思考 | 退房潮,又来了

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10月这一波楼市，有明显异动的是四大一线城市和杭州成都。

就数据而言，上海、深圳的放量是最明显的。深圳本月新房网签已经突破5700套，新房认购仍然延续了10月的行情，截止到11月18日，认购破7000套，预计本月破万套毫无压力。

上海楼市，11月只花了12天，二手房就创下今年以来单月成交量破万最快记录，亦足以可见楼市是真实的火热——尽管这些破万成交中，绝大部分都是老破小。

至于北京和广州，尽管政策出了不少，但行情并不尽如人意。

截止到11月18日，北京楼市二手房网签破万，但新房才网签了2700套，只比10月份多了13%。

你要知道当月的网签，大体反应的是上个月的认购成交量。新房网签才2700套，即意味着在政策最火的10月份，北京新房仍然很惨淡。

为什么会出现这样的情况？其实看看深圳11月新房网签了5700套就可以看出，深圳新房房价管控比较市场化、新房性价比高，房企定价灵活，所以这一波刺激，深圳新房最先崛起；

而北京房企仍然比较依赖指导价，新房相比二手房吸引力不够，自然也就卖不过二手房了。

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然而，尽管行情有高有低，但11月楼市，“退房潮”开始暗流涌动。

为什么这样说呢？以最火热的深圳为例，11月17日，认购新房279套，但网签异动数量，一天就有157套，创了近一年异动新高。

▲网签异动，说明很多认购了新房的购房者不愿意买了，在跟开发商协商后退了认筹或订金，开发商的房源重新转回待售状态。（数据来源：行舟深房）

对此，据我了解，当下的深圳楼市，在10月份消化了一波新房库存之后，主要呈现两个现象：

（1）认购量从10月份的日均400套，11月下滑至日均300套左右。

（2）网签异动量在逐渐回升，越来越多的意向客户选择退订。

▲说实话，退房（网签异动）是很常见的事，毕竟很多开发商为了吸引购房者下订，大都承诺认筹、诚意金可退。（数据来源：行舟深房）

但如今，退房潮渐成规模，为何？

究其原因，最主要是9月底-11月，一线城市出台了降首付降利率减税等多番新政，很多买房人认定楼市要火，所以在没有卖掉手里的存量二手房的情况下，为了抄底，先去认购了新房。

然而无论北京还是深圳，二手房成交也不是那么容易，这些购房者的房子卖不出去，付款周期难以预判，那新房退订自然而然就提上日程了。

以北京为例，当下北京二手房，卖得最好的还是西城荣丰、海淀上地、橡树湾这些优质区域，其他地段学区一般的小区，看房和买房人并没有网络上传言的那么多，简而言之，并不存在看房人数量和买卖订单全北京“普涨”，二手房成交依旧是分化的态势。

深圳方面，二手房成交虽较9月以前大幅增长，但相比10月，11月的深圳二手房成交并未继续放量，只能说延续了10月的深圳行情。

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刚刚我们说了退房潮暗流涌动的第一个原因。第二个原因，则在于部分开发商楼盘本身的质素问题，导致购房者信心摇摆，清退房源越卖越多。

比如，北京东坝保利天汇，作为去年年中开盘且屡屡位列销售排行榜前端的知名项目，在最近几个月，很多购房者发现了一些问题想要退房。

对此有人说，“一天三四十架飞机，从地块正上方过，销售介绍时候没有告知，属于隐瞒不利因素”；还有的说，“保利天汇存在提供首付分期的情况，并且在看房的过程中发现房屋存在违规建设的情况，将卧室的飘窗拆除，将封闭式厨房改为开放式厨房”。

当然，业内基本心知肚明。其实除了这些问题，保利天汇最大的问题在于周边生活配套不足，城市界面比较荒凉，其次保利天汇项目中间有一条街坊路，道路规划局不允许其封闭，小区里的小孩老人可能会有安全问题。

如此，在这些问题的集中反馈下，很多花了8、9万一平购入保利天汇的购房者感到有些反悔，毕竟，现在望京核心区、奶西的新房和次新房也是这个价，自然也就想到要退房了。

所以从这方面说，过去一年，基本是北京房价跌得最快的一年，对于在去年买房的购房者来说，只要他能退，动“退房”的心思就不是个案。如今的退房潮、清退潮，整体其实是去年的购房者，对于去年和今年房价价差过大的一种集中反应。