城市更新观点之52：揣上规划去招商

长期以来，规划被具体项目操作者敬畏：

一方面，知道规划就像法律，即使“原则性”想要突破也难；

另一方面，具体事务的发展中，一旦触碰到和规划相悖，自己总是不肯先让步的。

于是，那些“凡事先看规划”未必是把规划当一尊大神来尊敬，而是作为落地工作的最前期：了解一下轮廓，尽可能在落地中规避，但狭路相逢十之八九。

PartOne：一成不变的规划未必是好规划

到某度上去搜索“最正经阐述”——区域规划是为实现一定地区范围的开发和建设目标而进行的总体部署，为城市规划提供有关城市发展方向和生产力布局的重要依据。

区域规划分为广义和狭义两种：

广义的区域规划指对地区社会经济发展和建设进行总体部署（包括区际和区内）；包括区际规划和区内规划，前者主要解决区域之间的发展不平衡或区际分工协作问题，后者系对一定区域内的社会经济发展和建设布局进行全面规划，一些地方可以分成片区规划。

狭义的区域规划则主要指一定区域内与国土开发整治有关的建设布局总体规划。

在实际操作中，经常碰到对冲：

1、规划限制了产业发展，后者被限制被扭曲甚至被擦肩而过；

2、产业发展后来居上，在说服相关领导之后实现了“让规划配合产业”微调；

1、规划是静态的，产业是动态的；

2、规划和产业是谁向谁妥协的关系；

3、很少碰到“规划预判对了产业，产业完全按照规划无缝对接”的理想局面。

那么问题来了，回到区域规划的广义和狭义差别来认知：广义的区域规划其实是希望实现规划和产业、发展和基建的和谐关系以期未来“不折腾”，狭义的区域规划则是用建设来为发展做好配套准备，关键在于——准备做了，但准备对了吗？

好在中庸的劝架不期而遇：城市和发展都是动态的，“当时的”规划就算有了预判和所谓前瞻性思维，过程中免不了见招拆招地微调和优化，只要不是推倒重来都是可以被谅解的。

想想也是：在“不想动”的规划指导下，才出现“不会动”的钢筋水泥，后期因为各种变化而或溯源或纠偏之举，误差是刚性不可避免的，绝对“一稿成型”并且贯彻始终的，不是规划制定者的高瞻远瞩，而更可能是落地执行者的懒政和萧规曹随。

PartTwo：规划容许“先有再优”的二次成型法

历史是由前人书写的，但历史的是非对错是由后人判别的。

那么规划呢？

在前期制定时候的调查研究和判断，在出台一刻的“相对最合理”；

在规划执行中邂逅的各种事实变化，包括产业、发展、招商，规划可以“总量不变”地微调应对；

规划调整之后的评价是结果导向，虽然看起来数据冰冷但其实最能服众。

所以，区域规划的制定和调整都是可以理解的，毕竟谁都不是神仙可以精准预计到未来发展之变，更无法在变局中精准预留规划配置、设置、落位以实现“不多不少刚刚好”。

但是，有一种情况其实是不可原谅的，那就是“因为规划没有变化快”，所以不作为地“等、靠、要”，互相推诿可以日复一日年复一年，“规划先行”成了水中花镜中月，规划滞后甚至规划变成结案陈词的实证同样屡见不鲜。

社区交付→入住→成熟的过程中，社区商家从业态到品牌也在不断更换，逐步实现了腾笼换鸟地升级换代，一些前期可望而不可求的中高端档次、体验型、精神文明消费包括傲娇业态等等，这才在正确的时间出现在正确的地方。

绕了一大圈回来，规划何尝不是“先有再优”的二次（甚至多次）成型，因为规划之初的产业布局和策略，在市场自发形成的地壳运动中出现化合效应偏离初衷，规划与其自责，不如与时俱进地动态腾挪和优化，以跟上发展脚步。

过程中不调整是不可能的，尽量减少调整降低折损已是高手和凡人的楚河汉界。

所以，“区域规划先有再优”是需要的必要的，就像广义规划所言的那样：发展和建设本来就是两个专项，在各自立场上做出的取舍之间有长短有矛盾有冲突都是合理的，左右脚还要通过磨合来实现迈步前行！

但是，“规划可以随便改”的现象要值得警惕和规避，“先有”也是建立在逻辑基本盘之上的区域定位，符合现状和发展愿景的梳理，“再优”是基于前期布局之上的微调，而非受到内外因的变化之后推翻重来，其和不作为同样不可原谅。

因为城市的时间、成本、发展机遇都被活生生耽误了！

PartThree：基础设施要走“招商型设计”之路

有了规划之后，城市管理部门的落地工作是配套建设，俗称大配套。

别小看市政配套几个字，在城市更新的精细化和网格化升级诉求之下，“有就行了”已经呈现出刻舟求剑的落后感。

这些年的城市更新中，政府部门也着力于对市政配套的打造，也实现了2.0版本的升级改造，从“有就行了”到“且有且美”的复合添加，美化从微观的设施到了宏观的城市环境，不经意之间，市政配套的美颜已经N年有余。

城市更新在“不能大拆大建”之后，特别是落地于一线城市的“用地稀贵”之后，螺蛳壳里做道场也是常态，所以关于城市更新的下一个话题词——必然是精准。

在精准定位、精准设计、精准服务、精准招商、精准营销的微观一系列升级要求之后，倒逼回来宏观的市政配套设施，自然也不能独善其身——毕竟大配套的粗放或者“中看不中用”，其作为城市营商环境的相框，匹配才显价值！

所以，先醒先行的区域规划到落地，首先就体现在配套设施的精准化探索之路。

美颜其实是初级要求，提升内涵才是高级切合，或许市政配套需要被注入“招商思维”，从而在公建和大配套中引入“招商式设计”！

血淋淋的教训在眼前：某地铁站仅有两个出站口，都对着老旧居民小区，而区里下一轮发展重中之重的几大产业园，不仅步行距离都在1公里左右，且因为地铁出站口的设置不合理，活生生多了至少300米！

这个失误案例里，蕴含几个问题：

1、地铁规划为什么不便利于产业招商？

2、就算兼容居民，也没有必要仅有的两个站点都对着新村！

3、地铁是服务居民的，地铁也是城市招商的配套。

4、“地铁上班距离”是招商时候的重要民调指标，事先疏忽了？！

假设，地铁站是基于区域规划所配置的，也是城市管理部门的“造地”重要举措：就算不能更贴近要招商的产业园区，至少也要在站点＆出站口等微观服务上缝合差距纠偏失误，虽然不是“招商功利大于居民服务”，但兼容性思考在前期至少是稀缺了的。

站点到目的地的距离是不可更改的现实，但是站点的出入口最优化、站到到目的地的路径畅通＆环境美化＆沿途配套便利、沿途自然资源的最大化利用和嫁接，是可以后天实现的，这也是基于招商思维或者说“同行者体验”来倒逼城市配套设计的精准！

公建的招商式设计，将是规划从文本到体验感的落地表现，不论是营商环境、招商通路、现场体验，都是建立在被招商者的第一印象，虽然“一见钟情”在商务中可能并不极端，但“一键伤情”的杀伤力却是巨大的，所以公建的是否招商式设计，未必给相谈甚欢锦上添花，但可能局部挽回一拍两散的赛点。

有就行了→美就行了→可接受就行了，问题是“可接受”的范畴里蕴含丰富定义和列项，要让政府投资的善意得到市场用脚投票的回报，“招商式设计”在人无我有的节点，抢跑是必须的。

上海之于其他一线城市优势在摊薄；

上海推进五个新城的口号驷马难追；

上海的城市更新步履蹒跚又不能停。

规划都很丰满，现实是否骨干尚未有定论，所以在和时间赛跑的过程中，不仅要能跑还要“巧跑”，细节会在终点站等你。