黄欣伟：形式主义救市，不如不救

＃超级创作挑战赛＃

12月26日，随着东莞市住房和城乡建设局发布《关于进一步优化房地产调控政策的通知》，官宣莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区的新建商品住房和二手商品住房取消限购。

虽然也附着“上述区域的新房须自网签之日起满3年或取得不动产权证满2年方可上市交易，二手商品住房暂停实行限售政策”，但东莞全域放开了限购已经事实成立。

之前的7月4日，东莞已将限购范围缩小到莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区（以下简称“限购区域”），所以本次可以被认定为东莞彻底不限购。

就算当时限购和如今取消限购的初心还在，但效果会如初心所指么？

目前看来不乐观。

其一，东莞楼市该如何定性？

如果是内需自住型，那么过去为什么要限购？

想必是自住有余所以引发了外来投资；

如果是外溢置业性，在近期广深楼市的弱势之下，外溢的需求还有多少？

其二，政策更需要“压茬推进”。

回想今年的7月4日，东莞把限购范围缩小到莞城街道、东城街道、南城街道等五个区域之后，楼市被激活的效应有多少？笔者记得在今年夏天曾经撰文，指出包括东莞在内的全国13个城市二手房指导价已经事实放开，可见当时楼市已经燃眉之急。

那么二手房指导价事实放开，会对新房市场有何影响？

特别是在包括东莞在内的大多数三四线城市楼市萎靡不振之下，二手房指导价放开不会引发价格回暖，因为成交已冷，所以“放开也是马后炮”，二手房不振自然价格松动，新房的所谓因限价而倒挂的优势也事实不存在了。

其三，政策想到楼市，还需要“更精准更给力刺激”。

12月18日，清华大学国家金融研究院院长、中国国际经济交流中心副理事长朱民在《财经》年会2023上表示，住房现在来看总供给是大于总需求的。住房更新消费需要有新的政策来鼓励和支持，来提振居民信心，特别是第二套房等等。我们不能认为，随着流动性的注入，房地产业稳住了住房，明年会自然反弹。因为它的总需求和总供给的结构是不平衡的，还是要用政策。

由此可见，东莞的限购政策此时放开，根本已经错过了“想买的大势”，所以效果基本可以忽略，再加上这几年东莞的产业不振，对外吸纳人口的效果也可想而知。

放开太晚，但总算是放开了，这种形式主义救市不值得借鉴，反而要值得警惕。