无意中获悉“祁连山路将进行景观大道改造”的消息，再度勾起了在城市更新的宏观和起始层面，造地行为的重要性。

两句话来阐述两者关系：

1、桃浦是普陀区下一轮发展的重镇所在地；

2、祁连山路是市区连接桃浦不可绕开的要塞路段。

不管下面阐述的逻辑和观点是被冠以造地或场景营造，抑或用英文的出处予以更精准的表述为“Place-Making”，这种具象的营商环境都显得必要。

卖地两个字，如今无需讳言，从两条线索来追溯一下：

其一是起意和初心——

主管部门为什么要实施造地行为？是为了提升营商环境；

为什么要提升营商环境？是为了区域招商，包括卖地；

其二是地产的包抄——

新房为什么不断地“人工涨价”？是为了迎合买涨不买跌地促进去化？

二手房市场为什么（相对新房）被听之任之？是为了全力以赴帮助新房去化；

为什么要全力以赴帮助新房去化？是因为激发房企拿地的意愿。

首先要纠偏一下：卖地不是贬义词，包括城市建设、区域发展、对外招商、社会公益、民生福祉都需要资金，资金从何而来？

不得不承认，卖地还是当下最直接最有效的筹措方式。

只是此一时彼一时，今天的楼市已不是“是套房子都卖得掉”，同理今天看似热闹的土拍市场也非“是块地都卖得掉”的朝代了，从2023年至今上海土拍供应结构的“向内兼容”就是明证：虽然市区土地资源的稀缺性使得近期的上海土拍抢破头，房企争夺白热化伴随着高溢价和地王频频出现的表象；但郊区土地上市量锐减的背后，是基于过去两年郊区新房的滞销，就算如今偶有“素菜”上市也能以底价被城投公司托底摘下以维护“上海土拍市场零流拍”的纪录。

在此情况下，市场供需导致土地即使被俗称为面粉也需要包装（当然这里的包装不仅仅是出台区域规划这么简单），而是房企在有选择之下，需要看到政府对辖区内实实在在的改善行为，也就是营商环境的全面提升，包含但不限于政策利好、政府服务、配套措施、优惠条件，还有“看得见摸得着”的环境改善：

1、原来不利于发展的产业需要被腾笼；

2、原来的断头路需要打通；

3、原来的“生地”需要被转化为“熟地”；

4、原来的周边环境需要被整肃被改变。

说到底就是政府换位成想要被引进的客商包括房企，他们在进入该区域的目光所及、眉头所皱、心中所思、脑海所想都是需要“优点需强化&弱点需改良”的触角，政府能够以首席营销官的角色来定义自己，自然就对包括建设在内的方方面面生出N多亟待解决。

徐汇的下一步发展看华泾，普陀的下一个成败在桃浦。在此大背景之下，对于桃浦往来市中心的交通要道予以更新，不得不佩服主政者的眼光和忧患意识，当然“造地”也就变得刚需。

“先造地再卖地”这一策略的核心思想是通过景观设计、公共空间营造和社区建设等手段，将一块普通的土地转化为具有独特魅力和吸引力的“地方”：通过建设景观大道、增加绿化面积、设置休闲设施等方式，逐渐生成一个具有吸引力的公共空间界面，营商环境的“环境”首先是可看、可游、可想象的。

从算账的角度来看，通过“先造地再卖地”，政府可以将土地的价值最大化：一方面，经过精心设计和打造的土地在出让时能够吸引更多的开发商，从而提高土地出让的收益；另一方面，良好的公共空间和景观环境能够提升周边房地产的价值，促进房地产市场的繁荣，而后者的“顺利降落”会带来入住、需求、服务、产业，这一盘可以滚动的生意将为区域的经济增长注入新的动力。

商业地产的成功早已证明，场景化体验能显著提升空间价值：购物中心通过餐饮、娱乐、社交等多元业态叠加，将“场地”转化为“目的地”。把这一逻辑移植到公共空间同样适用：当城市广场、街道、公园等场所被赋予文化、社交、创新等功能时，它们便从“闲置地块”升华为“活力磁极”。

著名的“10+的力量”理论指出，一个成功的公共空间需包含10个以上子场景（如咖啡区、儿童游乐区等），每个场景再提供10种以上活动，通过分层协同效应吸引多元人群。“造地”思维，将公共空间转化为高黏性的社交与消费载体，间接拉动周边土地溢价。

造地的本质是场景营造，场所营造的本质是土地更新。

场所营造是指一个协作过程，通过塑造我们的公共领域，以最大化共享价值。场所营造不仅仅是促进更好的城市设计，还促进创造性的使用模式，特别关注定义场所的物理、文化和社会特征，并支持其持续演变的物理、文化和社会特征。

一个成功的公共空间应具备以下四个关键属性：

1、交通便利性：空间应易于到达，与周边环境有良好的视觉联系，便于行人和公共交通的使用。

2、舒适性与形象：空间应提供安全感、清洁度和多样化的座位选择，以吸引人们停留和活动。

3、用途与活动：空间应支持多种活动，吸引不同年龄和背景的人群参与。

4、社交性：空间应成为人们社交互动的理想场所，促进社区感和归属感。

现代“造地”已超越物理平整，转向城市功能的系统集成——政府需要把握TOD（公共交通导向开发）、EOD（生态环境导向开发）、SOD（社会服务导向开发）等新型开发模式，通过基建投资创造外部性溢价。

但所谓知易行难：“先造地再卖地”听着容易，做起来需要政府、社区、开发商一起上，还得讲究方法，不然就是一盘散沙。

（一）政府得“打头阵”

政府作为发起方、发包方、统筹方、验收方等多个角色合一，虽然不用亲自下场实施，但胸中自要有美好蓝图以检验最终的成果：

哪些地方需要改造？

怎么改才能精准地赋能土地价值？

城市界面、绿化景观、配套设施、交通优化、人居环境，一个都不能少。

然后还得有人管，得有专门的团队盯着，不能让项目“跑偏”了；还得有规矩，开发商、社区都得守规矩，不然就乱套了；最重要的是，得让老百姓参与进来，大家的事儿大家一起商量，这样才能把事儿办好。

（二）社区得“动起来”

社区的居民和企业可不是旁观者，他们是土地的使用者，最知道啥好啥不好。政府得贯彻和实施全过程人民民主，倾听居民的意见和建议，充分开启和调动包括问卷调查、现场会等在内的社区工具箱，做到集思广益群策群力，虽然有些意见未免过激&有些成本过高&有些未免天马行空，但站在“来自一线疾苦”的角度，都是最宝贵的谏言。

包括居民和企业在实施过程中还可以全程参与，比如当志愿者，帮忙宣传、帮忙管理，这样大家对项目才有归属感。

（三）开发商得“配合好”

开发商是土地开发的“主力军”，政府得想办法让他们参与进来：包括政府在土地出让协议中的参数就予以约定，开发商在红线内的公共空间和绿化配额，同时在政府实施“大配套”改善的过程中，房企也需要积极响应和参与，毕竟最终也是——用之于民。

公共空间的营造和布置有了保障，开发商也多了卖点；当然政府也可以通过优惠政策的方式比如补贴、税收减免，调动辖区开发商的积极性，做好“卖地”的接力贡献。

（四）景观设计得“定向”

【伟大的城市法则】一书中说：“是因为有了位子人们才会去坐，而不是要坐的时候找位子”，造地行为之于受众，不仅得有地方坐、有地方玩，还得有绿色出行的路。通过设计改造，绿化面积增加了，休闲设施也丰富多样，交通设计也优化了，居民和游客都愿意用脚投票地走出户外走向公共空间，本身也是很好的互动和昭示效应。后期（在建成之后）公共空间通过文化设施、艺术装置和文化活动的长效运营，这样才能让公共空间更有活力。

（五）监测评估得“跟上”

最后，“造地”的终点不是建成，而是追求可持续发展：包括引入有资源有能力有品牌的运营方，关键是要让前者看到公共空间的商业价值！诚然，看看公共空间用得怎么样，环境好不好，居民满不满意是一方面，但若一直以政府补贴的方式来维持也是不可持续的，运用市场化功能来盘活公共空间，是对造地过程的初心、艰辛、同心最好的尊重。

“先造地再卖地”不是简单的房地产开发范畴，而是给区域乃至城市进行一级更新，让其有活力、有竞争力、有议价权、有持续吸引力。政府、社区、房企、设计单位和居民五合为一，把普通的土地变得不一般。

说到底，造地行为不是作秀不是概念炒作，是通过看似迂回的方式，对现有土地竞争力予以提升：位置不能改变就改善到达方式、地形不能改变就改善相邻关系、远近不能改变就改善情绪距离、条件不能改变就改善心理预期，通过重构土地价值生成机制，完善基础设施和公共服务。

当土地财政从依赖增量扩张转向存量增值，上海房地产市场才会进入“面粉贵所以面包更贵”的价值推演，中国城市化才能真正进入高质量发展阶段。

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