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3月上旬，昔日上海滩戴大佬名下位于上海市浦东芳甸路的中式大宅在相关资产平台进行司法拍卖：评估价1.27万元，从9000万元起拍，最终被一位神秘人士以1.44亿元的价格竞得，成交价（相比评估价）溢价达到13.39%！消息一出，被点燃G点的当然是唱多人士，包括有产者、中介和媒体，他们对之前翠湖等几个豪宅项目有业主超低价砸盘的现象视而不见，倒是对戴大佬的“烂尾楼”高价成交上纲上线，都是个案都被“睁一只眼闭一只眼”。抛开对上海房价未来多&空的争执，倒是可以从这个微创切口谈谈地段问题。![]()
“古北8万，新天地15万”
地段信仰肿么了？
房地产有句被泛滥但也“真有用”的名言来自李嘉诚：地段、地段，还是地段。这句话在过去的20年一直在被事实验证，也可以相信这句话还将“正解”下去：一方面，即使在房价单边上扬的普涨行情里，站在投资回报的角度：市中心比郊区“涨得快&涨得多”，当然不要抬杠和较真，因为市中心的投入成本，一般人根本投不起；另一方面，即将到来的所谓二次房改，将“保障的归保障&市场的归市场”更给地段万能论提供了极大的支点，仿佛肉眼可见的——市中心终会一骑绝尘而去，某大神嘴里的“上海市中心100万/㎡”好像就在眼前；外环外供应大且产品同质化，连续日夜不停生产的“90㎡三房”会在相互踩踏中竞相降价。![]()
但凡事兼听则明：可以为戴大佬的豪宅溢价成交鼓掌，也不要对自媒体不断爆出的“翠湖惊现15万、古北跌到8万”的个案视而不见，因为彼此都是个案何必厚此薄彼？！套用地段万能论来看上述两个“利空”事件，如何把话圆回来？目前可以看到比较中肯的理由是：房龄长、房源老、房型过时，何况在新品不断推出且“市中心还存在一二手倒挂”之下，房子和那啥一样：可以新何必旧？！何况退一万步讲，真的有收藏情结，也有大把老洋房腾出了笼，正待换鸟（人）。再扩大一些样本范围可以发现，近期降价较狠的高档小区诸如世茂滨江、仁恒滨江、仁恒河滨，都是房龄超过20年的老豪宅，虽然占据了更好的地段、更好的城市资源，但是不可否认产品或多或少有被折叠的“皱纹”，何况这些业主买入价格无法想象，所以现在就算“骨折价”其实也获利颇丰，自然不惜抢跑。![]()
地段和物管的矛盾
“老破小”的倒塌已经佐证
讲到地段万能，还有一个绕不过去的软肋，那就是嚣张到2022年之后戛然而止的老破小！关于老破小的问题也是业内争论的“永远网红问题”——1、老破小都是好地段，用时间换空间，“每天多睡一小时”；2、老破小不能看单价，因为总价（控制）足够香，买房是付总价的；3、老破小要透过房子看资源：学校、医院、交通，买的更多是配套；4、老破小的租售下有基数足够大：刚来上海&买上车买房的人从众。![]()
相比之下，唱空者就显得太过“实诚”和就事论事了，眼光在眼前：老破小的好和不好，就像那部著名电影【一盘没有下完的棋】，莫衷一是不会有定论的，暂且让它各说各的理。1、老破小在近两年的楼市调整中，价格事实有所下降，地段不利的折价更多；2、老破小没有绝对定论，要结合不同的客群来匹配，找到“郑何氏”最重要。即使有地段优势加持，即使背后也存在着“书包资源”的隐喻，但是因为老破小的居住人群和管理难度，导致物业管理费用存在天花板，保养的动能也就同步降维，所以好地段务必要造好房子，好地段的老房子——要么熬（蜗居），要么滚（搬迁），它在流通市场上的优势，只是相对其他地段的老破小而言，还存在相对优势！![]()
圈子、圈子还有圈子
今天，地段万能论当然依然有效，至少在相对区间还是战无不胜。1、一流地段的碾压优势是相对降格地段而存在的，产品力想要打破这个阶级固化其实很难，至少在费效比上是划不来的；2、一流地段如果掀起内战（上海市中心黄浦区未来N年将推出1万套豪宅），同纬度内卷不可避免，就要靠“+”来胜天半子。现在看来，这个“+”就是地段万能论的补丁或者下半句：圈子、圈子还是圈子。回到本文开头的事件索引：戴大佬那个法拍房，如果看地段算不了最好，连“浦东最好”也算不上，至多可以归于“浦东一流”地段，这样借位攀附可以和陆家嘴和碧云——“坐在一张桌子上吃饭”，但为什么能在楼市冷清之下逆势溢价成交（何况前业主目前身陷囹圄，按照富人更相信玄学的立场也经不起推敲）。![]()
该豪宅社区，作为“一流地段内少有的中式大宅”，产品有稀缺性，但在坊间一直流传着业主包含诸多如雷贯耳的名字，更有一段“戴大佬和马爸爸投桃报李的江湖佳话”广为流传。买这个房子，目前来看一定不是冲着残败如烂尾楼的建筑本身，而是冲着建筑所在的位置即地段、社区品牌以及看不见但不可低估的邻居，就是圈子。抛开地段的鄙视链高下立现，当一流（地段）和一流狭路相逢，产品力之于上海说到底也已经是“尖子班里的同学”同质化不可避免，那么房子作为不动产，真正在暗中扳手腕的就是邻居、就是圈子、就是未来诱发故事的想象力。![]()
圈子两个字，一直以来都是像拜菩萨一样被讳莫如深：信则有，不信则无。但在普通老百姓望尘莫及的小众范畴，（加入）圈子作为一种投资是普遍被认同的：三年不开张，开张吃三年。所以，你我他把地段论当阿宝背书足以应付日常，但也不要忽视“人上人”们的追求和方法论，【圈子圈子还是圈子】的观点在未来的上海楼市特别是“黄埔徐汇静安长宁”等尖子班的内部PK中找到差之毫厘谬以千里，别当TA不存在。
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评评谈谈才是ZHEN2024-03-21 08:53:56来自北京市
