数据显示,上周(11.21-11.27)上海商品住宅成交面积约为257767㎡,环比减少8.15%;成交套数2114套,环比减少18.6%;基于产品结构向中高价位倾斜,因此上周均价持续上涨,为76250元/㎡,环比上涨21.5%。供应方面，上周出现井喷，一共入市62.60万平方米（13个楼盘），环比增加117.48%。
成交区域对比
主要由闵行、浦东在支撑。其中,闵行区排名第1,成交面积高达84641㎡,上周闵行有4个项目签约量还不错,分别是天安1号、华发建发缦云、大华紫樾府以及越秀仁恒天樾园和,其中天安1号、越秀仁恒天樾园和已连续两周上榜。
浦东区紧随其后,成交面积为83234㎡,近两周浦东区供应量都比较充足,所以预计接下来一段时间内浦东区排名仍会比较好,上周榜单中排名第一和第三的大华锦宸府、浦发仁恒有园均位于浦东区。
得益于静安天悦的网签,闸北区上周排名第三,网签13096㎡。同上上周一样,由于供应量的不足,传统交易大区奉贤、嘉定表现一般,成交尚不足万方。
此外,浦西市区范围成交缺失严重,此前活跃的虹口、杨浦成交均不足1千平方米,新静安同样成交处于低位。
成交项目排名
上周高端产品交易特别活跃。成交前十榜单中可以看出,6万元/平方米以上的改善产品有7个,其中包括10万+产品1个以及1个9.95万元/平方米的项目,并且这2个项目排名位于前三之列。
上周居榜首的项目为大华锦宸府,网签336套、共53218㎡,项目于11月24日首开,虽然未触发积分,但是项目认购率还是达到了143%。
排名第二的项目为天安1号,网签284套,共35941㎡,根据项目官微显示,项目在认购期间共收到1402组认购,认购率约为226%。
排名第三的为浦东北蔡的浦发仁恒有园,网签262套,共29169㎡,项目于11月22日开盘,虽然项目已触发积分,最终也实现清盘。但是据某自媒体报道,项目清盘较艰难,在项目开盘第二天,当叫完所有号码,仍剩余部分1楼洋房房源在售。
上周新项目入市
随着六、七批次项目陆续入市,楼市热度逐步复苏。上周(11.21-11.27)共有13个项目争相开盘,其中5个项目触发积分制。不过,在供应“撞车”的冲击下,楼市热度分化情况依旧,积分爆冷也是频现。
今年的供应中,内、中环的项目向来较为稀缺,一旦有新供应入市便会受到市场的高关注。比如周六开盘的静安天悦和保利珑誉,区域位置的加持都让其吸引诸多目光,认购率都在200%以上。
此外,位于浦江镇的华发建发缦云一经亮相,便也凭借自身产品品质和周边成熟的配套,赢得购房者的青睐,首开认筹接近2千组。
临港楼市降温显著,上周4盘入市,除了102板块的国贸象屿龙湖星璟原认购率过百之外,其余3盘都在50%以下。
其中,陕建名城映蓝项目位于临港蓝湾,历经7年的建设,蓝湾规划的许多配套也开始落地,像华二、世外学校,产业的话有特斯拉,宁德时代,然而区域内并无轨交,交通出行是短板,成为国际社区尚欠火候,所以区域内的新房项目去化一般。来自其官微显示,陕建名城映蓝在认购期间共收到20组意向认购,认购率约4.63%。
七批次新房遇冷？
从认购时间就可以看出，很多项目的认购时间出现“大撞车”，其中11月19日浦东和静安有8盘同日开启认购。短短一周内有4000余套入市。
对于开发商而言，楼盘扎堆入市会加剧市场竞争，很多市区项目由于客户量不够而无法触发积分，上半年部分开发商还搞起各种“骚操作”，例如卡首付，优先考虑全款或7成的客户，劝退低分的购房者，甚至在线上认购中不审核材料等。
不过如今楼市大变天，局部区域市场进入买方市场，开发商能在开盘当日顺利日清就不错了。对于很多远郊的项目，去化难度更大，获客都较为困难。当然对于买房人而言，多项目同日认购，一定要做好抉择，如果客户都扎堆高分项目，极有可能因为无法入围而错失其他项目的认购。
当然，在一个认购周期内只能参与一个项目的认筹，而部分认购人数未达到积分标准的楼盘，开发商会有追加认购的行为，即认小筹，据悉参与小筹并不录入线上系统，买房人也可以借此机会认购多个新盘。
第七批楼盘最大的特点就是触分率很低，不仅很多加推的热门楼盘不再需要积分，让人意外的是，多个市中心楼盘居然无需积分就可以上车，这在此前都是比较少见的。数据统计，第五批7盘触发积分，触发积分的概率是21.8%，而第六批10盘触发积分，触发积分的概率是32%，而第七批目前仅有6盘触发积分。
市区比较典型的案例有大宁的市北华庭，此前大宁入市的新盘逢开必触发高积分，而市北华庭本次无需拼积分即可入围，这放在上半年是不敢想象的。当然这也和项目产品力脱不开关系，毕竟项目是由市北高新开发，比起品牌开发商打造的产品或存在一定差距。
另外，位于徐汇长桥的地产尚海悦庭已经蓄客许久，不过此番入市价格大涨让很多购房者大跌眼镜，最终认购率刚刚过100%，连5年限售都尚未触发。尽管如此该盘依然存在倒挂，只是倒挂空间较小。要知道长桥板块以学区见长，整体环境并不算理想，周边老破小居多，商业配套更是盲区，如果没有明显到该优势，投机者自然会将目光放在其他项目上。
此外，此前一些比较热门的区域和板块，这一次大量“扑街”。浦东此前新房可谓一房难求，只要不是特别偏远的板块，基本都能取得不俗的成绩，不过这一次浦东入市7盘仅有2盘触发了积分，市场热度明显降温。此前外环外热度颇高的康桥迪士尼项目，这一次可轻松入围。而唐镇、高桥、川沙等板块认购率仅5成上下，祝桥更是只有个位数的认购率。
再来看触分的项目，森兰壹公馆由于房源套数较少，仅41套，加上森兰板块倒挂一直比较高，触发积分并不让人意外。而此前并不被人看好的惠南新盘钱江大家·文澜府竟逆势达到142%的认购率出乎很多人意料，当然这也由多方因素影响，包括更具优势的价格，更好的产品力及位置。近郊方面，此前热度比较高的春申板块越秀仁恒天樾园和本次认购率132%，刚刚达到“及格线”，该盘此前两次认购率全部在200%以上。
类似的案例还有很多，这里不再一一阐述，入围分降低并不能一味说明是受到市场降温影响，推盘量激增也在一定程度上疏导了高分的购房者。
市场分析认为，目前上海楼市处于调整周期，新房市场有所降温，入围分降低在第三季度已有所显现，现在高分盘已经极其稀少。新房市场整体降温跟今年新房推盘量加大有关，购房者分散，市场分化日趋明显。
从此前缦云项目锁客一千多位购房者就可以看出，购房者依然会倾向于选择拥有倒挂，板块更有优势，产品力更佳的项目。
高积分网红盘除板块因素，还跟产品本身有关。在市场调整中，有些楼盘认购率不高，市场分化明显。郊区盘除了地段优势，重要的是产品打造，一个板块几个项目同时竞争，如果产品本身和户型不理想，客户就会倾向于选择性价比更高的另一个项目。
第七批认购仍在进行中，后续还有不少热门楼盘即将入市，内环内诸如品尊国际、招商苏河玺、新俞里都有较高人气。近郊方面，缦玥华庭或依然有机会触发积分，大虹桥的供应量也相当充足，今年几乎是上车大虹桥的最佳时机。
从今年七批次几乎可以预见明年上海新房市场的上车门槛会逐步降低，有消息称今年或还将有第八批次的新房将要入市，届时上海的部分新房有可能进入存量的时代。
八批次入市新盘预测
2022年已经官宣了七个批次的供应量，总计已经达到约8.6万套。但是，今年还有第八批次在路上，就在这几天！截止目前，前六批次总计入市69846套新房，绝大多数已经取证入市，再加上去年第六批里跨年认购的房源量，导致今年至今的取证房源数，已经达到约7.77万套，超过了去年。刷新成绩，只用了9个月。在第七批之前，今年上海的新房取证套数，已经超越了去年，并创下了近五年之最。
上海第八批次入市新房第一次预测（仅供参考，以网上房地产公示为准），从整体来看，八批次不管是新盘的数量，还是房源的供应量来说都不会很大，预计是今年最少供应的一个批次。
市场综合分析
近期落实房地产利好政策的实际行动越来越多,比如一些大银行给部分头部房企金融授信,上周末公布降准消息,虽然降准不直接针对房地产市场,但随着流动性增加,对楼市带来间接利好,市场信心会进一步回归。短期来看,市场供应已经到位,最后一周的翘尾一定会出现。
爆料king2022-11-30 09:22:05来自上海市
