[摘要] 今年２月新黄浦和新世界联合体以３４．１亿元竞得的“黄浦区１６３街坊地块”在近日敲定了其未来建设方案。该项目命名为“上海新世界广场”，设有大型停车库，将建成一座“世界一流”的购物中心，开发商新世界集团称其将与步行街西端的新世界城遥相呼应，带动整条步行街商业定位的进一步提升。
功能失去踪影
另一个让商报记者心生疑惑的方面是，该项目公布的规划中并未谈及“”部分。而该地块当初的出让文件中明确显示，土地出让用途为“商业、、金融保险等综合用地”。
“超高的（成交）楼板地价之下，开发商为求合理的，而提高零售商业面积可以理解。”有市场人士解释称，何况当初的出让文件只要求“地上商业建筑面积不少于地上建筑总量的２０％”，但并未设定商场和写字楼的具体比例。
按照新世界集团目前的构想，新的１６３新世界广场将不是一个与南京路步行街一个水平线的“大众时尚”场所，而是将引入国际一流百货公司，成为南京路东段大体量商业航母。１６３地块成交楼板价超过５万元，导致其产品成本居高不下，“即使将之建成１００％的零售商业物业，但要求其出租能够满足适当的年水平，即未来平均租金水平或许需要达到接近１００００元／平方米／年的水平（也就是２７元／平方米／天）还是很难”。虽然据太平戴维斯最近的一份市场报告显示，今年第三季度上海中心商圈购物中心首层平均租金已上涨０．３％，至３４．６元／平方米／天的水平。但要求数年后的１６３项目数个层面的平均租金水平接近３０元／平方米／天，不能不称之为一个巨大的挑战。
回顾苏宁环球退地之前，１６３项目实际上也曾面临这样的难题。苏宁曾聘请戴德梁行进行专业辅助。当时的戴德梁行商铺部董事韦泽铭曾公开表示，１６３地块拿地成本太高，要达到理想的租金，难度相当大。而为了拉高平均租金水平，其规划中也曾经扩大零售商业面积至总体量的８０％左右，而将写字楼面积缩减至２０％左右。
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