50万亿！房地产贷款余额突破新高，不良贷款明显增加

在控制房价的基础上，除了土地制度、税收制度之外，更有效的手段是房地产信贷，包括房地产开发贷款和个人住房贷款。

不管是在数据上还是在政策上，根据最近三年的数据来看，房地产贷款的增长空间正在缩小。

由于总体来看，房地产贷款仍在大幅增长，只是央行数据比较了增长速度以及与其他贷款的比率，其政策意图是倒逼商业银行逐步压缩房地产贷款比例和增长速度。

以今年一季度房地产贷款余额为例，已突破50万亿元大关，达到50.03万亿元，而央行公布的数据是10.9%，低于各项贷款增长率4个百分点。季度新增1.67万亿元，占同期各项贷款增量的21.7%，低于去年全年3.7个百分点。

根据房地产贷款余额来看，一季度增长速度仍然较低。但具体到个人住房贷款方面，增速却相当惊人。

中央银行公布的数据显示，今年一季度，个人住房贷款余额为35.67万亿元，同比增长14.5%，仅比去年同期低0.1个百分点。

2010年一季度，个人住房贷款余额为31.15万亿元，同比增长15.9%，比上年同期下降0.8个百分点。

另外，2019年个人住房贷款余额26.87万亿元，同比增长17.6%，增幅比去年同期下降0.2个百分点。

由上述数据可以看出，虽然不断压低个人住房贷款余额增速，但即便如此，这一增速也是相当可观的，因为基数太大，到2021年季度，这一数字将降至不可降。

由于对房地产开发贷款，特别是保障房贷款的压低，个人住房贷款的增长速度很高，而全部房地产贷款的增长速度仅为8.3%。

2021年一季度末，房地产开发贷款余额达到12.42万亿元，同比增长4.4%，比去年同期下降1.7%。其中住房保障性开发贷款余额为4.72万亿元，比上年同期下降0.2%，增长速度为1.2个百分点。经济适用房开发贷款余额下降，这在全部房地产贷款中是罕见的。在此之前的两年，房地产开发贷款和经济适用住房开发贷款的增长速度都在下降，这给个人住房贷款留下了空间。

4月16日，中国银保监会在中国银保监会2021年一季度新闻发布会上表示，房地产贷款增速进一步下滑，一季度末降至12%，为8年来，继续低于全部贷款增速。

不知这个数字是否与央行统计口径一致，但地产贷款增速的下滑是肯定的，而且总的余额近一步增长也是肯定的。

实际上，这几年提倡房住不炒，政府对房地产的调控似乎越来越严厉，比如最近各大城市对违规经营贷款进入房地产领域的查处，都是非常严厉的。

对银行的房地产贷款监管非常严格，目前房地产贷款类似于政府背书的刚性兑付，只要商业银行进行房地产贷款的配置，就一定是赚钱的，而且风险很小，因此商业银行配置房地产贷款的动机非常强烈。

但这种说法可能很快就会被证明是错误的，例如，上海银行的2020年年报显示，截至2020年底，上海银行的不良贷款比率为1.22%，较2019年增加0.06个百分点。年度报告显示，上海银行房地产行业的不良贷款总额为37.47亿元，不良贷款率为2.39%，是2019年的22.9倍。

4月16日发布的《中国金融不良资产市场调查报告》(2021)显示，从年报中可以看出，大型国有商业银行、股份制商业银行的不良资产余额增长明显，从2019年486亿元增长到2020年729亿元，增幅达50%。同期内，房地产贷款余额从4.64万亿上升到5.17万亿，增幅为11%。

大的国有商业银行，股份制商业银行的房地产不良贷款明显增加，从2019年的1.05%增加到2020年的1.41%，房地产的不良贷款和余额都出现了“双升”。中信银行，渤海银行，交通银行，工商银行，浦发银行房地产不良贷款率均有较大幅度的上升。

造成这一现象的原因有二：一是经济增长放缓导致居民可支配收入减少；二是监管机构对房地产贷款进行了严格的监管，以前的很多贷款如果出现问题，就很难通过展期或续贷来近一步盘活。

中央银行公布的数据显示，尽管房地产贷款每年增长都在下降，但贷款总量在增加，降幅在缩小，这也是为了尽量避免房地产贷款风险过度集中暴露。