租金、雇员多”的刚性艰难。回到开篇那个“看似和商业无关的”医院搬迁，也的确可以牵扯上间接关联：医院作为“医院门一开，病人自然来”的地方，最不缺的就是商业地产苦苦求而不得的人气，包括病人、医生、探病者等等，需求更加不胜枚举：吃饭、买花、水果以及各种拾遗补缺的“看病七件事”，还包括诸如等待期间的打发时间。虽然没有这类相关的小众数据统计，但想必“徐中心”的搬迁，周边这三个实体商业的负责人会感觉事不关己？周边最直接的平价餐饮会对春江水暖鸭先知，无感么？综上，所谓的“市中心干不过社区商业”，干不过所指的不是商业，而是社区。或许，上述问题都有局部擦边但不完全；或许，上述问题都有涉及但不一致。![]()
今天，我们谈到房地产的未来，除了极小部分从业者的“全身都软只有嘴硬”之外，大多数都或客观或私下的承认了：产业周期已近尾声，一个时代过去了。只要有一定年龄并且不那么健忘，就应该记得商业地产也是有过光辉岁月的——始于上世纪八九十年代的人流如织，从“周末到市区逛逛”到“一个中型超市就能承包三口之家每天晚上的休闲方式”，曾记否每到年底“南京路新世界跨年通宵购”的全民参与么？就算把电商的好日子归于21世纪的第一个十年，实体商业也足足旺盛了20多年，从一个行业包括产业的角度看，周期已经足够长了，各方人士也该知足了。如今，实体商业的衰败可以归咎于几大“凶手”，包括电商和社区商业作为竞争对手的掠夺，也包括更宏观的就业、消费（降级）、大环境甚至高房价，但就事论事而言，目前最新正崛起的竞争对手是——越来越就近覆盖的社区服务！今天的社区服务，已经不是曾经的“养老院＋社区食堂”两个光杆司令业态了，只要深入在家周边逛逛，就会发现社区服务的涵盖方方面面：除了养老和食堂，还有专门的小修小补（集中）服务场所，还有咖啡馆、茶馆、棋牌室、老人&儿童的日间照料、展览&研学、社区集市、职业介绍甚至自助工位，可以说社区服务的触角已经不止“住家人群”了，手已经从商业伸向了商务，不仅要和社区商业分一杯羹，“社区商务”的渠道也要自建了。![]()
如果从纯竞争角度来看，至少在成本端：市中心竞争不过社区商业，社区商业竞争不过社区服务，毕竟场地和人工这两块最大头，可以从“闲置利用”和“志愿服务”的方式可降可控，起跑线就是不一样的。一边是实体商业的抱怨生存空间愈发狭小和艰难，一边却是终端消费者可以享受到更方便、更廉价、更就近，所以实体商业（从业者）的情绪价值还是回归到行业周期比较容易与自己和解，否则就是生不逢时的负能量，可以发泄但也仅此而已！如今社区服务的上升苗头不仅迅猛，而且有“前后夹击”的主观能动性：1、养老院不是收费贵么？日间照料乘着居家养老的东风，边角料也是料；2、社区食堂不是被抱怨“菜品单调、口味软烂”么？沿街租给熟食铺；3、公共空间不是必须免费么？把内容填充进去，“内容收费”无可厚非；4、小修小补的场地免费，便民服务赚了“去中央商场”的价格和交通差价。一边是本着更贴近需求的升级，一边是现有社区服务暴露的弊端优化，不得不承认如今的社区生活越来越便利了，社区服务覆盖面也越来越大了。社区商业也要感受到竞争压力了，何况“狭地段和规模以令诸侯”的大盒子们呢？![]()
站在“行业有周期”的角度看问题，很多从业者就从自我利益中跳脱出来；站在“进一步下沉”的角度看问题，新想法新业态新服务新模式逼出创新。实体商业不分（规模）大小和（地段）贵贱，在消费降级大环境之下，化整为“邻”是大趋势，“怎么化整”和“如何为邻”有大学问，也藏着（至少）小生意。![]()
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评评谈谈才是ZHEN2024-04-10 21:13:30来自北京市
