黄欣伟：藏在“上海6月二手房成交1.5万套”的三个追问

上海6月份二手房成交数据7月6日出炉。在以复苏为主基调的月份，二手房交易逐步回归，1.5万余套的月成交量虽是今年以来的最好成绩，但考虑到此前两个月的积压需求，整体市场成交平稳。
单就“6月份上海二手房成交1.5万套”这个讯息而言，其实价值有限，但结合环比和同比，更结合报价和成交转化，那么——6月份上海二手房成交量，还有至少三个值得追问的地方。
追问一：6月份的数据仅仅来自于6月份吗？

因为四五月份上海实行全域静态管理，所以解封之后的6月份，一定沿承了大量的“3月谈妥（包括下家看房和比选）”之后的销售流程延续，还包括封控在家的4-5月份通过线上方式的资讯对接、中介沟通等达成一定意向之后的“6月线下见”，所以6月份的成交量有点类似于——1季度的转签约，2季度的线下推进。
单月的1.5万套成交，大于2022年初的春节行情并成为2022年至今的单月峰值的确不假，但和去年同期的2.6万套更是无从比拟，所以经过比较，对这个“单月1.5万套”的背后促成因素予以分解之后，乐观变得谨慎了。
追问之二：以什么价格促成的成交？

虽然可能数据缺失，但对于单月二手房成交这件事，还是可以有一些“没有结果的追问”：
1、挂牌量和成交量的转化率？
2、大部分成交是以什么价格成交的，是否遵循了房东的挂牌价定价权？
3、房东的挂牌价和之前相比，大致是什么变动趋势？
4、挂牌气氛和需求气氛，哪一种在今天的二手房市场更为浓烈和主动？
一方面，我们知道随着全国各地楼市的救市政策相继推出，楼市的政策天气开始全面转晴，相比过去一年供需双方都懒得交易的氛围而言，交投热忱开始复苏；
另一方面，救市政策频出之后，房东的主动是显而易见的：不仅是挂牌主动，还包括挂牌价格的强势主动，被去年七月份的二手房价格核验打压郁闷的房东，开始深谙楼市中“买涨不买跌”的心理，久违的跳价又出现了。
追问三：是谁给了房东底气？

楼市新政的发力，不仅是政策条款上的放松，也不仅是上海解封之后的需求释放，还有相关部门和政策的实际行动：包括三价合一核验价上调、包括首套客户首付比例下降，也包括银行审批放款周期都缩短，等等。
以6月20日为界，对于二手房评估价的事实上调（从原先的总房价60%上调到80%），已经让购房者的支付环境得到了改变：以单套300万的房源为例，核验评估价从180万上调到240万，那么首套客户的首付就从183万下调到了144万，首付比例从61%下调到48%！
政策的暖风频吹、市场需求的集中释放、相关条款的事实松绑，当然也包括购房者和中介的“复出”，都激励着房东重新回到谈判桌前，但是——所谓的挂牌价调高也是有限的，近期传出豪宅市场的部分高溢价成交仅为个案，芸芸房东众生切不可依样画葫芦。
说到底，6月份上海楼市包括新房和二手房数据漂亮是可以预料到的，“三个月的需求集中到一个月释放”不红盘报收才奇怪，但真实的上海楼市或在今年的7、8月份显现，随着新房上市节奏的加快，随着二手房房东底气的提升，购房者是否用脚投票，是否回归卖方市场，会逐步接近楼市意愿的真相。