“沪十条”落地！上海楼市调控再升级，这次真的“凉了”？

上海昨日夜间出台了楼市调控新政。

上海是收紧房地产市场调控的一线城市，房价上涨并不缓慢。房地产市场出现“异动”趋势后，迅速出台紧缩政策，而非等到局部过热演变为全局性的全面上涨，甚至蔓延到其他一二线城市后才采取行动。

这次上海调控作为关注的城市之一，无疑具有很大的示范意义。它至少发出了一个明确的信号：房地产市场过热需要调控。它还与政府不断强调的“房住不炒”相呼应。

"沪十条"落地。

上海21日晚发布了“沪十条”，这是一项调控新政，但没有给市场足够的准备时间。“新政”开通至正式实施，仅需2-3个时间。以往楼市调控多会在政策实施前形成一轮交易高峰，许多人抢着抢着抢着做最后的政策。然而，这一次，时间还不足以形成“末班车”效应。

有趣的是，前天，一篇《闵行区房管局会议纪要》在网上热传，引发了上海楼市调控升级的传言。上海刚刚否认将出台新的调控政策，就在“沪十条”出台前(20日)。但是一晃，新政真的来了。

对上海这次调控政策的梳理，有四个方面值得关注：

一、打击“假离婚”炒房：离婚后三年内，夫妻在离婚前所拥有的住房套数，按家庭总套数计算；

杭州、深圳、南京、无锡等城市去年也出台了类似的政策，不算新的招聘。但是，与其他城市相比，上海实行的是更长时间、更严厉的政策，只有1-2年。

二、购买不足5年的住房对外销售的，全额征收增值税。

以前上海的增值税减免期限是2年。在5年后进行调整，将拉长部分二手房上市交易周期。

这项政策也比较普遍。不完全统计，到2020年，深圳、无锡、沈阳、成都等城市的转让税年限都被调高了，加上现在的上海，基本上都由2年提高到5年。

三是增加住宅用地供应。

增加土地供应肯定是缓解供需矛盾的“良方”，但从土地挂牌到真正形成供应，还需要1-2年，政策效果并不明显。

四是严防信贷、消费、经营贷款等资金违规流入房地产市场。

防范资金违规流入房地产市场是防范和化解金融风险的重要环节。自2016年以来，上海已经提出并完善了相关政策。同时根据不完全统计，到2020年，无锡、长沙、唐山等地对购房者资金来源的核查加大了监管力度。

相关专家指出，“沪十条”直接针对的是此前上海住宅认筹过热，房价快速上涨的现象。这一政策的出台非常及时，涉及到土地、限购、信贷、税费等方面，体现了上海稳定房价和稳定预期的导向。

为什么是上海？

事实上，上海作为一线城市，楼市调控措施已经比较严厉。以前上海实行的五年限购(其中，外地单身限购)、限贷(认房认贷)、税费等政策严苛程度可以说是仅次于北京。

然而，北京楼市在2017年“317”新政后，出现了持续了3年的大幅降温。尽管去年开始有所回升，但整体与2017年高点相比仍有一定距离。而且上海市场已有全面复苏的迹象。根据统计数据，到2020年，上海的房价将创新高。

自去年下半年开始，特别是年底，上海不断传出“打新热”“抢房潮”“房主跳价”等消息，楼市热火朝天。据数据显示，上海房价在近一年的时间里上涨了11.29%，在一线城市中仅次于深圳(22.82%)。北京房价在同一时期上涨了3.59%。

数据显示，上海新住宅销售价格指数(同比)排名70个大中城市中，与2019年12月相比，上升了近28位，排在34位。

为什麽调控如此严格，上海房价还持续上涨？

首先，近5年来，上海本轮调控政策的有效性开始减弱。专家认为，5年来，不少购房者逐渐具备了购房资格和支付首付款的能力，准备入市。

一方面，上海楼市经过前期较长时间横盘整理后，也出现了“上扬”动能。

流动性大，给它添了一把火。在危机之后，宽松的货币政策推高了资产价格，尤其是核心城市、核心地段的资产价格。

而就是典型的例子。因为国外疫情形势严峻，出国留学的风险增大，带动了部分入学需求的回流。最近北京、深圳、上海等大城市的房地产热，都是以热为主。

值得一提的是，在中国主要城市中，上海的房贷利率相对较低，其中首套房和二套房利率分别为4.65%和5.25%。两套房的利率和北京的首套房差不多。

这些都是上海此次升级调控的背景。

上海楼市市场是否会逆转？

为调控打好“组合拳”，上海楼市会不会降温？

坦白地说，这一轮楼市政策对抑制投机有一定作用，但目前，包括上海、深圳等地的部分楼市已经充斥着“套利者”，投资投机氛围浓厚。即使没有彻底压低套利空间，投资投机需求仍会通过各种方式“逆调控”，“曲线”进入房地产市场。

例如：限制购买多套住房的调控政策，有些人通过假离婚、假结婚等手段规避政策；政府优先保障无房家庭的住房，有些人通过代持、众筹等手段取得购房资格；政策提高了二套房的首付比例和利率，有些人以房抵贷或做双合同……反正方法总比问题多。

上海这一调控政策算不上很“硬核”，也不是次“露面”，去年以来，包括打击假离婚、契税减免年限延长等核心政策已经在深圳等地得到了落实。在深圳，房价并没有因此发生逆转，而是在去年底出现了一波购买新房的“打新潮”。

类似“打新热”“千人摇号”这样的房地产市场动荡同样出现在上海。它的根源在于一二手房价格倒挂所带来的套利空间，购买新房就像中奖一样，如果这种空间还存在，那么“打新热”很难完全消除。

行业人士预计，价格波动较大的城市调控或继续升级。

在当前经济形势下，相关专家认为，房价整体上涨的可能性不大，但一线城市和强二线城市房价出现轮动的可能性更大，这需要引起高度重视。尤其在房价还没有大涨的城市，要未雨绸缪。