黄欣伟：上海楼市，会不会记住“1214新政”？

#薪悦通#回家路上，接到好友转来的截图，告知上海楼市出台了新政的消息。当时的第一反应：这是为了明天的上海第四批次土拍做最后的动员会么？不过，京沪“前后脚”相继官宣，相继大尺度放松，相继还坚守着限购不放开的底线。可见近期楼市压力之大，可见“京沪永远涨”的笃定也是时过境迁。一个不算吉利的日子：12月14日礼拜四，能不能在未来被上海楼市铭记？

一、还是想刚需和改善一把抓，“钻或者石，我两个都要”关于本次出台的政策，扼要地说就两条：1、调整首付比例：首套30%首付，二套在五大新城加“两山（宝山和金山）”首付40%；2、调整普宅标准：单套住房建筑面积在144平方米（含）以下，一夜都变成了普通住宅。一言蔽之：两条利好皆为帮购房者减FU，前者减付后者减负，目标直指“想买而没买的”。那么，这两条新政的背后，购房者能得到什么好处呢？首先看调整首付比例。

降首付的本质是降低门槛，首套从35%降为30%其实诱惑不大，但二套从70%降为40%（上述七个区域之外的主城区，二套首付降为50%）：以500万总价的二套房购置为例，过去首付比例为70%，其首付款需要支付350万；新政下其首付比例为50%，首付款则为250万，即减少了100万的首付款支出；如住房属于实施差异化政策区域，首付比例为40%，首付款则为200万，减少了150万的首付款支出。同时，房贷利率下降，直接降低了月供或按揭贷款成本。以200万贷款本金、30年期等额本息、二套房贷利率的标准计算，过去房贷利率为5.25%，月供为11044元；按照新政4.5%的利率计算，月供为10134元。如此对比，新政前后月供减少了910元。对于执行差异化政策“折上折”的自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山和金山6个行政区域而言，减负效应更明显。降首付针对的是刚需客群，让原本就有意向的购房者可以——尽快前买到房子，但“急着买”的前提是房价在涨、一直在涨、在快速上涨！其次看普通住宅标准的“大赦”：

上海楼市目前存量住宅847万套，符合新的普宅标准的有786.6万套套，占比92.8 ％，界定标准的改变使绝大多数二手房不需要交增值税了。以居民出售持有5年以上的非普通住房为例，调整标准后如变为普通住房，将免征增值税（之前非普通住房按差额征收）；涉及个人所得税的，核定征收按总价的1%（之前非普通住房按总价的2%征收）。普通住宅标准的变更基本属于一放到底，其作用等同于直接降税，直接利好于改善型购房者：帮下家降低税赋就是——帮上家尽快达成卖房诉求，让他们可以尽快“二次入市”！但也别忘了，今天的上海二手房市场，买家砍价的幅度是“两位数起”，当然站在管理层的角度，普通住宅标准的基本废除也的确已经是在权力范围之内的天花板了，应放尽放。按照笔者之前曾经撰文谈到“先要明确政策是给到刚需还是改善，往往更有利于精准救市”的观点，本次两条利好属于排排坐吃果果，刚需和改善各有所得，既要又要还要的初心也可以理解，毕竟刚需活了改善也可以不那么愁了，反之改善自由了对刚需也就“心平价和”了。

二、房企和房东，要吸取“认房不认贷”的高调教训“1214”上海楼市新政善意满满，但能否见效要取决于市场信心和预期。不管是客群的刚需还是改善之分，利好能否被转化为实惠，取决于能唤起多少意向购房者？一款是“想买而暂时买不起”，被降首付金蛋砸中；一款是“想卖而暂时卖不掉”，被普宅新政恩泽到。政策发布当然，舆论自然——不打烊：媒体一边倒地推波助澜，事实上近期在市场层面也的确没有输送什么利多的写作素材了，以至于都指鹿为马地去庆祝“同比增长”了，去年此时的上海楼市是什么腔调，有什么可比性，胜之还能武什么劲？！也有部分从业者表示了冷淡，这不是真的心死更不是未卜先知，只是因为过往一年多市场对于救市政策的反馈实在有限，久而久之形成的——不敢盲目乐观所致，是一种“打左灯向右转”的矛盾心情所致。但是，还是从不同途径看到部分“好了伤疤忘了痛”的怪诞依旧在重复：一是部分房东连夜调价，临时取消中介的带看要求，又是从ICU到KTV的立定跳远；二是部分楼盘又放风“明天起折扣收回”，希望只是逼定的套路而非真的以为【昨日重来】！难道他们忘记了9月底认房不认贷之后的教训了么？

也是一样的连夜自嗨，也是一样的高冷撤牌，也是一样的连夜收回折扣。整个10月刨去黄金周假期，还能成交的房东和房企，无不都是“24小时不打烊接待&继续诚意接待看房包括砍价”的坚定者决绝者，绝不贪图一时之快而西瓜芝麻一个都不能少！所以，今天来复盘两个多月前的认房不认贷政策，同样是重磅利好的普遍认知，之所以后来分化为有用或没用，无外乎是各自的一叶障目，但说到底是各自的因果。房东想卖高一些，都是切身利益都是“肉里分”；房企想卖高一些，都是销售指标也都能“逼定”；两种心情和两种出发点，都可以理解，但有了认房不认贷之下的两种因果，奉劝“两房”还是低调务实，配合政策配合中介落袋为安，尽早实现下一次购房，也尽早开启下一段人生。至于本次新政之后，会不会也像认房不认贷投放之初引发的挂牌量激增？就算目前是或者非都有可能，但作为出货方，此时还是勿因贪小而为之。连夜翻脸，曾经是快速反应&曾经是利益最大化，如今或是——作死！

三、达摩克利斯之剑：长期看人口、中期看经济、短期看政策“1214上海楼市新政”肯定是利好政策，也一定会在成交量上快速体现。但利好能持续多久，则是公说公有理婆说婆有理地莫衷一是。看观点认为：短多、中空、远多，理由无外乎“短期看政策、中期看经济、长期看人口”！是不是可以结合上海楼市的具象，做一些梳理而非判断呢？个人以为：短期看信心，中期看供应，长期看经济！短期看信心和看政策，其实差不多，说到底是——看政策能唤起多少购房信心？

今天的舆论，唱空以压倒性优势大于唱多，但舆论是最快速也是最没有定力的，可能一夜之间又会大吹特吹地鼓吹房价上涨论，变脸周期可能只要一个礼拜，只要短期内成交量明显上扬，这种舆论也会快速影响购房者的观望情绪，几个成本数字几个成交数据，都可以让看多看空在一夜之间变节。1、首套从35%降为30%，更大的实战作用是逼定，原本就只缺临门一脚的可以转化射门，但其本质还是属于存量客户成交；2、能否导流和刺激新客户，这5%的放低身段就算在400万级的刚需而言，“20万首付款”的是非门之前，买不起的还是买不起；3、二套从70%下降到50%甚至40%，其实需要看普通住宅大放行之后的二手房市场，当然也是助攻了那部分“原本已经谈得七七八八”的你侬我侬；4、至于能否让二手房卖得快一些，要看房东是否淡定是否“拎得清”，NO ZUO NO SI。一句话，短期绝对利好，各方好自为之。中期看供应，2024年依然亚历山大。截止2023年12月14日，上海土拍实现收入1986亿，就算今天的最后四块地全部以底价成交也有207亿，整个2023年土拍总成交金额保底2200亿，相比2022年的2700亿虽然打了8折，但2024年的新房上市量也可见一斑。

二手房市场的供应，明年还会不会新增挂牌是一个变数，今年的存量房源一并展期叠加，所以二手房市场的成交量和流速，决定了其向新房市场输送的购买力。在“从供应量看楼市钱景”的中期判断，限购这张底牌今年不会出了，因为降首付尚滚烫，也因为“后稳”的有言在先，但它一定是留给2024年的“不得不出”。长期看经济，说到底是购房者甲乙丙丁的荷包。信心和预期，看起来是一个抽象概念因为看不见摸不着，但是两者都是基于现实具象做出的判断：工作前景、职业钱景、睡后收入、消费安全、发展企图等等，所以购房者的信心不是靠政策输送或刺激出来的潜能，而是潜移默化的看菜吃饭。现时是黄金比信心重要，但“拿到过黄金的信心会比黄金重要”，二手房业主的心态是关键。

但与此同时，购房者的信心也好预期也罢，都不是房地产可以解决的问题，当然更不是房地产政策可以覆盖的范畴，这一点看透不说透，懂的自然懂。在“1214上海楼市新政”之前，业内讨论得最起劲的话题是对于近期高层会议提出“先立再破”的咬文嚼字，关于这点是不是可以跳出问题看问题：且不说对于“先立后破”的正反解读，就看“先立后破”的软着陆难度就知道任重而道远，也被一介购房者可以左右的。

其实，关于上海降首付和放宽普通住宅的传言，早在11月初就“风从西方来”，相比“奉贤将成上海第三个放松限购的区域”，限购还是更慎重的压箱底。只是一荣俱荣回不去了，单边上涨回不去了，房东任性回不去了，开盘清盘回不去了。这一点不是预期，而是过去两年多的活生生一再上演。回到开头，昨晚回复好友（关于政策咨询）3个字：不可逆。