黄欣伟：2023年底，还能买上海的房子吗？

首先声明：关于年底购房的呼吁，仅针对满足“有钱、有房票、（关键是）有需求的”购房人群，上述三大条件同时满足，可以在这个冬天抱着温暖的初心，出门看房了。近期市场的表现如何，有两组热气腾腾的数据：一是10月全国70个大中城市房价变动情况：新房和二手房价格环比下降城市分别有56个和67个，均比上月增加2个，其中二手房价下跌城市创新高；二是上海2023年第十一批次新房官宣上市，共上架94.2万平方米，合计8281套，分布在浦东、杨浦、闵行、宝山、嘉定、奉贤、松江、金山、青浦、临港10个区域。既然数据看起来并不乐观，为什么在这个年底“反其道而行之”地鼓励购房呢？今天，想跟购房者聊聊。

一、购房者的误区，太过于关心宏观抛开那些光说不练的购房者，在行动派群体中也存在一些误区，其中最显著特征是过于关心宏观，所以针对本文前言部分的两组数据，购房者应该抱着“仅供参考”的浅尝辄止来应对宏观数据，否则就成为了被数据无心伤害的书呆子，吃亏的是自己。一方面，数据有统计的局限性，所以不可以当真。比如，房价指数的上涨，只是不同时期推出新房或成交（包括二手房）的数据统计，所谓的“环比房价上涨”其实更应该被解读为：本月高价房源成交较多，这背后只是成交结构和类型的异动，和房价上涨其实没有半毛钱关系。狭义但准确的房价上涨，其定义应该是指同一个社区甚至同一套房源在不同时期的价格变动，但是碍于统计口径，事实上也只能用区域数据的对比来显示涨跌。

好比消费者去饭店，昨天因为屯于时间紧所以盒饭20元，今天有空或者心情好坐下来点了两三小菜加啤酒消费100元，那么是不是可以就此认定：1、消费者发财了？2、消费力上涨了？3、该饭店涨价了？答案在事实陈述之后都会显得：也对也不对，所以今天关于房价的统计并非作假只是受到诸多客观因素的限制，导致其最多对行业研究提供部分佐证，对微观具象的购房者而言，基本没什么参考价值。另一方面，市场和购房者是供需关系，从来都是你弱他就强的矛盾，从未有过“双甲方”。很多购房者在自身有需求有房票有购买力的时候，总会抱着不要逆势而为的态度：如果这个“势”，指的是国家政策对购房行为的支持或否定那也就罢了；问题是很多购房者心中的“势”，自己也说不清到底是闻什么风而动，有时看数据有时看政策有时要看“市场”！虽然说此“市”非彼“势”，但凡谐音两字混淆，购房者就需要搜罗万事俱备：政策支持、贷款扶持、买房潮流、大势看涨、需求迫切、位置兼容、产品切合、定价合理、折扣到位，恨不能出门当天连眼皮跳都预示着：该买房、快买房、必买房！

但问题是上述各项其中有诸多是矛盾对冲项，今天导致购房者裹足不前的往往是四个字：市场不好，但“市场不好”不正是购房者的机会和窗口期么？1、因为市场不好，供大于求，购房者不会被哄抬价格；2、因为市场不好，房企弱势所以提供的价格折扣到位；3、因为市场不好，没人跟人竞争，想要的户型买得到。4、因为市场不好，购房者可以利用卖家踩踏降低成本。弱市买房看似刀口舔血，其实更应该等同于“最执着的那只狮子可以要到最纠结的那只羊”。所以，市场的所谓“坏”正是购房者的“好”是嗜血信号。同时，既然决心已下，购房者要本着“弱水三千只取一瓢”的心态，不能要求所有基本面都支持自己购房，而更要聚焦微观地关注自己相中的“那个楼盘那个社区那栋楼甚至那一套具象的几零几”！

二、翘不翘尾，年底都是购房好时节好了，劝诫了购房者“别想太多”，但如何说服购房者，不妨换位思考来看看购房者对面的那些交易对手：政策、房企和房东，他们在年底的诉求是什么？（一）宏观看管理层：2023年楼市要圆满，年底供应会被遴选。以11月17日官宣的上海新房第11批次为例，抛开总量（面积和套数）这些，其基本呈现了三大特征，其用意也不言而喻：1、内环休战缺席：之前第10批次甚至更早的内环还有在售，本轮“放过”也非买不到；2、闵行嘉定放量：作为曾经的刚需大区如今已升格为刚改集中区，救市就是刺激改善置业；3、绿城三盘齐发：想买高品质又不想被地段溢价太多，绿城或是实惠购房者的终极出口。结合倪虹部长近期接受采访所言及的“前高、中低、后稳”基调，对年底要求的“稳”就是各有所需做好供需的平衡对接，不能说管理层在投放市场供应方面完全用了营销思维，但是也不能说完全置若罔闻地“符合条件都上架”，应该相信管理层的智慧和用心。

（二）中观看房企：一切为了报表，购房者适度“捡漏”可以期待。就算是在楼市高歌猛进的火红岁月，到了年底房企为了指标为了报表都会适当在价格方面（相比年中）温和一些，因为彼时对“量”的诉求暂时会重于“价”即利润（率），不仅可能推出特价房还可能在促销方面有所动作，对于购房者而言要“配合”房企自然也会拿到应有的回报。（三）微观看房东：年底还在线的都是急售，诚意毋庸置疑。在二手房市场端，房东和购房者的“你弱他就强”表现得更为激烈和极端：到了11月下旬基本可以用“纵观全年”的口吻来预盘点，特征之一就是：2023年，房东仅在两个节点强势，分别在二三月的小阳春和九月“认房不认贷”推出之际，表现为跳价和撤牌，其余大部分时间，上海房东都比较配合也比较温和。就算今天也有撤牌，但要么是为了（调整价格）重新挂牌，要么是索性躺平以租待售，对于购房者而言，房东今时今日的撤牌态度，前者积极后者消极，那么不管撤牌与否，今天还在线的那些房源和房东，都是急售都是诚意满满，购房者要瞄准的应该锁定这部分人群。

坊间有传，今天在二手房市场属于“9折挂牌，8折砍价，中位值成交”，虽然也可能因地而异，但购房者可以“领会精神”在看房、谈判、还价的过程中——拿到优惠是肯定的！年关年关，年底都是一个关口：管理层要满足上峰要求的“稳”；房企要尽可能接近指标的“量”；房东要拿到现钱去用钱的“急”；这一切都是有利于购房者的对手心态，如何掌握和利用各款诉求，最大限度的利己？这是购房者年底需要回答的当季选题。

三、可以缜密考虑但别“想太多”“想太多”三个字，包含了两层底线：一是想太多问题，二是问题想得太过复杂。购房者在回答了自己的三个设问：“有没有需求、有没有资格（房票）和有没有钱”之后，不可避免地要了解相关信息，这时候不同于官方的政策和市场界面，而是坊间的“被信息”和蛊惑剐蹭，彼时需要自己说服自己。首先是房价：还会不会跌，会跌到几时，自己会不会输了首付？关于这个话题，又要回到今天讨论的针对人群：自住还是投资？如果是投资，那么2023年的楼市是不适合的，只能正说反说去看待：一方面，任何一个楼市，绝对没有投资客也是不行的；另一方面，今天的楼市包括上海楼市，“事实不鼓励”投资客。

好了，剩下的或者说今天鼓励的是自住需求购房者，但是“自住购房者也有投资意愿”，它有别于纯粹的“买了不住待涨价后转手”，而是希望“边住边涨”毕竟——住在房价一路下跌的房子里，心情也不会舒畅，所以自住购房者也回避不了投资欲念。网上有一张上海新房前10批次的动销统计表，情况的确不容乐观：1、门槛越来越低，积分买房已经名存实亡；2、开盘越来越差，当天去化率从86.7%降到50%以下；3、启动分销的新盘越来越多，保利都和链家合作了；4、新盘折扣越来越明，都有上海新房折扣一览表在流传；5、前滩和徐汇滨江越来越亲民，从低积分进场到认筹不满。

所以，对于自住购房者而言，忌惮的是房价继续下跌，更惊悚于“人在家中坐&首付已跌破”的个人财富或蒸发或破发，毕竟今天的职场严峻，【凑一个首付】也是经年累月的996和消费克制！随着“倒挂”的领地越来越退无可退，购房者完全可以比照今天的二手房价来对标新房：有倒挂的别沾沾自喜，可以悲观地以今天的限价来基准未来的市场价，看看自己是否可以承受，何况还有更揪心更普遍的交房问题；没倒挂的反而简单，把所谓的“倒挂梦”直接从和二手房东的讨价还价中去找回，说到底是可以心平气和地判断区域和产品价值。相信上海楼市会价值复原，但更相信上海楼市不会非理性挫伤。如果对于上海楼市完全没有信心，那么就是对上海这座城市的殃及池鱼，那么就算12月份出台任何政策包括五个新城限购放松，楼市也无法吸纳新鲜血液，这就有悖于今天谈论的购房节点选择命题。

在这个量价齐跌的2023年，还是不能一棒子打死，这也符合近期关于“始终坚持房子是用来住的&不是用来炒的定位，以满足刚性和改善性住房需求为重点，努力让人民群众住上好房子”的基调。该买的还是要买，彼时等反而是一种消极，毕竟好房子未必会跌跌不休，而“抄到世纪大底”也非普通人的智慧和运势可以HOLD住！如果要买，早买晚买早晚要买，知道自己想要的是什么，无惧舆论勇敢出门去看房。