[摘要] “国五条”来袭，能否阻止楼市回暖脚步？2月20日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，推出“国五条”。对此，坊间评价多为“老梗”，期待进一步调控细则出台。随着楼市回暖升温，市场对于调控加码的预期愈发强烈。
增加供应才是楼市调控的有效措施
前两天已经开始传民生银行、平安银行已经停止了对二套房的放贷，四大行里面的中国银行也在开始执行二套房贷款的临时性措施，为什么这样做？还是过去的惯性思维，从限制需求的角度，惯性思维认为停止二套房贷就会消除一部分用二套房贷款买房的这部分需求，这部分需求到底大不大？政策的制定者也不一定能够做到那么细的，还是属于过去的惯性思维，我个人评价这个问题的时候并不认为二套房的停贷，或者是提高贷款的难度对整个房价上涨房价供求矛盾的环节起到多大的作用，原因有三个，一个就是以刚需为主的以首次置业为主的，这个是不受二套房限贷政策的变化影响的，再有实际上可能在这个层面上停止二套房的贷款，还是心理上的因素，表示政府是坚决的，要采取调控的措施，决心是不变的。再有二套房也好，一套房也好，对于我们现在中国银行来讲，大家也做过比较，中国房贷业务是全世界最安全的，因为坏账率非常低，基本上是忽略不计的，这么一大块业务也不是说放就放的，一月份上还有一个统计，一月份跟去年同期相比贷款是大幅度增加的增加了100多个亿，100多个亿里面有有一半是房贷的增加，说明银行还是非常看好这一块的业务，可能在房子上去限制二套房的贷款，心理因素可能是更大一点。
我非常同意刚才黄老师还有季经理讲的，在供应上要下工夫，过去我们一直是围着抑制需求，调控政策的头一年头两年是非常有效的，否则也不可能出现去年上半年，房地产当时确实是供过于求的状况，所以房价是下跌的，作用是有的，我们政府、专家应该给相关部门提供更多建议，这两年多三年是我们争取了缓冲期，缓冲期是什么呢？还要增加供应量，有效供需要增加，恰恰两到三年缓冲期如果有效供应加上来，今天在一城市供求矛盾就不会这么突出，但是恰恰我们又犯了过去的一些经常重复的一些做法，就是我们只管需求，抑制需求，没有人去关注增加供给，所以造成现在的状况，在一线城市，北京、上海、广州、深圳都是这样的情况，供求关系矛盾非常突出，今天看到一个研究机构的数据，说深圳房价的上涨是领先的，是的，为什么呢？因为深圳供求矛盾最突出，北京也非常高，环比涨了超过2%，2%这个不得了，要简单如果简单乘一下2%乘12是百分之二十多，供求关系矛盾太突出了，我觉得我们国五条，我说我比较看重条和第三条，终于现在大家把增加供应看的比较重了，希望未来有一些措施，其他包括房产税其他措施是一个辅助手段，并不是真正意义上的，即使你有了这些措施，但是在有效供给上供应商你有让大家觉得未来会有大的变化，实际上大家买房会得到抑制。
我觉得刚才前面我们讲到结构上来讲，中小户型普通商品住宅确实是供不应求，嘉定如果按照整个全市的成交量上来说，除了大浦东之外，一直是稳居第二的，即使在这样的一个地区，几十个项目在销售，现在要买90平方米左右的房子，几乎找不到一套，这个几乎反应出供需上了，刚才讲在增加供应这个方面我还想再一次说我的观点，政府要想尽快增加供应，在税收这些方面，给开发商一些，当然这是有条件的，你必须在两年之内，第二你必须100%的只有这种中小户型的才能够得到优惠，这样的话不会增加房价，因为开发商要尽快的把它做完，我们看国外的，为了鼓励生产，就是鼓励供应最简单的办法，就是减税，这个不能把它长期使用，短期内一定范围之内，或者说一定区域之内，这个都是可以的，像刚才黄老师说了，一定的区域之内也可以，增加它的供应，这是一个方面，第二个我觉得可能在一些引导方面，怎么样引导需求方面还有很多工作要尽快的做，尽快的做到哪里？比如一个最简单的例子，我们现在讲需求通过限购令这样的手段，希望把需求强制的扭住。刚才黄老师说了有很多实际上可以租房子为什么不可以租，很多地方政府廉租房出来以后实际上还不那么容易租出去呢，价格也不便宜，那么这就有个问题了，为什么不愿意去租呢？因为租了以后将来还要买房子，这个时候租的动力大大减少了。大概在前年的时候在博客上专门有一篇文章，西方国家是出保障房体系的，比较早，很多经验我们可以考虑怎么用，比如我们讲最理想的状态，政府出了保障房，应该以廉租房、公租房为主，不要搞经济适用房，这个有可能牵涉到一些灰色的东西，经济适用房就算在上海8000块钱，我们一般保障的家庭还是买不起的，但是他今天买不起并不以为这五年十年他还买不起，英国有一个政策，他让你住，如果你在这里连续住满了10年、8年、15年，将来这个房子是可以卖的，按照政府的指导下，打一个折扣，卖给谁呢？不是卖给随便一个人进来，你在这里住了10年8年了，你这样的人优先可以买，这是很好的一个政策，给大家一个希望，我在这里租，租了觉得挺不错，我要觉得不好我随时可以走，我就换了，我如果觉得这个地方很好，政府现在经常说保障房小区建设多么多么好，而且交通非常方便，周围配套都是不错的，小区绿化率很高，这样我们鼓励大家住，住了10年以后我们资金也是要回笼的，不回笼这个资金放在这里也是蛮大的压力，是不是可以出一些政策呢？连续住满10年以上这个房子可以适价的打多少折卖给你，如果这样做的话，可能会引导一部分原来急于买房的人租房子，还有一个选择，这样的话我觉得可能在需求方面会减少一部分马上买房的需求，可以把这个房子做到10年以后一考虑，这个方面不要简单的以过去专门为堵的方式，需求也可以疏导的，分流到其他地方去也可以，包括我们过去想像的包括开发商层面，我们想像一线城市，比如说两年以前，大家觉得一线城市市场饱和了，我们要去三线四线五线，把这个需求分导到别的地方去，现在看来又不奏效了。想把上海的人分流到江苏去，一交通圈，北京就是的例子，北京跟天津中间，珠江新城(小区网论坛)，那搞了很多年了，实际上到北京没有多远，坐车过去不到一，几十，为什么那么好的条件还是去不了？这个不是我们简单的靠一个东西就能够做出来的，但是在上海范围之内，政府有这么多，我记得上海保障房这一两年加上出来的廉租房、公租房量还是蛮大的，但是会不会出来房子大家没办法去住又不愿意去住呢？在领导那里有一些政策，比如说可以和政府一人一半，合着买，这是一种政策，但是即便是合着些人还是买不起，要用其他的方式让这些人有一个期望，五年十年以后可以买住的房子，这是把他的需求引导到合理需求来。
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