黄欣伟：跟踪限追调控雨

昆山限购、南京限购、杭州限购、北京升级限购，云云。

连无锡和成都这些本轮房价飙升的非矛盾中心，也谄媚地加入了批评和自我批评的队伍，可以预见十一长假之后的景象——

上海会进一步紧箍咒，930会是炒房者最后的申报良辰;

其他城市的限购会像接力一样波及，不管是不是需要限购;

四季度的楼市，会是调控与调控之下的一场猫捉老鼠游戏。

为什么用“赔”？

 因为这次调控的台风效应明显，沿途会有“想要的反应”与“可能出现的反应”之间的博弈。所以，换个角度，不和专家一起去数据算命，而是看看“想要的反应”，尽管他们终究十有八九也是走过场。

三赔之一赔资金：还是想做热钱定投

本轮调控像一场雨，从最失控的长三角开始，现在有全面向内陆城市渗透的迹象，“调控雨”的说话是否形象按下不表，但雨过之后的天气，是本文想要探究的方向。

仅以风口浪尖的长三角为例，昆山、苏州、南京、杭州包括上海，是从去年第四季度房价助跑起跳的几个典型城市，分别对他们进行或收紧，看起来是一种点对点的教训。

但是，假设换位你就是一枚资金所有者，你在每天一个周边城市被限购的背景下，你的钱就面临“不断想要逃跑却不断被关门”的窘迫。

随着十一长假之后，现在看起来还会不断有城市被宣布限购或者限购升级，资金所有者的出路正面临愈发收紧和收窄的局面。这时候，你会发现有几个城市是万里无云的，看起来也是不会被调控雨波及到的，于是资金看起来应该去那里，但那些个开着门的城市，你敢去么?

和2010年的限购不同，是时隔六年之后的市场背景完全不同：如果说当时N多开发商还有着“广袤城市大有可为”的幼稚，那么这六年他们已经为自己的冲动和轻信，放血埋单之后，“可以去的城市是死也不想去了”。

那些万里无云的安全地带，往往隐藏着完全被吞噬的危险，权且叫做关门打狗：当地政府会采用“未来市政府会搬去那里”的幌子来招商，并许诺各种优惠条件，待你付清土地款、打桩开工甚至准备预售时，发现未来市政府还是一片荒地，这时候再去要求承兑诺言，遭遇两手一摊：省委不同意，其实省委是无辜的。

这轮调控雨一定会留下安全地带，而这些地带是千万不能去的地带，这个道理开发商已经大彻大悟，就看恐慌的购房者是不是能够为死城的去库存尽一点绵薄之力了。

三赔之二赔政治：恐慌性购房的维稳

说到恐慌性购房，的确够恐慌：九月中旬某环上海楼盘开幕，号码排在后面的购房者言辞统一：只要能买到，不管位置、不管楼层、不管单价，统统都要。

这不是埋单者的豪迈，这恰恰是消费者的恐慌。

这轮房地产疯狂中，有多少购房的属性是必需的，回答“投资”的可以扪心自问，投资两个字更多时候成为了“不知道买了干嘛但不买看来不行”的统一籍口。

为什么恐慌?

因为传说中的通货膨胀，传说中的实体经济惨淡，传说中的资产保全，传说中的唯房产安全。

一切都是传说，没有理由显示传说都是真的，当然也没有证据显示传说都是假的，于是港剧的选择强迫成为购房者的信条，即“疑点利益归于被告”。

于是，买买买买买买，单边需求的放大，让价格推盏成为镜中月。

恐慌性购房，彻底放弃了市场经济中的定价博弈，成为一泻千里的单边格局，而这种格局已经不是社会中的一种现象，而是社会中的一种危局，“东京永远涨”言犹在耳，北上广深的社会矛盾却因为消费者终有最后一棒。

营销中的渠道开发，已经在部分城市实现了透支，而客户资源的稀薄背后，是购买力的全面衰退。恐慌性购房是对购买力衰竭的杀戮，反对者自然反对：“上海只要跌20%，购房者都来抢”，这话几年前我同意，但今天反对，因为更大的预警假设是“如果上海一个月跌50%，购房者还敢不敢来?!”

这是“东京永远涨”的事实耳光。

金融投资的技术分析中，讲到快速下跌的市场机遇，但其毕竟不能完全套用到房地产市场，因为金融是非实体的，所以市场操作痕迹背后是多空双方的资金博弈，和民生无关，但房地产埋单者是普罗大众，子弹的供应者之别决定了快速下跌对市场信心的毁灭性打击。

三赔之三赔默契：出卖土拍中的沆瀣

土地市场的疯狂，伴随着的旁白有点老舍：“我想写一出悲剧，里面充斥着无耻的笑声”——拿到地的被恭喜，从业者的看不懂，购房者的恐惧心。

从2013年上海某地王的出现，就开始在坊间传说“新区长、新区域、新礼献”的小道，如果说当时还是开发商在酒过三巡之后的窃窃私语，近期关于【土地出让金其实返还】的双簧传说，就显得越来越心照不宣，越来越多的“原来如此”渐渐习以为常。

如果传说不是完全的空穴来风，即便它在还属于谣言时候会遭遇的断然否认，但无风不起浪谣言终于言，那么至少可以提前验证未来市场的价格走向，至少会出现大量的苦情戏，其实他们只是假摔。

4万的楼板价，今天好像是个人都会算未来的保本价，但其中多少是你知我知的扣率，这才是未来定价的真实另一本帐。

假设某一天，我们在开盘时候被蛊惑：“4万的楼板价，现在5万单价销售，开发商属于割肉”，刘德华有首歌叫【你别傻了】，这是默契，这是销售说辞，更多地4万幌子背后的真实成本，若明若现地被暴露。

只要这种怀疑在未来一年(即今年大量地王明年上市时)还被怀疑着，这将是坊间谣言的定价制约，今天信誓旦旦“未来开盘几万起”的，心里其实“另有所数”，于是苦情戏是咬定青山不放松的默契。

调控雨开起来动静蛮大，对土地市场的制约成效才是真正的看点，因为这其中动摇的是终端默契的敬畏，至于购房者的信和不信，因为都是民间购买力的分化表现，根本不足以成为一种共识。

面粉贵不贵，是一回事;面粉的购买热情，是另一回事。面粉的真相大白，才是面包命运的十字路口。