最近上海楼市的热度可谓是有目共睹，一批次认购中好几个新盘认购率超出预期，象屿招商·公园1872近期的两次认购，第一次认购率397%，第二次直接冲上了556%，嘉悦云上认购率431%，华发半岛华庭491%······
不仅是新房火，根据最新统计，二月份二手房成交也突破了1.77万套，环比上月上涨了137%，同比去年上涨了51%。
“小阳春”算是真的来了。
但与此同时，一个数据也引起了我们的注意，上海二月份的挂牌套数已经达到了10.2万套，环比上涨了22%左右，除了上海，全国多个城市挂牌量也在激增。
比如东莞。
截止到2月末，二手平台挂牌量61690套，一个月时间暴增1.3万套，环比增长约28%。
比如成都。
2月份挂牌量超过3.5万套，成为成都二手房历史上的第二高，目前成都二手房库存已经高达18万套。
比如杭州。
2月份房源新增挂牌22607套，杭州二手房存量约21万套，有10%挂牌房源来自上个月。
再比如西安。
截止3月初，二手房挂牌量已经达到17万套，仅过去1年时间，就增加了7万套房源。
除了上面这些，还有广州、南京、合肥等城市，近期的二手房挂牌量都出现了骤增情况。
那么问题来了，为什么大家最近都在抛售二手房？我们自己的房子要怎么办？
01
为什么最近都在抛售二手房？
首先，我们这里需要先说明一个情况，上海最近多数人在出售二手房并不是传言中的投资客纷纷开始抛盘退场，只是一种置换行为，但原因不尽相同，我们逐个分析。
其一，也是我们之前文章中提过的，居住品质的提升。
从最近两个月的挂牌数据中，可以看到，在新增的房源结构中，2010年后的次新房挂牌量都有所提升，特别是内环内、内中环之间的次新房，居然也开始挂牌出售。
这说明大家都开始出售优质的改善级次新房，对于居住品质的需求迎来再一次的升级，当然了，这其中大多数都流向了新房市场。
在2022年整年，上海有一部分单价超过14.5万/㎡的豪宅都没来，今年都会入市，这批豪宅除了面积大，价格高之外，对于积分也都有非常高的要求，很多人此时都在腾挪资金和积分；
其二，老破小开始不挣钱了。
内环新房供应一直比较少，而面积小、带学区、低总价的老破小自然而然受到追捧，而且，其中还有一部分人买老破小是为了等拆迁，拿到拆迁赔偿。
但今年内环、内中环的新盘其实不少，买到的概率增加了不少。
而且在二手房挂牌中，上海市场上有60%以上的比例是300万以下的老破小，而这些房源在流动过程中的可替代性实在太强了。
并且伴随着房龄的增长，对于购买客户信贷的要求会越来越高。
在未来买房只能买一套、两套，房住不炒的逻辑下，大部分客群都会选择一步到位，一次性买到那一套最好的，而不是先过渡再置换。
先上车再换车这个逻辑在过去20年很盛行，但是未来它的生存土壤会越来越少。
特别是内环内的老破小，未来可能仅适合纯刚需上班族自住，目标人群少，价格自然也就下来了。
其三，交易量上涨，市场回暖，刚需、改善大量进场，这时候挂出房源，才能顺势涨价，成交概率也更高。
在2月份，大家都感受到了楼市回暖的信号，刚需一部分在等新房入市，一部分走向了二手房市场，而改善也挂牌出售原来的房子去打新。
另外，手里有多套房子的，也开始出售，寻求置换优质房产。
另外上海二手房价格下跌，部分业主预期下行，亦造成挂牌量增加。
根据二手房报告数据，上海2月二手房成交均价为52155元/㎡，环比下跌5%，成交均总价为392万元，环比下跌19%，二手房信心不足。
02
接下来会怎么走
二手挂牌量增加，会有人问会有什么影响，接下来楼市会大火吗？
这个还真不一定，但无疑此时一定是二手房买卖的窗口期。
首先，二月份挂牌量的激增和成交量的上升确实是楼市回暖，但阶段性的回暖每年都有。
而这一轮的小阳春的本质也是疫情和春节期间积压的购房需求在节后积极释放，叠加学区房置业窗口期临近，因此上海二手住宅2月份成交和挂牌量明显增长。
从成交也能看出来其中大部分需求是刚性的，这里面大部分是刚需和改善。
大家担心会后政策有变，到时候房价又会上涨，再加上有些人手里有点钱，出手自然会快一些。
另外，2月份也是新房22年八批次和23年一批次的缓冲期，一般年底和年初新房量少，“品相”比较一般，这时候，热盘就会大火，普通盘也不难卖。
但这种需求导致的小阳春，本质上不会扭转大势，持续时间也不会太久。
此时，对于二手房来说，既是机遇，也是挑战。
二手房挂牌量增加，会促使刚需进一步入场，价格成本也确实会进一步下降，而且买到的几率也会增加，出手后，原来的房东也会进一步置换，进入更高价格的新房或者二手市场，热度延续。
但另一方面，如果供应持续增加，长时期供过于求，不仅成交会减速，价格也会相对应下行，而目前来看，大家期待的新政落空的可能性很大，小阳春可能也会受一定冲击。
03
对于正在观望的朋友而言，这里有几点建议：
如果正在出售自家二手房，可以多留出一点诚意，加速成交，把更多精力放在要置换的房源上面。
如果是买房，建议依旧首选新房。
正好二批次最近已经过会，市区中、杨浦、徐汇、浦东、普陀此次都有区域天花板类产品出现，可根据需求主打这类新房。
五大新城中，也都有房源加推，但也有一定程度的涨价，可尽早上车。
目标区域短期内没有新房供应，或者已经有中意的次新房房源，要多留意挂牌房源的增减和价格变动，把握近阶段的议价空间。
爆料king2023-03-24 09:18:12来自上海市
