黄欣伟：挂牌价，到底听谁的？

即使是贵为抵抗力最强的上海楼市，二手房也难掩颓势：一边是挂牌量激增，但神秘的是没有人知道确实的数据，在“到底几十万”的争论中吵得不可开交；一边是价格的屡创新低，不管是挂牌价格抑或成交价格，都不是传出“坠点”。

二手房怎么了，已经不重要了；

二手房怎么办，看来值得一聊。

政策不是我们能决定的，市场不是我们能左右的，作为细小如尘埃的房东一枚，管好自己的房子（保值增值）才是实实在在需要考虑的。

一、警惕二手房市场的“踩踏”现象

现在和几年前相比，房东最不可接受的是【原来什么事都会发生】：

1、原来上海房价也会跌的；

2、原来中介也会劝房东降价的；

3、原来卖房也可以一窝蜂的；

4、原来信誓旦旦的专家也会改口的。

是的，不是房东太过少不更事，而是只要市场风浪足够大，一些所谓的“底”只有被击穿之后才发现，它其实是半山腰，所以还是某运动品牌那句话：没有什么不可能！

现在的二手房市场中，“人多力量大”这句话变成贬义词，因为挂牌量增加之后并未形成价格抱团，相反在“大难临头各自飞”面前，房东可以通过竞相降价的方式来断臂求生。

于是，“你挂8万，我挂7.5万；你挂7.5万，我挂7万”，在还没有被中介“劝降”之前，房东们内部已经土崩瓦解，曾经传说某地某社区业主抱团签署不降价同盟书的历史，只能说——当时的市场还不够恶化！

挂牌量激增这事，在购房者看来的第一反应是“可选＆可比”：前者可以理解，可选就是可以通过足够多的供应来选择到最称自己心意的那套房源，社区满意为止满意朝向满意户型满意楼层满意；

那么，后者的“可比”，比的是什么？

看起来是比朝向比位置比户型比楼层，那其实是比：性价比，说得好听一点是购房者综合权衡，说得直白一点就是谁的降价诚意大（诚意大就是幅度大），只要房东“诚意大”就可以覆盖很大一部分对于房源缺陷的不爽。

所以，挂牌量激增导致的踩踏现象，在中观如一个板块＆微观如一个社区内，都是山雨欲来风满楼的不祥之兆，房东特别是想要出手的房东特别要警惕这个由挂牌量引发的价格松动。

踩踏的第二层解释，也不可否认存在一部分恶意踩踏或者说“寻开心挂牌”，他们并不急售，但出于随大流或者想要试探市场价格的非刚性诉求，事实上也增加了挂牌量，也曾家了市场焦虑。

二、房东感觉连续被“背叛”

最近，上海的房东们感觉到人情冷暖，感觉到背叛——被翻脸像翻书：

1、曾经鼓吹“上海永远不会跌”的自媒体开始唱衰了，连那些靠广告费豢养的的公家媒体也开始转换口风了；

2、曾经和自己一起讨论如何“宰”购房者的中介，如今倒戈相向，并不时以“不降价就不给挂牌，（强行）挂牌了就不给带看”相要挟；

3、曾经求着自己的购房者，现在一副爱理不理的样子，约看房“非周末没空、天热不行、下雨不高兴”之外，更难以接受的是——开口就是85折。

只要市场的世道变了，诚意就不仅仅是单方面地特指买房者了。

在上述三个出卖中，房东最不能接受的就是中介的变脸：以前中介要房源，所以不仅给出各种销售承诺，还帮着房东一起“二打一”地套路购房者，溢价分成也是弱水三千只取一瓢地低调。

如今却不然：中介对前来挂牌的房东态度远不如对前来看房的购房者，一冷一热之下不仅是脸色和口吻，还有虽然不明说但大致“明示”：必须是独家→不降价不给挂牌→如果强行挂牌“保证没带看”！

房东们，大多数挂牌都是真实的，要么是拿钱走人＆要么是拿钱“打新”，于是这二手房卖不出去新房自然就赶不上趟，如果壮士断腕那么原本计划中的“一二手倒挂”利差又缩减得可有可无，这一来一回的齁思，谁懂？！

近期，上海二手房市场不断传来挂牌量增长减缓的“好消息”，但追问之下不是房东的信心回暖，而是“不堪受辱”后的赌气离场，虽然这部分本来就是可卖可不卖的市场试探，剩下还在坚持挂牌的看来就是真挂牌，刚需型挂牌。

三、房东能做什么？

虽然变脸有点快，但能在上海有大于一套甚至几套的房东都不是吃素的，房子越多不仅代表财富越多，也变相代表着世面见得越多→夺食能力越强→谈判脸皮越厚→沟通情商越高→持久战能力越丰富！

坊间的笑谈都是房东的示弱，不断有传闻显示房东通过建群拉中介、自制房源卖点说辞、发红包鼓励带看、现场带看备“茶歇”等等，房东求中介带客户的身段越来越低。

也有市场传闻部分房东的骚操作，比如通过法拍方式拍得便宜房源，支付部分首付之后，以超低价面世的方式吸引做够意向客户，然后现炒现卖的方式再行“微拍卖”以价高者得的方式来迂回卖房，这种“低价吸客→蓄水开盘→价高者得”的方式堪称专业，原本被依赖导客的中介被“事实架空”了一下，好不懊恼！

近期，正好被好友咨询卖房事宜，在“周边1420万，中介让我挂1390万要不要就范”的命题面前，也有机会模拟实战地想了一下如何挂牌？

自己想要的价格，不被中介同意，但也没有太好的事实依据；

中介建议的价格，自己心不甘情不愿，但也没有反驳的数据。

购房者的纠结不仅在此，还在于“底呀底呀底，到底在哪里”？

1、按照中介建议的价格，能不能顺利成交？

2、中介“砍”完一轮之后，房东还是要砍！

3、中介“砍出底价”就成了全网皆知的市场价，房东底线失守！

如此恶性循环，房东将面临房子成交“钱途”叵测之外的N个副作用：

1、骚扰电话不断；

2、中介出言不逊；

3、底价变市场价；

4、看房还要砍价。

更关键的是，房子就算降价还未必能准时卖掉，这不是“白相”人嘛！

其实，房东只需请人假扮购房者去意向挂牌区域的门店询价，看看各中介承诺的价格，作为自己挂牌的参照价格，同时通过“想要多比较比较”来了解板块或小区内的挂牌房源作为自己与之“竞品”的价格伸缩参照。

至于如何激发中介的积极性，呵呵这个就具体问题具体分析了。

如果传说中的史诗级救市失约，或者来了也未见想象中的扭转，那么上海二手房的挂牌量和挂牌价就将继续折磨中介、房东包括部分购房者，在“谁心里都没底”的背靠背盲盒市场中，低不可能无限制＆“砍”不可能无节制：给出一个卡喉咙的挂牌价，守住一个“谈到付款方式才抛出的底价”，都需要房东做大量的准备工作。

只有智慧，才可以挽回荷包；

只有用功，才可以捍卫尊严。