[摘要] ‘营改增’后，增值税基本是在原营业税的基础上打了95折，交易环节的税费略有减轻。但由于目前建筑企业较为普遍存在无法取得规范的可抵扣发票，导致税负增加，房地产的开发成本会增加10%左右，房地产开发成本的增加或会促房价上涨。
新消息：“‘营改增’后，增值税基本是在原营业税的基础上打了95折。”近日在浦东新区房地产交易中心，数位房产中介企业的交易员这样告诉记者。
营改增涉及三种情况
在静安区房地产交易中心的税务窗口，记者拿到了一份税务部门出具的具体税费解释表，其中列举了住房交易环节“营改增”的三种情况：
情况一：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。例如小王购买不足2年的住房对外销售，取得出售住房收入420万元。按原营业税计税方法计算为420×5%=21万元，而改征增值税计税方法计算为420÷（1+5%）×5%=20万元。
情况二：个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税。例如小李将购买已3年的非普通住房对外销售，取得出售住房收入500万元，而3年前他的买入总价为400万元。按原营业税计税方法计算为（500-400）×5%=5万元，而改征增值税计税方法计算为（500-400）÷（1+5%）×5%=4.76万元。
情况三：个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。
相当于营业税打了95折
有业内人士告诉记者，经过测算发现，增值税相比原来有所减少，基本是在原营业税的基础上打了95折。此外，有税务部门内部人士表示：营改增后，个人的二手房交易和自然人二手房出租，仍然委托地税部门来代征、代开发票。“原来怎么申报的还是怎么申报，原来填什么表，在哪个地方办，都基本维持不变。”
建筑成本增加或推高房价
此次“营改增”之后，交易环节的税费略有减轻。上海中原分析师卢文曦认为：“一个税种改变有可能是在5年甚至更长的时间才会显现出来，比如1994年的分税制改革也是7、8年以后才逐渐显现出效果。所以短期内市场不太可能出现大的波动。”
不过也有一家在沪央企房产板块的负责人表示，因为建筑业也在此次营改增范围内，由于目前建筑企业较为普遍存在无法取得规范的可抵扣发票，导致税负增加。“我们初步测算了一下，房地产的开发成本会增加10%左右。”
新城控股集团副总裁欧阳捷告诉记者：“房地产开发成本的增加肯定会传导到房价上，但是如果开发商有规模优势、管理规范、筹划超前，影响会小一些。”
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