2022年的上半年过去了，上海楼市的各项数据也已经出炉，现于茫茫数据海中尽可能瘦身地选取八大专项：
1、成交套数：6月份全市共成交新建商品房7516套，环比增长689%，同比下降17%；
2、成交金额685亿，环比增长798%，同比增长31%；
3、套均总价911万元/套，环比增长14%，同比增长58%；
4、成交均价75380元/平,环比增长5%，同比增长43%。
5、上半年全市累计成交金额2479亿，同比下降20%；
一、这一堆宏观数据里，购房者如何总结“中心思想”？
首先，六月份上海楼市供销两旺，原因是积压了三个月的需求在集中释放；
其次，六月份上海楼市的相对数据，都显示“环比大幅上升同比不小下降”，所以就此断言上海楼市报复性消费甚至就此反转，言时过早；
再者，六月和上半年的套均总价均有提升，改善型成交占比上升但不代表“房价上涨”；
第四，六月和上半年的成交均价均有提升，代表成交的区域在向市区靠拢但不代表“房价上涨”。
小结一下：六月数据喜人背后有客观原因，上半年综合的量价涨跌不要过分敏感和在意。
二、上半年新房开始进城，“五个新城加宝山”优势减弱。
上半年的新房供应呈现两个特点：供应套数同比下降， 供应均价&套均总价同比增加。
相比2021年的新房供应，不论是每一批次抑或总量结构，都逃不出“五个新城加宝山”的整体格局，2022年供应端的“进城”迹象明显。
今年上半年市区供应量较大，比如徐汇的百汇园、浦东的嘉盈峰、虹口的瑞虹新城等，其次还有热门板块的楼盘比如锦博苑、森兰名苑等均价都不低，导致上半年供应均价和套均总价有明显增加。
倒是“五个新城加宝山”的供应格局有变，背后是否预示着之前一年多的刚需连续放量之下，事实销售状况在阻止继续持续放量呢？
考虑到上半年的“事实销售周期”最多四个月，所以在成交量（价）上的有涨有跌情有可原，不必过分解读，倒是随着下半年上海楼市的奋起直追不可避免，包括土拍包括新房集中上市，下半年供应量充裕且周期加快，届时的市场吸纳和转化才是市场真相的体现。
从今年上半年的累计成交结构来看，90-110平的占比增加较为显著，达到48%，较去年增加了7个百分点。110平以上的占比33%，较去年持平。其中，110-140平的占比下降了1个百分点，140-200平的占比增加了1个百分点。70-90平的占比下降了7个百分点，而70平以下的占比则微乎其微。
近期网上有个观点在争议，即到底是开发商在放弃刚需（市场），还是刚需在“自弃”？
随着从2013/2014年兴起的上海楼市刚需持续大年至今，2022年改善大于刚需的迹象越来越明显，这其中或许是多重因素导致的，不能极端断定”开发商放弃刚需”。
1、从首批刚需逐步入市至今将近10年，从这些购房者的居住诉求发生变化，当然自身也享受到了“当初刚需楼盘”的成长红利，所以换房到了一个周期；
2、目前上海新房市场的限价局面未改，而且“摇号打新”政策之下的买到就是赚到，也给很多需要换房&可换可不换的群体提供了一次碰运气的诱惑，换房也含有投资欲望；
3、因为之前两个多月的上海封控重启，上海新房的推盘节奏和总量都在持续加温，一样是换房一样是碰碰运气买新房，“摇到大一点面积自然就账面盈利更多”的心理不可忽视；
4、相比手上有一套房可置换的筹码而言，首次购房者的积极性在下降，主要对于自身工作稳定性的忧虑导致未来收入预期不乐观，部分低积分购房者转向继续租房，近期租赁市场的火热之中也不妨“降级消费”所带来的需求增加。
综上，上海楼市的上半年因为客观原因，所以暂时下降是情有可原的，短时上涨也是可溯源的，不必过于敏感于数据的一城一失，目前的楼市暑假更有参照性：
1、第三批次新房紧接着上市，市场的消化系统准备好了么？
2、第二批次集中土拍也紧锣密鼓，暴雷不断的房企信心修复了么？
3、降低了拿地门槛之后，民营房企是否会被拉回到土拍市场继续再战？
4、二手房价格核验近期的松动，会不会直接助攻上海楼市的暑期档？
带着这四个问题，到了三季度末，应该对2022年的上海楼市有一个相对客观的判定，到时候的数据可能更有参考和说服力。
评评谈谈才是ZHEN2022-07-13 07:11:00来自北京市
