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3月的最后一个周末，上海楼市没有等来传说中的“10万以下新房&8万以下二手房限购放开”的一季度政策大红包，却等来了2024年上海第四批次集中过会新盘官宣：本次上市25个商品住房项目，共73.8万平方米，合计5536套，分布在浦东、黄浦、徐汇、静安、杨浦、闵行、宝山、嘉定、松江、金山、青浦、临港12个区域。![]()
第四批次新房的盘点，最大的特征就是四个字：神仙打架——和传说中的基本吻合，即上一批次“10万+”单价楼盘开始冲刺，最新的这一批次上市新房源中，单价在“12万+”以上共计有6个项目，释放房源1006套，占比达到18%，“豪宅强则上海楼市强”的捆绑效应已经不容回避。从2023年的土地成交来看，预计在2024年供应的高端住宅供应面积约为33万平方米，虽然相较于2023年1000万元以上高端住宅供应面积有所下滑，但在目前政策条件之下的刚需购房者启动不利，所以“唯改善拯救上海楼市”！和抢跑相对应的那个词叫做捂盘，但是随着近期隶属于李嘉诚旗下和记黄埔在真如副中心的高尚领域以“85折抛售尾盘”的姿态堂而皇之，房企捂盘的信仰开始逐渐崩塌：从三批次到四批次，那些供应量在几十套的知名项目不断归来，市场在度过了“他们还没有卖完吗”的惊愕之余，捂盘已被抢跑所刷新！![]()
2月28日，香港特区政府官宣“撤辣”：决定即日起撤销所有住宅物业需求管理措施，即所有住宅物业交易无须再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税，当日其生效。新政实施后，内地户籍人员去香港购房，一套1000万的房子大约可立省300万的印花税，相当于房价——全场打75折。虽然“撤辣”的风头在一个月后逐渐平息，但其对上海楼市而言是措手不及的：原本习惯了“虹吸”周边城市的一线楼市，没想到这次在各自扭捏拖延之时，被香港抢了第一波红利，别说北上广深没想到，就连（这些城市的）豪宅也开始抑郁了，曾经还以为“买上海的不会去北京，只有买深圳的可能去广州”，结果四家居然同时发现：有钱人都可以&都愿意去香港！![]()
3月28日，位于新天地的中海·顺昌玖里开盘：512套房源，千名购房者进场摇号抢购，认购率超144%，套均总价4000万元，（根据开发商公布的数据）当天总销金额高达196.53亿元。于是，沉寂许久的楼市舆论终于扬眉吐气，不仅看到了希望还看到了重回巅峰的预期，甚嚣尘上之余容不得任何质疑的声音。首先，该项目以17.2万元/㎡的均价入市，相比周遭动辄23-25万的二手房行情，倒挂清晰可见所以“买到就是赚到”，只要不触发积分，只要短期内出台关于限售的利好放松，又一波“富贵险中求”的财富英雄就诞生了！![]()
其次，相比曾经的二手房指导价，不管它今天是否名存实亡，但中海·顺昌玖里的热销背后，可能会催生上海楼市未来的新房指导价，只不过它有别解——今天的新房价格，可能就是未来的（二手房）市场行情，惊悚但不是么有可能。第三，中海·顺昌玖里的“196亿神话”可能因为供应量的关系比较难以复制，但它给豪宅同业提供了落袋为安的榜样：别在扭扭捏捏等价格“到位”了，香港楼市都“抢（客户）上门来了”，传说中海·顺昌玖里的利润不足1万/㎡，启元还等？海泰北外滩还等？豪宅命运共同体其实不存在，因为至少目前看起来——富人只有这么多！![]()
还能支撑和慰藉豪宅捂盘的理由，就是那句老掉牙的话：“只要上海放开限购，全中国乃至全世界的富人都会来买房”，或许关于“上海内环未来房价100万/㎡”的语不惊人死不休，押注的就是这个逻辑。截止目前，上海的救市政策在力度上别说比不过香港，其实连广深都比不过，所以业内也不断有人支招：还听说过更匪夷所思的，的确是“巴西有1亿个国家队主教练”！想来，上海楼市主管部门的决策人既不木讷也不闭塞：外部发生什么不会不知道，上海还在和北京同步“比谁骑得慢”自然有道理也有苦衷：就算“上海不虹吸，大部分城市的楼市还是会死”，但终极问题早已经变成了——如果上海打出最后一张牌还是没用，或者“满足不了你们想要的救市效果”那怎么办？今天，多空双方的争执不仅是对于房价未来走向的算命之举，还涉及到对于上海购房油田的判断：到底是“富人就这么多”还是“富人源源不断”？![]()
【富人到底有多少】在网上流传着各种版本的数据和图表，但若和上海楼市进行一一比对，那基本就是伪命题：一方面，富人的终极理想都为了买房子&他们还没买好？另一方面，具备了“哪里都买得起”的富人为什么对上海（房子）情有独钟？今天的上海楼市改善型分会场，很大一部分购买力被“因为卖不掉所以买不了”所束缚了手脚，需求是存在的，但流通抑制了他们也是存在的。![]()
2024年前三批上海新房东边日出西边雨：有日光的，有“认筹数据不公布”的；2024年3月的上海二手房成交可能冲2万套，但不低价不成交&不降价不成交。如果说3月份数据还有春节滞后效应所致，那么四月份的第四批次，就更独立也更有说服力了，“196亿”的雀跃过后，更需要冷眼冷静冷思考。
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评评谈谈才是ZHEN2024-04-01 11:26:48来自北京市
