[摘要] 今年２月新黄浦和新世界联合体以３４．１亿元竞得的“黄浦区１６３街坊地块”在近日敲定了其未来建设方案。该项目命名为“上海新世界广场”，设有大型停车库，将建成一座“世界一流”的购物中心，开发商新世界集团称其将与步行街西端的新世界城遥相呼应，带动整条步行街商业定位的进一步提升。
定名上海新世界广场 称将建世界一流购物中心
今年２月新黄浦和新世界联合体以３４．１亿元竞得的“黄浦区１６３街坊地块”在近日敲定了其未来建设方案。该项目命名为“上海新世界广场”，设有大型停车库，将建成一座“世界一流”的购物中心，开发商新世界集团称其将与步行街西端的新世界城遥相呼应，带动整条步行街商业定位的进一步提升。
建筑高度大为简化
东至江西中路、南至南京东路、西至河南中路、北至天津路的“黄浦区１６３街坊地块”曾因为在２００７年被苏宁环球以总价４４．０４亿元，成交楼板价近６．７万元／平方米竞得，“荣膺”当年的（单价）地王。但是，２００８年８月１３日苏宁宣布“退地”。今年２月，这一地块重新推出后，由出让方黄浦区政府所在区的国有企业新黄浦集团和新世界集团联手竞得，当时的成交总价３４．１亿元，成交楼板价５．１８万元／平方米，较２００７年成交时低１．５１万元／平方米。
商报记者近日自一份公开资料中获悉，１６３地块项目被命名为“上海新世界广场”，其规划的总建筑面积达到１１．５８１９万平方米，其中地下面积４８７２０平方米，地上（计入容积率）建筑面积６５８０５平方米（不计入容积率的面积为１２９４平方米）。
１６３地块的“新世界广场”将于今年１１月１日（世博会后）正式开工，将建成“世界一流购物中心”。其地下将设有５层（建筑深度２３．６８米），其中地下３至５层为停车库，设有４４３个停车位；而地上将建７层，地上建筑高度５４．６８米，其中首层至６层为商业用房，７层为电影院。令人难以想象的是，该项目的“建筑顶部装饰高度处达到８４．１０米。”
按照目前公布的相关数据，１６３项目将极其罕见地成为一个地上７个楼面平均将近８米，而每个楼面平均建筑面积更是达到９４００平方米的庞然大物。
对照该地块２００９年１２月重新推出时土地出让预公告中的有关表述，现今公布的１６３项目地上部分（不计建筑之上的装饰部分）规划简直成了一个简化了的“火柴盒子”：当初１６３地块预公告中的有关规划指标，除了对周边绿化带及相关地铁站点衔接方面做出规定外，该地块项目的“建设高度”非常复杂和严格——不同沿线限高不同，其沿河南中路立面的层面建筑高度限高４０米，沿天津路、南京东路、江西中路层面建筑高度３０米以下；地块内东侧建筑限高６０米、西侧高度１００米以下。
功能失去踪影
另一个让商报记者心生疑惑的方面是，该项目公布的规划中并未谈及“”部分。而该地块当初的出让文件中明确显示，土地出让用途为“商业、、金融保险等综合用地”。
“超高的（成交）楼板地价之下，开发商为求合理的，而提高零售商业面积可以理解。”有市场人士解释称，何况当初的出让文件只要求“地上商业建筑面积不少于地上建筑总量的２０％”，但并未设定商场和写字楼的具体比例。
按照新世界集团目前的构想，新的１６３新世界广场将不是一个与南京路步行街一个水平线的“大众时尚”场所，而是将引入国际一流百货公司，成为南京路东段大体量商业航母。１６３地块成交楼板价超过５万元，导致其产品成本居高不下，“即使将之建成１００％的零售商业物业，但要求其出租能够满足适当的年水平，即未来平均租金水平或许需要达到接近１００００元／平方米／年的水平（也就是２７元／平方米／天）还是很难”。虽然据太平戴维斯最近的一份市场报告显示，今年第三季度上海中心商圈购物中心首层平均租金已上涨０．３％，至３４．６元／平方米／天的水平。但要求数年后的１６３项目数个层面的平均租金水平接近３０元／平方米／天，不能不称之为一个巨大的挑战。
回顾苏宁环球退地之前，１６３项目实际上也曾面临这样的难题。苏宁曾聘请戴德梁行进行专业辅助。当时的戴德梁行商铺部董事韦泽铭曾公开表示，１６３地块拿地成本太高，要达到理想的租金，难度相当大。而为了拉高平均租金水平，其规划中也曾经扩大零售商业面积至总体量的８０％左右，而将写字楼面积缩减至２０％左右。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
