黄欣伟：是药三分毒，带押过户也不例外

2023年3月，中国自然资源部联合银保监会印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》。通知指出，深化不动产登记和金融便民利企合作，协同做好不动产“带押过户”。

所谓带押过户，是指根据《中华人民共和国民法典》规定，已经抵押的不动产买卖转移时，不需要提前归还旧贷款、注销抵押权，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。

2022年以来，全国已有超百城出台二手房“带押过户”政策，包括深圳、济南、大连等省会城市和计划单列市；天津、山西、山东、江苏、浙江、福建、湖北等省份已经全面开展二手房“带押过户”；据最新跟进的北京版带押过户，更提出兼容跨行贷款的创新举措。

带押过户的全面推行已经不可逆转，那么其对于救市的价值几何呢？

首先，对于二手房的卖家而言是针对性利好，“房贷还没还完就能卖房”的直接指向是投资客最喜欢的，放大范畴来解读，不仅是直接加快二手房市场的交易流通速度，也是给一二手房市场尽快实现资金筹措的政策扶植。

那么，二三月份成交喜人的二手房市场，是否将进入反转通道？

目前看来结果并不乐观，因为带押过户不是今天才出台的救市政策，从2022年至今相当多的城市已经因为因城施策而提出了这项利好，但今天的各城市格局已经证明了带押过户不仅是短期刺激作用，而且也因城市而异，“靠带押过户”扭转市场的确是给它施加了过高的期望和压力。

其次，“带押过户”的副作用同步衍生。

众所周知，带押过户最大的风险来自于“一房两卖”，即部分居心叵测的房东利用流转的时间差空隙，人为制造一房两卖。

不过这个空子在技术上是可以找到闭环的：通过预告登记和公正，可以提前锁定交易，防止‘一房二卖’，也防止抵押权落空，防止申请了贷款无法获得产权等。

但是，带押过户的利好，会间接鼓舞新房东积极入市，即在各城市目前已经沉重的二手房挂牌量激增之上进一步“鼓舞”挂牌，也会进一步给二手房价格体系带来压力，不利于二手房在未来“量能不可持续之后的价格稳定”。

这个不是法律风险而是市场风险，因为房东挂牌的自主性不可调控。

第三，“加快二手房交易给新房市场输送购买力”的逻辑合理，事实是否合理？

今天各个城市楼市面临的二手房问题是“销售速度赶不上挂牌速度”，由此导致的几个连锁反应：一是挂牌量激增导致降价大战，不降价卖不掉已经不是忽悠；二是挂牌量激增导致的成交速度放缓，房东“撤单→调价→再挂”的轮回成为应对主流手段；三是“卖房打新”本就是冲着新房一二手倒挂形成的利差而去，如今二手价格若有松动，打新的积极性势必受到牵连，因为利差在缩小而且还可能因为触发积分而被限售五年！

通过润滑二手房市场来助力新房市场逻辑可行，但今天二手房市场的挂牌量激增竞逐是超越管理层想象的市场不可控力，况且新房因为去年土拍无序导致的上市量激增，很有可能事实导致新房和二手房争抢份额，甚至可能引发价格异动。

综上，相比在供应端进行调节的手段，二手房带押过户在流通端润滑并刺激供应算是一种救市升级手段，但若无力重塑购房者的信心，并由此带动房东挂牌的恐慌心理，那么带押过户对楼市的正反作用力孰轻孰重，还真的很难说。

各个城市的问题也不是同一个问题，所以带押过户一哄而上的结果，可能在不同城市之间造成利弊大小间或不一的局面，从而很难对该项政策的市场作用力予以正确评价。