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黄欣伟:城市更新N部曲之⑤公共空间的高低贵贱

评评谈谈才是ZHEN2021-06-04 03:04:03

“外来游客到上海，外滩漫步是亘古不变的保留节目，但私人揽客实在让人没有安全感”。

上述感慨证明了两点：

其一，不管上海如何日新月异，外滩作为永不落伍的网红点，“一哥”地位不可动摇；

其二，既然外滩常年爆棚，为什么不配置“正规”商业配套，却纵容私人宰客破坏形象？

也曾拿这个问题请教专业人士，回答简单到无从辨析：“土地性质决定的”。

好吧，能倒逼不作为的，只有需求本身，旁观者都是咸吃萝卜淡操心。

被“公共”误导的“空间”

到搜索引擎上去重新认知公共空间，对习惯了被要求“每一分钱都要讲得出回报”的房地产从业者而言并不容易，好像工种猥琐的细脖子撑不起一张代表正气的国字脸。

官方解释来了：

公共空间（又译公众场所、公众地方、公共场所；英文：public space或public place）是一个不限于经济或社会条件（纵然实际情况未必如此），任何人都有权进入的地方，人们不用缴费或购票进入，或进入者不会因背景受到歧视。

想想其“不用缴费或购票进入”的特征之一，貌似大到外滩、滨江大道、公园、博物馆、体育场、医院、学校，小到街道、户外、广场、社区中心、酒店大堂，除了部分专项的、主题的对外场所之外，大多数“不用缴费或购票进入”的确是公共空间显而易见的界定标准。

或者一定意义上说，我们进入之后可能引发消费的地方，站在城市高度来解构，也可以归入广义的公共空间，而公共空间本身是没有生命的，重要的是进入空间的人，以及展现在空间之上的广泛参与、交流与互动，包括公众自发的日常文化休闲活动，和自上而下的集会。

看完上述表述，关于【外滩步道为什么不能开商店】的疑惑貌似有了答案，关于黄浦江两岸着力打造的各段滨江带，风景再怡人但走着走着——渴了却没法买水喝，也就心绪渐平了。

但是需求存在、长期存在、随着人流放大而急迫存在，公共空间最终是服务谁的？

当然，人微言轻的小人物就算引吭高歌，大场面大台面也听不见，更逞论呼吁可以改变什么！

但是，对于公共空间的重新认知，却是非此即彼地存在着：

公共空间服务公共，要么适度在“土地性质决定的”中拉开一道口子；

要么换一种讲法以保障“犯上到此为止”，比如公益空间。

毕竟，有需求就该有配套，商家看得到机会，但苦于制度不成人之美。

公共空间也有价值级差

前两周和某中部城市规划专家聊天，专家说起一个有趣的现象：

现在政府都学精了，都开始对一级土地做规划，不仅仅是发展规划，也是价值规划！

何谓价值规划？

“以前土地批租太粗放了，抛开一些负面故事，就算没有利益输送，也存在因为个人喜好而非依据来给土地定价，导致现在回看——有些地，卖贱了”。

卖贱了，其实是：贱卖了。

因为无法对一个庞大区域进行有数据、有依据、有比较、有相邻关系的价值梳理，导致只能拍脑袋地经验主义，比如“靠路的便宜些&沿海的贵一些”，不说“便宜”和“贵”的依据和逻辑何在？且是否充足？仅从量化而言：

便宜，该便宜多少？为什么？

贵，又该贵到多贵？为什么？

之前的所谓粗放，也不能说完全没有依据：

一是看决策者的经验、认知和公心；

二是看地块位置的大原则而定，标准说不准；

三是根据城市规划的配套，依次对周边做“加加减减”。

但尺度、依据、量化、逻辑，别说经不起追问，估计自己都说服不了自己。

当然，事后可以自圆其说，美其名曰：市场是动态的。

就算今天开始做一些所谓的产业策划，也不过是在原有荒废领域的缓慢进化。

但是，站在城市管理者的立场，“卖贱了”总是一件让自己有点遗憾的事情，所以如今开始的缓慢觉醒至少也是觉醒，那么抛开“有拜金嫌疑”的配套，对一幅土地内在的高低贵贱如何有理性的、可追溯、可推敲的认知，以保障国有资产不受损不流失呢？

前两天看一部关于美食的纪录片，其中讲到上海某著名南货店的火腿柜台上，有个从业40年的老师傅，他的厉害在于：

1、对一个火腿的各个部位价值一眼分清，不仅是位置好坏，而且还有贵贱；

2、对散装销售的火腿而言，不同部位有不同价值所以界定势必要“斤斤计较”；

3、实际销售中，对老师傅的刀法要求是：“切得精准，客人（埋单）服气”。

那么，这位老师傅的功力，是否不仅体现在“切得精准”，而且分部位说得清理由。

所以，微观如一个火腿、一位老师傅、一家南货店都能有“公共空间的级差概念”，为什么价值翻了数百万倍的土地，却如此粗放？！

这和“火腿小（所以）可以细分，土地大无法具体量化”是不能被苟同的。

对待价值的正确态度是“摆对位置”

所谓做产业策划，能给公共空间的价值级差提供依据，其实也不尽然，毕竟这对于土地而言，属于后天整容；

再往前追溯，其实土地因为位置、地形、相邻关系、现有配套等先天条件的不同，已经可以分得出高低贵贱，甚至可以这么说——导入产业甚至做策划之前，先把土地斤斤计较一下！

无非是方法论。

其一，如何把“再长的尺也量不过来”的土地，用分格的方式化整为零，至于划分的标准或者“多大的空间单位为准”则因需求而异。

在被初步划分之后，就可以进行筛选，包括用地性质、政策规定、城市规划等设置一些指标选项，从而评估和大致测算每个“空间单位”的高低贵贱。

这，有点像房地产定价中的比较定价法，而是否相对客观（客观是做不到的），关键就在考评指标的设置和打分标准。

其次，在“化整为零之后”确定了高低贵贱，在“零存整取”地综合看待，不仅决定了城市管理者对空间的认知上升到逻辑，而且可以在后续“城市或区域营销中”再行针对性施策。

房地产定价中，有一句永远正确的废话，叫做“低开高走”。

看似是合理的，因为先行入市需要波量能的积累和追捧，所以让利于民来获得资金回笼，但在“非常态市场热情”之下，永远遵循着“低开高走”是否有些迂腐，就像哪位象棋高手来解释一下，为什么起步必须——当头炮，把马跳。

那些流传下来却经不起推敲的俗话、经验和做法，说到底不是迂腐是什么？！

事实上，因为城市或区域的空间被化整为零地分出了高低贵贱，势必在操作上可以有的放矢，至少可以根据不同的市场热度来调整和优化，这才是这才算——市场是动态的！

比如的位置如何卖出价？

看似取决于市场热情，但更取决于对市场热情判断之后的推出策略。

1、先推还是后推？

2、单推还是搭配推售？

3、真推还是假推（做掩护）？

这些房地产中的推盘策略，完全可以放大后被城市空间管理所借鉴，以实现价值化。

又比如最差的位置如何卖出（包括如何卖出均价）？

1、需要配置一些配套（包括产业）来提升其未来预期？

2、需要对土地的切分中如何搭配，实现“肥肉当五花（肉）卖”！

3、需要对最差位置的地块空间做一些整容甚至只是美颜？

这些问题，在以前都是空白或者只是停留在设想当中，从未扎实地被落实，所以“卖贱了”每天都在发生，主观导致的背后故事和事故层出不穷也就见怪不怪了。

今天所谈的公共空间，其实是两个方面：

一是对公共空间因需求而导致的适量配套，不要上升到拜金主义这个“从胳膊联想到大腿”；

二是对公共空间的价值认定，一定可以找到有理由节的方法论重新认知和评估，吾辈需努力。

上海世博会的Slogen叫做城市让生活更美好，但美好不是一个泛泛而谈，也要有着力点。

要么是生活、要么是发展、要么是人居、要么是精神，就算不能量化至少也要能够想象。

公共空间的价值，需要计算器，不仅是算得正确，还要算法正确。

学生答题算错，是对自己不负责任；

公共空间的算错，是对城市不负责任。

这个责任，谁担得起？！

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