[摘要] ‘营改增’后，增值税基本是在原营业税的基础上打了95折，交易环节的税费略有减轻。但由于目前建筑企业较为普遍存在无法取得规范的可抵扣发票，导致税负增加，房地产的开发成本会增加10%左右，房地产开发成本的增加或会促房价上涨。
新消息：“‘营改增’后，增值税基本是在原营业税的基础上打了95折。”近日在浦东新区房地产交易中心，数位房产中介企业的交易员这样告诉记者。
营改增涉及三种情况
在静安区房地产交易中心的税务窗口，记者拿到了一份税务部门出具的具体税费解释表，其中列举了住房交易环节“营改增”的三种情况：
情况一：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。例如小王购买不足2年的住房对外销售，取得出售住房收入420万元。按原营业税计税方法计算为420×5%=21万元，而改征增值税计税方法计算为420÷（1+5%）×5%=20万元。
情况二：个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税。例如小李将购买已3年的非普通住房对外销售，取得出售住房收入500万元，而3年前他的买入总价为400万元。按原营业税计税方法计算为（500-400）×5%=5万元，而改征增值税计税方法计算为（500-400）÷（1+5%）×5%=4.76万元。
情况三：个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。
相当于营业税打了95折
有业内人士告诉记者，经过测算发现，增值税相比原来有所减少，基本是在原营业税的基础上打了95折。此外，有税务部门内部人士表示：营改增后，个人的二手房交易和自然人二手房出租，仍然委托地税部门来代征、代开发票。“原来怎么申报的还是怎么申报，原来填什么表，在哪个地方办，都基本维持不变。”
建筑成本增加或推高房价
此次“营改增”之后，交易环节的税费略有减轻。上海中原分析师卢文曦认为：“一个税种改变有可能是在5年甚至更长的时间才会显现出来，比如1994年的分税制改革也是7、8年以后才逐渐显现出效果。所以短期内市场不太可能出现大的波动。”
不过也有一家在沪央企房产板块的负责人表示，因为建筑业也在此次营改增范围内，由于目前建筑企业较为普遍存在无法取得规范的可抵扣发票，导致税负增加。“我们初步测算了一下，房地产的开发成本会增加10%左右。”
新城控股集团副总裁欧阳捷告诉记者：“房地产开发成本的增加肯定会传导到房价上，但是如果开发商有规模优势、管理规范、筹划超前，影响会小一些。”
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海上郡推出130平、145平和165平叠加别墅，205平、256平双拼别墅，总价220万/套起。房天下会员购房叠加享15万优惠，双拼享35万优惠。
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| 海上郡基本信息 | ||||||
| 总价 | 220万/套起 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 青浦朱家角 | |
| 收房时间 | 2017年初 | 开发商 | 上实发展 | 开盘时间 | 2016年3月19日已开盘 | |
| 户型 |
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交通出行图
临近轨交17号线（在建）东方绿洲站
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周边配套图
医院：朱家角人民医院、中山医院青浦分院
教育：朱家角幼儿园、朱家角小学、珠溪小学、朱家角中学、珠溪中学、复旦附中
商业：吾悦广场、万达茂（在建）、朱家角古镇、桥梓湾
银行：建行、中行、工行、农行
社区商业中心900平方
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万业紫辰苑均价30000元/平，预计5月份将加推90~93#楼共约400套房源，4月9日开始认筹，认筹金3万元。推出86平2房、99平3房、105平3房（两卫）。项目预计于2016年12月毛坯交付。万业紫辰苑位于宝山杨行板块，近1号线富锦路站和3号线江杨北路站。
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| 万业紫辰苑基本信息 | ||||||
| 单价 | 均价30000元/平方米 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 宝山杨行 | |
| 收房时间 | 预计2016年年底交付 | 开发商 | 上海万业企业宝山新城建设开发有限公司 | |||
| 户型 |
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交通出行图
轨交：地铁1号线富锦路站、地铁3号线江杨北路站；
公交：江阳北路公交站有宝山88路江杨北路湄浦路站，距离售楼处约100米。
自驾：南北高架-A30-蕴川公路-江杨北路。从A30到江杨北路，沿江杨北路由北向南行驶600米，即到万业紫辰苑售楼处。
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周边配套图
中小学：月浦小学、乐业小学；
幼儿园：小红帽幼儿园 ；
综合商场：北上海商业广场 ；
银行：中国农业银行、上海农商银行；
邮局：中国邮政储蓄 ；
医院：上海中治医院；
其他：约35万平米的白沙公园、月浦公园、宝钢集团、宝钢人才开发院、宝山区文化广播影视管理局 广播电视台、国大药房、联华超市、农工商超市、中国石化 加油站、中国移动通信专营店 。
小区内部配套：
有车库和绿化等完善的公建配套设施；小区会所建筑面积约5000平方米，主要以健身功能为主，设有室内标准恒温游泳池、羽毛球场、健身房等。
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楼盘动态：
恒大御景湾在售12号楼156-158平，4房2厅2卫1厨，2梯2户，总高26层，均价30000-31000，2017年底非毛坯交房通地暖，带装修约3000元/平。先领再看房，金额1万元。
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| 恒大御景湾基本信息 | ||||||
| 单价 | 均价30000元/平 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 嘉定嘉定新城 | |
| 户型 |
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地理位置图
轨交：紧邻11号线马陆站；
自驾：沪嘉高速、沪翔高速及在建嘉闵高速；
公交：马陆1路、马陆2路、嘉定15路（公交马陆站）。
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周边配套图
学校：育才中学、华二初级中学、交大附中、马陆小学、以仁幼儿园；
商场：中冶祥腾广场、麦德龙；
医院；瑞金医院北院、嘉定区妇幼保健院；
银行：中国工商银行上海马陆支行、中国建设银行上海马陆支行；
娱乐：保利大剧院、美亚影城；
其他：嘉定新城图书馆、 远香湖公园 。
小区内部有桃源漪岸、枫香林、林语花香、绿光森林等公园景观； 风情商业街 、邻里生活中心和奇趣乐园等休闲娱乐场所。
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楼盘动态：项目预计4月加推花园洋房和小高层房源，花园洋房户型待定，小高层户型为79平米、89平米2房，预估均价35000元/平。
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| 中国铁建青秀城二期基本信息 | ||||||
| 单价 | 均价35000元/平方米 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 宝山顾村 | |
| 收房时间 | 高层住宅预计2016年12月底交房 | 开发商 | 中国铁建房地产集团有限公司 | |||
| 户型 |
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交通出行图
公交：宝山1路洋木桥站（地铁1号线）、宝山3路洋木桥站（地铁1号线、7号线）、淞安专线洋木桥站（通往嘉定安亭方向），洋木桥站公交站位于小区门口处
轨交：1号线宝安公路站（约3.5公路）、7号线顾村公园站 （约3.8公里）
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周边配套图
中小学：顾村中心小学（约1.7公里）、顾村中学（约1.7公里）、泰和新城小学（约3公里）
综合商场：全家利购物中心、华联超市（泰和西店）、好又多购物广场、尚优玛特(顾荻路店)（约1.5公里）、农工商超市（顾村店）（约2.5公里）、世纪联华超市（顾村店）（约1.8公里）
幼稚园：小雨点幼儿园（约1公里）、顾村中心幼儿园（约1.7公里）、沙浦路幼儿园（约2公里）
医院：华山医院宝山分院（约5公里）、顾村镇社区卫生服务中心世纪长江苑卫生站（约1.5公里）、顾村镇社区卫生服务中心（约2公里）
综合体商业：绿地北郊广场、绿地正大缤纷广场、绿地公园广场
其他：顾北农贸市场、配套社区商业
小区内部配套：自配1.3万方社区风情商业街，8000平集中绿化
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楼盘动态：恒大帝景目前在售80、85平2房、106、125平3房，带装修约4000平，总价240万起.另外140-210平非毛坯花园洋房也在售，一梯两户，为底复及顶复户型。房天下5000元。
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| 恒大帝景基本信息 | ||||||
| 低总价 | 240 万元/套 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 松江松江新城 | |
| 户型 |
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区位交通
公交：松江公交7路、16路（文翔路站）；松江11路（茸梅路文翔路站）；松江14路（茸梅路站）；松江11路（茸兴路施惠路）；松江22路（茸平路茸梅路）；沪松线、松青线（洞泾港桥站） 地铁：9号线松江大学城站
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户型图
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周边配套
学校:上海对外经贸大学（3.2km）、上海外国语大学（2.5km）、上海立信会计学院（5.1km）、华东政法大学（6.5km）、东华大学（5.3km）、上海工程技术大学（6.2km）、华东师大松江实验中学（2.1km）、茸一中学（1.5km）、茸北中心幼儿园（1.8km）、上海师范大学附属外国语小学（1.6km）
商场：万达广场（松江店）（2.2km）、开元地中海商业广场（3.3km）
医院：上海市人民医院南院（2.7km）、上海安贞医院（1.2km）
银行：农业银行（1.2km）、建设银行（2.3km）、中国银行（2.3km）、邮政储蓄银行（1.0km）
商店：上岛咖啡（3.1km）、壹品私房菜（0.8km）、汉堡王（2.3km）、凡迪量贩KTV（0.8km）、龙域足道养生会所（0.8km）、松江中央公园（2.8km）、思贤公园（3.6km）、天萌健身俱乐部（1.9km）、好又多超市（0.7km）、永辉超市（2.3km）
自带绿化
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万立城预计2016年5月加推住宅房源，将推86、90、102平毛坯以及128、129、142平非毛坯，均价预计21000元/平，优惠待定，预计2016年11月交房。
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| 万立城基本信息 | ||||||
| 单价 | 待定 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 嘉定安亭 | |
| 收房时间 | 预计2016年年底交房 | 开发商 | 上海瑞立佳业房地产开发有限公司 | |||
| 户型 |
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交通出行图
地铁：11号线上海汽车城站 公交：安亭4路在米泉南路博园路站下；安虹线、安亭4路、安亭7路均在博园路米泉南路下；安虹线、安亭7路在博园路于田南路下
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周边配套图
中小学：紫荆小学、初中，安亭小学，上外安亭学院，同济大学嘉定校区，震川中学
邮局：中国邮政
幼稚园：汽车城核心幼儿园
银行：中国银行、工商银行、建设银行、农业银行、民生银行
医院：东方肝胆医院、安亭医院
综合商场：嘉亭荟城市生活广场、新源路休闲街、万立城国际商街（在建中）
万立城自带商业街（规划中）
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