今年，1000万预算可能快进不了上海内环了

在经历2022年下半年的持续加量供应之后，如今的上海新盘市场，刚需改善已经开始乏力，热度下降，唯有千万级市场依旧发挥非常稳定。

老静安的鸿印里333套房源吸引了一千多组认购，认购率高达324%，入围积分81.4分；

黄浦董家渡的豪宅绿城·外滩兰庭的认购率也高达351%，入围分97分；

静安大宁的静安天悦已经加推三期，最新一个批次的认购率依旧能达到267%，入围分高达77.03分；

普陀内环内的招商苏河玺的认购率达到了382%······

产品的稀缺、地段的优势让千万+预算的人群格外青睐这些项目，特别是在内环内的地段，高端产品也是抵抗通胀、资产保值的硬通货。

但在我们做完了2023年的新盘预测后发现，在2023年，内环新盘在产品上更加明显地倾向于打造大面积纯豪宅产品，1000万内的预算可能快进不了内环了！

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1000万预算

为什么都建议你买内环

按照现在的新房价格，1000万的价格在各个环线中的选择其实差异很大。

在内环，目前新房价格已经普遍达到12万+，对应到具体环线的具体房源，在各环线的选择大致是这样的：

内环，1000万可以买到90㎡以内的小三房或者大两房，但相对应的积分的要求会高一些；

在中环，房价已经达到9万+/㎡，1000万左右可以买到一个110㎡左右的三房，但供应不多，各区域的差异也比较大。

像静安大宁、浦东前滩、房价和积分都要更高，预算要再超一些，普陀基本不要积分，浦东的金桥大多房源都不要1000万，但积分要求不低；

到外环，可选的范围就扩大很多，即使是二套家庭也能选到合适的三房、四房甚至别墅房源。

虽然环线论早就不是买房地段的唯一评判标准，但作为上海最早的经济、文化、政治中心，内环相比较新崛起的多个城市新中心依然拥有着碾压性的优势。

而且，论轨交的密度、学校的均好性和大型商业综合体的密集度，内环的综合水平都是数一数二的。

再加上，上海不断向外发展，土地供应的重点和方向也在各个板块之间轮动，但内环的土地，确实是各有用途而且出让率极低，相对应新房供应的频次也非常低。

除了房子本身的价格，稀缺性也是其价值的一部分。

因此，大多数预算千万的朋友首要选择就是在内环。

但根据我们对今年全年供应的预测，2023年，1000内以内的预算可能快进不了内环了，至于原因，我们接着往下看。

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宅地供应稀缺

今年内环千万新盘还有高分出现

在过去的2022年，内环供应最多的一次，是在二批次，共有5个项目1610套房源入市，除了天汇世纪玺，其他的几个项目积分都不算低。

但入市这么多房源的情况下，1000万内预算仅有仁恒海上源的小面积可以买一买。

一批次量少，而且门槛不低，1000万内只有浦东南滨江靠近塘桥的嘉盈峰可以选择，但嘉盈峰造型又过于别致，交通也不算方便，很多人了能接受不了：

三批次都在静安和杨浦，静安原先卖的不算好的项目也开始触发积分，杨浦金隅和仁恒两个项目积分越来越抢手，这一批次1000万内的房源没有供应：

四批次虽然内环只有宝珀公寓，但其房源面积起点小，1000万内也能买到，多条轨交、积分也不高：

五批次天汇世纪玺和招商虹玺加推，总价都在1000万+：

六批次市区仅有徐汇、杨浦各有1个新盘供应，但位置都在中环，而且总价起点超过1000万；

七批次1000万内可以买普陀的招商苏河玺，但积分相对来说会比较高；

八批次中，保利越秀和越天汇位于杨浦内环内的地段，这一批次杨浦内卷，虽然才刚开始认购，但预期积分会相当友好。

而看到土拍市场，中内环供应长期处于短缺状态，这一点也将直接体现在今年的市区供应中：

2022年全年土拍的77%的宅地供应集中在外环以外，115幅宅地中仅有9%在内环内，满打满算也只有10个新盘供应：

真正放在在内环买房的朋友身上，其实也会发现这样的规律：

内环新房主要集中在杨浦+新静安+普陀，不在北区生活的话其实无房可买；

再从积分这个角度来看，即使2023年要面临的是全市积分下行，但在供应稀缺的内环，则基本上不会迎来积分下探。

特别是内环内1000万内的产品，可能会有绝对高分项目再次出现。

总结：

总的来说，1000万预算要想买在内环，后续的难度可能会越来越大。一方面是新房的入市价格确实是在逐步上涨。另一方面，上海的限购政策在短时间内不会放开，房票珍贵，开发商在内环拿地也越来越难，在产品设计的时候也会更加倾向于做成大面积的终极改善或者豪宅产品，小面积三房也会越来越少。

但在预测时有部分新房暂未公布产品设计和细节，因此1000万在内环的选择可能后续还会有补充。