2023年11月22日，深圳突发两项楼市政策。一是从明日起调整二套住房最低首付款比例，由原来的普通住房70%&非普通住房80%统一调整为40%；二是取消了750万的豪宅线限制，对于普通住宅置业者可以省5个多点的差额增值税，如果是非满五唯一的住宅还可以省0.5%的个税。上述两个政策看似内容不同，但不论是降门槛、降首付抑或减税，说到底都是给购房者减负。深圳已经出招了，上海还会远吗？
一、2023年最后一个月，上海放松限购没戏和上海楼市有关的上一个救市政策，可以追溯到一个月前：10月25日，金山区出台人才安居新政：金山滨海城区、高新社区、亭枫社区部分区域施行人才购房政策，非沪籍购房者所在单位或个人满足一定条件且有3年个税或社保，单身即可在上述区域买1套房。因为之前有了临港的限购放松尝试效果有限，所以业内对于金山限购放松的预期也是非常有限的（事实也的确如此），但金山限购放松的积极意义在于：至少走在放松的路上，如果金山政策松动被事实证明无效，是否因由此引发上海楼市进一步放松的倒逼？不管从初衷或未来而言，金山限购放松之于上海楼市而言，醉温之意真的不在酒！业内想要的限购大礼包是什么？不妨来YY一下：首先是五大新城，通过“抢人”来帮助这些刚需大区去库存；其次是按“是否核心区”的切分方法，看看能否扩大限购放松区域；再者若再能叠加一些诸如非普通住宅定义上限的提升，那就是“买就送”；当然，上海全域解除限购，“是个人就能买&想买几套就买几套”才是同行们的终极心愿，但这是上海楼市的底牌，不到万不得已不会也不敢贸然出牌。
所以，深圳楼市的两道政策大餐上桌当日，上海楼市的同行小范围交流中，已少有人再像上半年那样兴奋，更少见诸如“重大利好”、“彻底扭转”之类的嗨词，大家也对深圳救市的愿景进行过多展望，唯一的话题是：上海几时效仿&上海如何效仿？果然，一线城市同林鸟，大难临头各自飞。但是，时至年底，上海楼市会不会有限购放松这份年终奖？目前看来，可能性有限。缘何？如果说10月28日的“14号文件（又称二次房改）”提出未来中国楼市走新加坡模式的观点，尚属于中药属于楼市的远期定调；那么11月12日住建部倪虹部长接受采访的发言更具像西药更可以作为近期楼市的政策风向标——今年的房地产市场，总的看是前高、中低、后稳：从数据看，“认房不认贷”“降低首付比例和利率”等政策措施起到了积极的效果；前10个月，一手房交易量虽然同比下降，但二手房是同比上升的，一、二手房合起来，同比是正增长的；保交楼工作的扎实推进，带动了全国房屋竣工面积同比增长近20%，也反映出各地政府帮助企业纾困是有效果的。就凭“后稳”两个字，上海近期进一步限购放开的可能性，已经降到了冰点。领导不想不敢也不必——折腾，太平过年明年再说。
二、救市的关键是带资入局，光给政策不行了在之前的一篇文章中曾经提到：近期各地楼市的救市政策中，近期在楼市救市的因城施策中，值得关注的是宁波、南京、扬州、海宁、太仓等地的“以旧换新”政策，虽然其目前尚在二三线城市中进行，但若其一旦显现出润滑流通的驱动性，马上会被京沪救市借鉴。与早期通过一二手房联动被称为以旧换新所不同的是，本次部分城市提出的更像是2.0版本的以旧换新，是通过国企平台的金主收购市民手中符合要求的物业，对价非现金而是房票，并设置一定的“升级消费”要求鼓励改善，让在二手房市场傻等的购房者可以尽快套现去改善，把“地段更好的老房子”改装成租赁用房，提供给需求更针锋相对的青年人。虽然不同城市的“以旧换新2.0版”各有政策差异，也可能面临收购价格是否被普遍接受的争议点，但从模式出发点的角度来看，让意向购房者早点套现并保障其“专款专用”再次进入楼市，消费力还得到提升，“老破小”统一装修后进入租赁，让暂时买不起房的青年人可以减少舟车劳顿，并将消费留在市区。将买房人和租房人的诉求结合起来，分而治之；把不同位置和品质的房源给到不同诉求的消费者；针对不同的消费能力，给到即时解决居住的方案。至少从牌面逻辑推理来看，“以旧换新”的优点更多，但万变不离其宗的最核心在于：出钱。
在过去一年多的救市政策工具箱里，从降利息降门槛降首付，从虾米到小鱼再到大鱼的各种减负行为已经无所不用其极，但市场反馈总体都是死水微澜，即使9月底的一线城市“认房不认贷”作为绝对大招，不仅有效期不足一个月，更没有起到期望中的启动激活，鲶鱼效应更无从谈起。于是，从业者开始反思：是不是政策低估了救市的难度？此一时彼一时，购房者不仅辨识套路的智商在增加，关键是购房者的后院——就业和收入，在过去两年遭受重创，但尽管如此，今天不是没有购房诉求，但是本轮救市最想针对的改善型购房群体，被“二手房卖不掉所以新房买不了”的局中局，拖住了后腿！以旧换新的“带资入局”之所以值得期待，砸出真金白银也是今时今日救市所必须附着的躬身入局，所以就算上海“如你所愿”地放松五大新城的限购，效果如何也不值得看高一线，因为救市的目标客群——已经从“抢新上海人”转为“团结上海本地购房群”。
三、限购取消和以旧换新，利弊不仅在成本好了，就算从业者置顶以旧换新，但说到底出台政策的权限还是在管理层，他们需要考虑的就不仅是市场问题，他们的正确远比庶民复杂。首先，限购取消在管理层看来，可能没那么迫切。今天的上海楼市，需要什么样的舆论氛围？打开手机，满目都是各种唱空的自媒体，其职业属性包括中介和咨询机构，他们的唱空里一定存在着一叶障目之踵，但未必仅仅处于语不惊人死不休的诉求，还包括借助其作为销售道具对房东进行降价施压，贩卖焦虑最终是要商务转化的。那么唱多者呢？近期某被称之为神的房子收藏者，开始频繁见诸于各种视频端口，虽然言论有赞有弹，但关于其言论引发的多空互撕里，也各有诉求：从业者当然百分百看多（至少是唱多），表现形式可以是以其人之道还治其人之身的一叶障目，你可以拍“某楼盘打折砸盘”我就拍“某楼盘逆势涨价”。但唱多行为在今天需要倒逼政策救市的立场上，反而是减压，因为“上海楼市其实平稳、其实没那么遭、其实（救市）没那么迫切”。
其次，给钱还是给政策，难度大小可想而知。“以旧换新”方案的核心优势是出钱，问题是谁（愿意）出钱？目前已经执行此方案的部分城市，出资方都是政府下属机构，或城投或相关基金，但面对目前各地程度不一的囊中羞涩，出钱救市还是政策救市？大部分地方，本能选后者。只是市场今非昔比，上海楼市这部抛锚的公交车，依旧要由司机策动，只不过启动需要乘客“有力的出力”下车去助推一下才能助动，动嘴的限购放松和“撸起袖子”的出钱出力相比，便宜没好货，免费更没好事。第三，救市愿景的“1:0主义”。之前尝试探究过救市的愿景：是要楼市回到曾经的高速发展路上，还是要走一条平稳健康之路？答案肯定是后者，所以基于这个立场，同行们想要的“日光、暴涨、高周转、高收入”应该是不可能重来了，近期还在鼓吹“上海房价100万甚至500万一平米”的那个神，已经从万人敬仰变成了多空双方。对于“一抓就死，一放就乱”的中国楼市而言，恢复流通和满足需求是正道也是未来，问题是我们想要的救市绝不浅尝辄止，但管理者会有高度也会有忌惮——所谓有效的政策，就算是“做正确的事”，也未必属于“正确地做事”。
今天楼市的论辩双方，或有实践护体，或有理论傍身，彼此攻击也都是翻旧账。但楼市的未来只有市场知道，过去正确的未必将来正确，过去失误的也未必万劫不复。在楼市的拌嘴中，最终是管理层出招，民间只有建议权和施加影响，最终拍不了板。与其苦苦呼吁放松限购而不得，不妨加入“以旧换新”给予选择，就算暂时给不了一个“满意”答复，但至少可以加快决策速率。
评评谈谈才是ZHEN2023-11-27 13:03:00来自北京市
