[摘要] 当楼市已经刮起暖风的时候，房价会飞上天吗？这一回，巍立还是要来预判下2015年的楼市发展大趋势，房价会涨多少，读完就知道了。
文：同策四区研究总监 王巍立
写在前面：就在本文成稿之时，巍立刚刚在周末现场踩盘了2014年初的大宁325地王，当初中化方兴以近5万元的楼板价杀出重围，一举夺地，如今一年的光景就以全新科技概念和金茂府之名欲在2015年4月呼啸入市，亮相当日可谓人头攒动，看来这不是一个“以时间换空间”、坐等土地价值上升的项目，同时也映衬着今年的上海市场尤其是豪宅市场有一番好戏上演。
说一句会被人吐槽的话，只要是市场认可的价格，就是合理的价格。金茂府，要实现8万元单价，市场说了算哦。
再借用某位圈内资深地产人的一句话，上海房地产市场具有极强的内生性，市场发展趋势与呈现分化，与宏观经济也并不完全同步。在风吹来的时候，猪会飞上天；当楼市已经刮起暖风的时候，房价会飞上天吗？这一回，巍立还是要来预判下2015年的楼市发展大趋势，房价会涨多少，读完就知道了。
趋势一：暖风续吹
在政策没有松动情况下，上海市场在2013年高歌猛进，但冲得过高、过快，难免有所回落。在整体宏观经济层面发生变化的情况下，上海市场也经历了相应的调整，而去年的政策变化已经发生转向。从各地限购松绑、房贷7折、公积金优惠，直到去年11月份的意外降息，我们不难注意到，在房地产总体比重依然左右着宏观经济冷热的背景下，核心决策层依然难以割舍对房地产的依赖。
同时，坚持建立长效机制，是本届政府希望能够实施的调控目标。在此指导思想下，2015年的房地产相关政策将继续推出鼓励消费、鼓励正常改善型入市的购房。金融货币层面，不用多说，降息会继续实施一到两次；交易政策，在普通住宅标准提高后，有关二手房契税认定会继续放宽；行政化限购，在大量保障房出现“房等人”的情况下，限购政策极有可能在2015年松动，至少会在不影响刚需市场的前提下，对高端市场率先打开一扇小窗。
趋势二：量价齐升
在去年后一个月疯狂成交137万方收官之后，上海商品住宅2014全年成交为968万方，相比2013年下降了24%，而成交均价却依然上涨了13%。由于2013年过于火爆，造成市场处于高位运行，震荡盘整在所难免。在去年后一个季度向上攀升之前，其实市场的整体成交并不能算过差，影响成交的主要原因在于信贷层面的收紧，造成首套利率的优惠全面失守，而在9.30房贷新政推出后，市场迅速形成一股向上的新力量。
然而，目前市场的库存消化依然存在压力，外环以内的中心城区的新房单价也处于相对高位，后续推升动力不足。即使更多的政策利好会兑现，但市场不会出现所谓的暴涨格局，然而成交量在政策鼓励下会超过去年，而价格依然会保持10%左右的总体涨幅，当然上涨的原因很大程度会取决于成交结构的变化。
趋势三：地王依旧
一线城市每年都有地王诞生，早已经不是什么新闻。中心城区的稀缺土地资源，各路房企在北上广深发展的标杆昭示意义，让地王的价格不断刷新历史记录。2014年上海土地市场的出让金额为1767亿，虽然低于2013年，但依旧是历史第二高的金额记录，不得不感叹上海市场的吸引力，还有房企们“任性”的拿地节奏。
从去年初的大宁地王到年尾的前滩格力黑马，上海滩的土地楼盘价已经封印在65832元/平方的天价上，这个价格已经贵过了曾经创下豪宅日销记录的浦东星河湾的当前销售单价。可以肯定地判断，在2015年，上海中心城区的地王记录会被继续改写，浦西中环区域已经大浦东的热门板块会诞生新地王。
趋势四：房企火并
翻开去年的楼市销售榜单，巍立发现各家房企真的是“蛮拼的”。远洋、融绿、龙湖、中华企业、保利、绿地等都在抢占市场先机，反而是龙头万科在单盘销售上并无惊艳之举，退出了前十的舞台。2015年的房企竞争将继续从土地争夺延伸到产品比拼，同时也不乏其他亮点，如依靠出色融资能力杀出一条蹊径的闽系房企如泰禾、正荣、阳光城。
而原先在销售金额榜几乎占据半壁江山的融绿项目，在孙宏斌和宋卫平的分手美剧之后，如果顺利被融创收购，则仍然会保持抢筹的强势力量。
趋势五：热点聚焦
经常会有人问我，巍立你看未来市场是涨是跌？我会回答市场的分化会加剧，上海市场和二三线城市分化，住宅市场和商办市场分化，优质地段和劣势区域分化。2015年的市场交投热点会比较聚焦，在高端市场，中心城区的滨江地带如东外滩、世博滨江、前滩等板块仍然会抓紧眼球，在极其稀缺的供应量情况下，考量的是企业化解高地价以及销售溢价的能力。
中端市场的热点会在新江湾和浦东张江，而中低端刚需市场会由松江新城和青浦新城来承担主要的跑量任务。
趋势六：营销创新
全民经纪人、房产电商、P2P购房、微信营销等等词眼在去年逐一大热乃至大紫，虽然某些营销创新也有从“大紫”到“大黑”的困境，但行业的趋势无疑是继续寻求营销手段的创新，乃至是借用着互联网思维，发展出新协作，新传播，以及圈层化的趋势。
2015年，地产营销，不创新，毋宁死。当发现传统的手段都不那么好用的时候，再度深入研究客户，深入了解客户，才能精准把握到客户，在互联网浪潮席卷的今天，信息不对称的利用空间会进一步缩减，而只有站在客户立场去营销的手段才能成功，才是真创新，不是伪变革！
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
