黄欣伟：上海第五批次房源，带着三个问题去看戏

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9月17日，从上海市房管局获悉，2022年，上海第五次以集中批量供应的方式推出房源。该批房源共涉及32个项目，总建筑面积约100.1万平方米，共计9093套，备案均价53360元/平方米，分布在浦东、静安、虹口、闵行、嘉定、奉贤、松江、金山、青浦、崇明、临港11个区域。

一张密密麻麻的表格里，有三大看点：

第一，“上不上”到底是谁决定的？

按照流程看起来，当然是项目提出申请，经过管理部门核价之后且房企无异议之后才能进入上市序列，但是“上不上”的主动性和主动权归谁》？

一方面，房企想要赶着上市是司马昭之心，但也要获得一个合理的限价水位，所以房企想上而不上的可能，就来自于给予批复的价格不满意；

另一方面，管理部门应该也不会完全不顾市场动态的吧？比如传闻中四批次销售清淡的那些项目所在区域，如果一味再放量，结果会如何？

第二，刚需“上大量”的背后！

在第五批次房源中，备案均价在6万元/平方米以下的项目19个，面积占比约66.4%。

虽然在房住不炒的政策之下，在上海土地供应“向外走”的事实条件下，外环外特别是上海下一轮发展打造的五个新城周边的住宅供应一直是上海新房的主力军，但从2021年至今的“上大量”，刚需购房者的胃口是否依旧？

结合近期上海二手房市场价格核验制度事实放松的动态来看，“一二手倒挂”现象呈现出市中心最明显，越往外越模糊甚至外环外部分区域的一二手房价基本没有倒挂，在这种情况下，之前房企爆雷导致的“烂尾概率”之下，新房是不是还是刚需们的首选大项？

第三，高价项目愈发稀少是为什么？

从第五批房源的备案均价看，最高的是位于虹口区的华玺名邸，备案均价为135129万元/平方米，其次是位于静安区的都汇名邸，备案均价为127744万元/平方米；位于静安区的都悦名邸，备案均价也超过了10万/平方米，为10.5万/平方米。

需要备注的是，备案均价前两名的项目，其产品类型均为公寓和联排或叠加的混合产品，低密度产品拉高了项目的整体均价，褪却这一层原因之后，所谓“第一批次高价项目计提缺席”看起来又更加言之凿凿了。

虽然说市中心一二手倒挂现象依然普遍存在，所谓“摇到一套赚千万”的事实也依旧，但是高价项目的惜售背后，到底是管理部门出于上海整体均价控制的考量，还是房企对于价格不到心理价位拒绝的底气，还是——上海的高端住宅消费，根本没有传说中那么好？

带着这三个问题，让我们拭目以待上海第五批次上市的事实真相吧。