[摘要] 当楼市已经刮起暖风的时候，房价会飞上天吗？这一回，巍立还是要来预判下2015年的楼市发展大趋势，房价会涨多少，读完就知道了。
文：同策四区研究总监 王巍立
写在前面：就在本文成稿之时，巍立刚刚在周末现场踩盘了2014年初的大宁325地王，当初中化方兴以近5万元的楼板价杀出重围，一举夺地，如今一年的光景就以全新科技概念和金茂府之名欲在2015年4月呼啸入市，亮相当日可谓人头攒动，看来这不是一个“以时间换空间”、坐等土地价值上升的项目，同时也映衬着今年的上海市场尤其是豪宅市场有一番好戏上演。
说一句会被人吐槽的话，只要是市场认可的价格，就是合理的价格。金茂府，要实现8万元单价，市场说了算哦。
再借用某位圈内资深地产人的一句话，上海房地产市场具有极强的内生性，市场发展趋势与呈现分化，与宏观经济也并不完全同步。在风吹来的时候，猪会飞上天；当楼市已经刮起暖风的时候，房价会飞上天吗？这一回，巍立还是要来预判下2015年的楼市发展大趋势，房价会涨多少，读完就知道了。
趋势一：暖风续吹
在政策没有松动情况下，上海市场在2013年高歌猛进，但冲得过高、过快，难免有所回落。在整体宏观经济层面发生变化的情况下，上海市场也经历了相应的调整，而去年的政策变化已经发生转向。从各地限购松绑、房贷7折、公积金优惠，直到去年11月份的意外降息，我们不难注意到，在房地产总体比重依然左右着宏观经济冷热的背景下，核心决策层依然难以割舍对房地产的依赖。
同时，坚持建立长效机制，是本届政府希望能够实施的调控目标。在此指导思想下，2015年的房地产相关政策将继续推出鼓励消费、鼓励正常改善型入市的购房。金融货币层面，不用多说，降息会继续实施一到两次；交易政策，在普通住宅标准提高后，有关二手房契税认定会继续放宽；行政化限购，在大量保障房出现“房等人”的情况下，限购政策极有可能在2015年松动，至少会在不影响刚需市场的前提下，对高端市场率先打开一扇小窗。
趋势二：量价齐升
在去年后一个月疯狂成交137万方收官之后，上海商品住宅2014全年成交为968万方，相比2013年下降了24%，而成交均价却依然上涨了13%。由于2013年过于火爆，造成市场处于高位运行，震荡盘整在所难免。在去年后一个季度向上攀升之前，其实市场的整体成交并不能算过差，影响成交的主要原因在于信贷层面的收紧，造成首套利率的优惠全面失守，而在9.30房贷新政推出后，市场迅速形成一股向上的新力量。
然而，目前市场的库存消化依然存在压力，外环以内的中心城区的新房单价也处于相对高位，后续推升动力不足。即使更多的政策利好会兑现，但市场不会出现所谓的暴涨格局，然而成交量在政策鼓励下会超过去年，而价格依然会保持10%左右的总体涨幅，当然上涨的原因很大程度会取决于成交结构的变化。
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