2023年首周上海新房成交高开！均价下跌！

进入2023年，上海新房成交数据持续向好。数据显示，上周（1.2-1.8）上海商品住宅（以下简称‘新房’）成交面积约为39.80万㎡，环比上涨19.36%；基于成交结构的转变，上周均价为69217元/㎡，环比下跌2.49%。

从成交区域来看，相对比较集中，集中在青浦、嘉定两个区域，占总成交的45%，主要是由于近期两区供应量比较充足，且去化情况比较好。

其中，青浦区上周网签92253㎡，居榜单首位，青浦区有蟠龙府二期、中铁·虹桥逸都、蟠龙府一期3个项目签约比较不错。

嘉定区上周网签87122 ㎡，嘉定区有越秀保利嘉悦云上、万科掌心原舍2个项目签约比较不错。

此外，市区范围内普陀成交4.54万平方米，也属于超常发挥。尽管其他传统交易大户，比如松江尚未达到1万平方米，但已近不妨碍当期成交冲高。

从成交个案来看，从成交产品来看，中高端产品为主的大格局未变。从成交前十榜单中看出，有4个10万+产品，其余均为3万-6万元/㎡的首次改善项目，排名前三的项目分别为越秀保利嘉悦云上、招商苏河玺、万科掌心原舍。

越秀保利嘉悦云上上周网签425套，共45505㎡，居榜单首位，项目位于嘉定马陆板块，可以称得上是“全能选手”，内部和外部都很能“打”。在产品力方面，项目主力产品为建面约103-141㎡3-4房，适合不同需求的购房者。外部方面，项目距11号线马陆站直线距离约300米，项目周边1公里范围内商业、学校、公园也是应有尽有。

居榜单第二位的为招商苏河玺，网签260套，共32278㎡，项目位于普陀区，虽然近两年普陀区的楼盘热度不算特别高，但招商苏河玺，在区位上是内环内、高潜力板块、六大商圈环绕的河景房。而其产品，则来自招商的高端产品线，产品品质不言而喻，自会是优异佳品。因此不论评“外”还是“内”，招商苏河玺都是个成绩优秀的选手。

万科掌心原舍上周网签146套，共29568㎡，居榜单第三位。项目位于嘉定安亭板块，是万科安亭新镇最新一期的别墅项目，容积率地址0.36，主力户型为建面约180-360㎡大平层、合院，经过多年发展，安亭新镇居住氛围浓厚。

2023已经踏上征程，上周共有6个项目开盘，已开项目的情况也是两级反转。坐落于杨浦区的沁风雅苑仅售出十余套，而位于奉贤南桥的奉发名邸、中铁湖光逸景均触发积分制，并于开盘当日实现“日光”。

究其热销缘由，奉发名邸和中铁湖光逸景均位于奉贤新城核心区位，紧邻生态核心“上海之鱼”，区域各类配套均皆成熟，周边规划的商业环伺。而且奉发名邸作为南桥的“地王”，并且坐拥5号线金海湖和奉贤新城双站轨交，再加上其自身产品的打造，热销不在话下；中铁湖光逸景除了配套资源之外，更是凭借中铁置业品牌影响力、全屋产品智能化打造等因素，成为疫情后奉贤新城第一个触发积分的热盘。

分析认为，尽管1月不是传统政策窗口期，但是近期政策风向暖风不断，住建部，央行接连对房地产市场表态，意味着后续政策利好会很快落地兑现。政策出了越早，市场扭转低迷状态时间越快。短期面临农历新年的淡季，供求回落是可以预见的未来。不过随着利好不断提振市场信心，也正好利用淡季盘整的窗口期对政策进行理解和消化，蓄势未来行情。