黄欣伟：“房住不炒”还炒不炒？

临近2023年底，上海楼市的管理层也在拼命用强，因为不做不行：

在市场端，十月份二手房成交回落到不足14000套，新房泾渭分明，分化继续加大；

在政策端，以为一个认房不认贷已足够重磅，未曾想疗效仅一个月，还得继续作为。

不是说房地产又支柱地位了么？！

不是说没有举国之力办不成的事么？！

焦虑归集于一点：被隐晦地称为“那四个字”的房住不炒，到底散去了没有？

一、唱多者的敏感和狂欢

作为相当长一段时间内房地产调控的总精神和Slogen，如今回想起来，这一轮房地产收紧的所有路径，都基于对“房住不炒”的贯彻，于是“那四个字”被同行、媒体、炒家以及所有依靠房价上涨（最好天天涨快快涨狠狠涨）而获利的群体所敏感，到了噤若寒蝉的地步。

所以，一旦有新政出台，关心楼市的各色分析人等，解读的第一要义就是找“房住不炒”四个字有无被提及：有，就是利空；无，就是利多。

估计提出和提到“房住不炒”的领导和媒体自己也没想到，这四个字成了很多人的观点佐证和情绪拿捏，也事实造就了楼市中的唇枪舌战和天气预报，第一个“发现”者也总是像哥伦布发现新大陆一样振振有词。

楼市的神经和情绪被系在四个字的表述之上，实在是只能苦笑：先存在之忧而忧，后不在之乐而乐！

回顾上海楼市从2020年下半年开始的调控收紧，只能说事发突然：因为没想到还能逆“疫”而上所以不得不管，但2022之后，一次又一次的不可抗力之下，楼市的抵抗力在下降所以每每有所谓的复苏，要么不可持续要么又遭遇新的突发，时至今日即使作为全国最坚挺的高地之一，上海楼市也要面临何去何从的未知了！

只能说天道有轮回，天道会轮回。

的确，中国式市场经济的特征，的确是政策主导，所谓选择比努力重要所谓顺势而为，都是隐含着“不要和政策作对”的经验之谈，而过往20多年的楼市发展也证明，房地产的潮起潮落都是政策发声可以瞬间扭转的那只“看不见的手”。

于是，关注政策→敏感政策→参悟政策→咬文嚼字，形而上到了无以复加的地步。

以上海楼市为例。

10月底的一系列政策，不论是【五个新城将被赋予更大的自主权】，还是【中国将推动新一轮“房改”】，抑或【上海金山区人才安居新政】，之所以被认为是上海救市的利好消息，最直观的定义其实就一句话：没有“房住不炒”四个字！

虽然，市场还是那副老样子：

1、新房的分化进一步加大，非倒挂不热销；

2、二手房市场回到了认房不认贷之前，非降价不成交；

3、土拍市场的“清盘”背后，是广大民企基本退圈；

4、房地联动价的确让人鼓舞，但谁能保证不出新政覆盖？

尽管如此，只要“房住不炒”不出现，政策面就是温暖的，市场就是可以期待的。

二、植入了，噤若寒蝉的购房通缩

在越来越多看空楼市的人群中，不管出于什么立场和心态，但至少敢于争吵的底气，也绕不开一个入门话题：“房住不炒”不提了，还凭什么看空？

大多数看空者都以市场现状为实证，表现得更加唯物主义，嫁接那句从小被教育的那句口头禅：“房住不炒”，在和不在一个样！

看空者基于现实的务实，在于对具象政策的解读，当然仁者见仁智者见智，至少比“只找四个字”来得理性一些。

以没有“房住不炒”的【中国将推动新一轮“房改”】为例，其中明确两大发展目标：

一是加大保障性住房建设和供给：“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗”；

二是推动建立房地产业转型发展新模式：让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。

同一个政策版本甚至同一句措辞表述，唱多和唱空者都可以从中看到不同的侧重点——

比如“让商品住房回归商品属性”：前者看到了“自由涨”新房限价有望取消并由市场定价的希望，后者则解读为“自由跌”不仅二手房连新房也可能不再反对房企降价销售的苗头；

又比如“加大保障性住房建设和供给”：多方解读为市中心房子因稀缺而愈发珍贵的增值鼓舞，空方则觉得从香港模式到新加坡模式，大多数房子的价值会向保障房的价值价格靠拢。

那么，“房住不炒”四个字好久不见了，空方是无论如何也绕不开这个话题的。那就试着解读：“房住不炒”不再强调是因为房地产的去金融化目的已经基本达到：二手房从卖方市场转为买方市场，泡沫被市场在摩擦中自求多福；新房只要不再全线日光就可以证明“房住不炒”已经见效，曾经在股市的节节败退中被定义的“个股行情”，只是换到了楼市改了个提法叫分化，本质是一样的。

这不，如今刚需不再急着进场，就是因为没有持续上涨来倒逼，有需要就买&有需要才买。

对“房住不炒”的反方解读可以看出，“房住不炒”不再提是因为“房住不炒”已深入人心。

三、金山放开限购，是怎么想的呀？

10月24日，上海金山区出台人才安居新政，在金山重点转型区（包括金山滨海城区、高新社区、亭枫社区部分区域共计36.2平方公里的范围内），实施差异化的限购政策，与临港自贸区目前实行人才购房政策相似。

人才管理部分规定：经区人才管理部门认定，同时符合单位条件、个人条件以及工作年限条件的非本市户籍人才，按规定在沪缴纳职工社会保险或个人所得税3年及以上、且在本市无住房的，可购买1套住房，同时购房资格由居民家庭调整为个人。

对于上海金山放开限购这个事，“基本没用”是事先大多数人可以猜到的，理由也很简单：

1、相比金山的“放开设限”，曾经门槛更低的临港早就试水，结果也是“打卡式救市”；

2、即使在上海限购最紧的那些年，“只要真的想买房”，那条绿色通道一直都容易找到；

3、别看金山限购放松还附着了“比临港严苛”的政策，其实也是防君子不防小人的摆设。

那么，明知道金山限购放松是“湿湿碎”，市场为什么还要奔走相告，一副没见过世面的样子呢？

其实，市场的鼓掌与欢呼是透过金山展望上海，是看到上海楼市“开始有动作”的期待，甚至是“希望金山（解除限购）没用从而推动五大新城放开甚至加速全面放开限购”的高瞻远瞩，因为对于上海救市的最终成败与否就在于全面放开之后，然后让“是个人就能买、想买就能买、想买几套就买几套”的昨日再来，给救市成效盖棺定论。

正因为明知“政策有工具箱&操作有逐渐加量”的套路，希冀被拯救于水深火热的唱多者，理解目前的循序渐进，并期待后手加手段，当然如今也要耐着性子祈祷“大招”加速度。

明知临港祭出此招已经基本无效，金山还要效而仿之，看起来是管理层不解行业疾苦，但同时也反映了上海楼市的救市压力不大，可以按部就班可以慢慢来。

这时候，“房住不炒”四个字的在和不在，至少在一部分决策人群看来，只是一个符号。

就事论事而言，“房住不炒”是许久没有出现在官方的正规表述中了，的确不提了；

就势论势来看，“房住不炒”已经完成调控任务，深度植入购房者脑海中了。

但把“房住不炒”四个字在或不在的过分解读，本身就是一种炒作！

房地产进入新周期，对于政策的理解、关注和作用，也不再限于经验主义的刻舟求剑，是时候用客观而非刻板、理性却不感性、机灵绝不机械的方式理解政策了！

房住不炒，提或者不提，TA就在那里，那里是市场。

新事物和新事务，久而久之也就成了新常态，常态在先。