黄欣伟：上海第七批新房官宣，跨年供应成定局

传闻许久的上海新房第七批，终于在11月的第二个周末官宣了：本批次共计57个项目，16060套新房房源。共涉及浦东、徐汇、静安、普陀、虹口、闵行、杨浦、宝山、嘉定、奉贤、松江、金山和青浦13个区域。

值得注意的有两点：一是16060套新房是今年7批次，供应量最高的一次，也是（积分制以来）仅次于2021年第六批的第二高记录。二是本次市中心项目大爆发，核定单价在10万以上的项目多达15个，给有购买力和购买意愿的购房者更多区域和产品类型选择的同时，也引得看热闹的舆论发出了神仙打架的贴切比喻。但对于神仙打架四个字咬文嚼字一番，不禁要问：神仙打架总是有输有赢，那么楼市关联者（管理方、开发商、媒体等产业链一干人等）期待的多赢甚至共赢，基本是不存在的。继续用审慎态度来看待上海新房的第七批：一、为什么敢于年终推巨量？就在上海第七批官宣前夜，中国人民银行、银保监会《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》下发，重磅出台十六条措施支持房地产市场平稳健康发展。其中包括：1、稳定房地产开发贷款投放；2、支持个人住房贷款合理需求；3、稳定建筑企业信贷投放；4、支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期；5、保持债券融资基本稳定；6、保持信托等资管产品融资稳定；7、支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款；8、鼓励金融机构提供配套融资支持；9、做好房地产项目并购金融支持；10、积极探索市场化支持方式；11、鼓励依法自主协商延期还本付息；12、切实保护延期贷款的个人征信权益；13、延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排；14、阶段性优化房地产项目并购融资政策；15、优化租房租赁信贷服务；16、拓宽租房租赁市场多元化融资渠道。

虽然未有特别明显和精准的救市措施，但政策面趋暖是不争的事实，想必以察（政策）言观（文件）色为主的房地产从业者包括媒体，还活在固有的经验和方法论之中，不晓得这是不是第七批次新房敢推、敢推这么多的底气源泉。二、“敢推＆敢在年底推＆敢推这么多”究竟为哪般？如今的新房市场是否繁华依旧，相信无须赘述，但是在度过了一个褪色的金九银十之后，还敢于高调推盘，或是出于稳定房价表象，或是出于“不急着卖”的原因，特别是浦东和青浦的年底双双放量，和前几天关于上海第四批（年内最后一次）土拍挂牌量从37块锐减到6块正相反，57个项目16000多套的新盘量不仅可能是断了第八批再加推的念头，也可能做好了第七批次跨年供应的准备了。

当然，集中上市的背后，也有房企“冲指标”的业绩压力所致。不过，今时不同往日，上市量大不代表销售量大，但——主观不进取总是不行的！三、限价的蠢蠢欲松动被坐实了。

对照第七批次相关项目就不难看出，部分区域部分项目的获批价和上一批次同等位置有所调升，限价是为了“不想卖”还是“稳房价”可能莫衷一是，但是对于成交量三连跌的上海二手房市场而言，迎着二手房价格松动和还价成风的夕阳，新房限价如旭日东升向上试探，那么上海楼市因限价而导致的一二手倒挂，在五六年之后要被自然架空了么？面对已经露出疲态的市场，一二手倒挂若再取消，非蠢既坏的推盘和定价究竟打得是什么算盘？综上，上海新房第七批“知道要来，没想到这么多这么猛”，就算真的如某媒体所言是满汉全席，但对于一个胃下垂积陈已久的购房者普遍群体而言，能否“白粥之后嚼海鲜”是个大大的问号？好在，上海楼市的年底，留下一个很大的悬念，让大家年底有大戏可看！