黄欣伟：上海第三批土拍收官，宏观反而不乐观

9月27日，为期三天的上海2022年第三轮集中供地落幕：“35幅涉宅地块全部成功出让。本轮供地创下了上海集中供地以来的多项纪录，成交总金额1053.8亿元，为上海集中供地以来的新高；31幅地块被央企、国企拿下，同样刷新纪录；而单日成交760亿元（首日），也是上海历次集中供地之最”。光看上面这段数字总结，不得不为上海楼市的后市乐观并点赞，且慢，在数字结构里还是可以看出一些乐观之下的“需谨慎”，上海楼市的后市至少还是喜忧参半！其一，35块土地中24块“仅一家报名”！

其实，在本次土拍正式开启之前的舆论普遍是看淡的，最大的理由即“从报名情况来看，35块用地中，24块呈现仅一家报名”的迹象，不仅是占比达到了70％而且也事实预告了“无溢价＆无竞拍”的冷场，土拍没有了拍，也就少了很多看点。但同时我们也应该看到，部分热门地块不仅以截止价完成拍卖，更有成功吸纳到“多达9家竞买”的火爆场面，虽然稀缺但也证明房企对后市判断开始出现了分歧，有人看多有人看空。其二，正是逆行好时节。

和之前两次土拍一样，每次都有一到两张新面孔出现在上海楼市，本次唐镇地块的获得者为安徽交控，也是上海楼市的新朋友，当然也包括久违了的龙湖和绿城，不管最终是否成功斩获，“回来了”就是上海楼市的激活因子。环顾全国楼市救市不断但普遍绩效式微，北上广深作为指标城市也作为最后的避风港，还是房企值得托付的兵家必争之地，所以上海解封之后的连续三次土拍，都有新面孔以逆行者态势进入上海，其对楼市的信心加持溢于言表。其三，民企还未被广泛激活。

虽然在之前的第二次集中供地中，宣布了对房企放低准入门槛的一系列政策，我们也在第三批土拍中看到了宝华等本地民营房企的一掷千金，但是就此断言民企重回上海楼市肯定为时过早，只能说是部分媒体的一厢情愿而已。本次土拍中，国企＆央企拿地达到31幅，占比达到惊人的89％，两个事实数据可见一斑：在今天相对比较低迷的土拍市场，国企央企为主或者说“国企央企带头”甚至“为国接盘”也是不能回避的现实，当然也是相对而言希望看到的，毕竟“国企央企占绝对主导”总好过无人为津或者流拍。综上，虽然第三批土拍成交总金额最高，但也和推地位置息息相关，不能因为“推地数量减少但总成交金额增加”就做出楼市信心推断（虽然也算一个指标），毕竟“24幅仅一家报名”也是三次之中的新高数据，所以走着瞧还是客观态度。因为传说中，今年还有第四批集中供地，如今卖地的热情已经毋庸置疑，就看房企的胃口了。