黄欣伟：限价放松，唯一好处在于助攻房东

＃2022年影响力创作者＃

2022年，上海第三次集中供应的新房已经全面进入认购阶段。

本批次房源共计12，585套，备案均价58，586元／平方米，分布在浦东、静安、杨浦、闵行、宝山、嘉定、奉贤、松江、青浦、临港10个区域。

抛开供应量、供应结构的宏观认知，本批次房源的纵深看点何在呢？

一、定价有所调整，但不可一概而论“限价松动了”！

本次推出的房源中，可以发现部分项目的价格较之前期有所上涨：

1、仁恒海上源本次过会价11.98万／㎡，比上一批高了近5000元／㎡。

2、新湖上海青蓝过会价11.7万／㎡，较此前也上涨了2000元／㎡。

3、金地峯范这次过会价4.9万／㎡，较之过去也有“容易被忽视”的涨幅。

4、浦发虹湾过会价72300元／㎡，比位置更好的华侨城纯水岸70620元／㎡还要高。

结合近期，市场不断释放关于要求限价放松甚至取消的呼声，所以上述几个楼盘的定价变动就变得敏感起来，是不是限价松动了？更有甚者——是不是限价要取消了？

其实，同一个项目的不同组团因为位置导致的景观系数等原因，组团定价有点变动很正常，当然也不排除管理部门在审定房企申报价格时候的有所放松，但不可一概而论。

疫情之后的上海楼市，远没有局部个案成交乐观的以点概面，这时候叫嚣限价放松甚至取消，对上海楼市的整体动销平稳无益，更可能“吓坏了刚需”。

二、改善型的确大于刚需，但改善型的价格定义在下降，你难道没看见么？

有相关媒体，按照“300万以下、300-500万、500-800万和800万以上”四个价格段来划分，符合对应上述价格的项目数，分别是7个、19个、17个和13个。

于是，坊间又有“欢呼”，因为改善型供应占据半壁以上江山，并由此推断“上海楼市的整体交投不降反升”。

但是对标过去N年对于上海楼市的价格段划分（刚需500万、500-1000万为首改）标准，如今从300-800万之间还要一分为三，可以说是划分的进一步精细化，但是不是也预示着楼市消费的降级其实已经到来了呢？！

三、讨论“改善和刚需”其实意义不大。

之前有关于【改善供应大于刚需供应的解读】之争，有说上海楼市还是有韧性所以疫情之后反而升级为改善型楼市主流，也有说“只剩有一套房的还在买房，刚需已经全面降级为租房”，还有一种说法是——因为一二手价格倒挂，买更大面积赚得更多！

上述三种说法其实都对都有可能，但就此对上海楼市过于乐观要审慎。

相比六月初关于上海豪宅市场“60万单价成交”的两个案例，当时一度被认为是市场坚挺，后来逐步理性降维为楼市分化，近期开始有传说是中介做的假成交，具体真相莫衷一是，只有时间会暴露真相。

说到底，上海楼市在全面解封之后，的确没有想象中那么差，但也没有想象中那么好：一边是部分区域项目的认筹全面50％以下，一边是近期关于烂尾传说之中购房者对新房的忌惮心理，君不见近期二手房的报价行情，房东又牛起来了？！

可能每个人站在不同立场和角度，看出的现象的确有“高差”，但是就此以点概面地推断上海楼市的整体气氛，不严谨不客观，随着传说中上海第四批次也已经“舆论上市”，密集推售的背后，是前三批供不应求所致，还是因为疫情被耽误导致的日夜赶工期？

不得而知，那就看看再说，持续关注。