黄欣伟：别指望LPR之流来解楼市大寒

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2022年，与房贷挂钩的五年期以上贷款市场报价利率（LPR）共下调三次，总计35个基点。若购房者的房贷利率是锚定LPR定价且重定价日为每年1月1日，2023年1月起要还的房贷就可以节省不少。以北京地区的首套房为例，按100万、25年的等额本息商业贷款计算，每个月大约可节省204.58元，一年可节省约2454.96元。

就此，有专家预测：为缓解房地产市场下行压力，5年期以上LPR还有进一步下降的空间，而且空间不小。

但是，今天的楼市格局里，再拿LPR说事，想说明什么呢？

甚至可以这么说：LPR根本无法改变购房者的观望情绪，所以“就事论事”可以但仅限于停留在话题讨论层面，指望其撬动市场？

套用范志毅在采访中那句话：LPR，它没有这个能力，知道吗？

首先，观望三尺非一日之寒。

2022年四季度，为支持居民改善住房条件，财政部、税务总局联合印发《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（财政部税务总局公告2022年第30号），明确自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

三个月过去了，新房成交有无起色？

没有，这还是在去年四季度的“六批次新房续销，七和八批次密集上市”的供应侧爆发面前，还是在逐渐有楼盘（包括中环项目）开始启动中介分销的强推面前，销量都没有走出期待中的年底翘尾行情。

三个月过去了，二手房市场更是成交量递减，关于2022年12月上海二手房的成交数据，各种统计口径也都围绕在1.3万套附近，这和三季度的平均成交量是15％的下行。

买房退税能省多少钱？LPR下降能省多少钱？

其次，“LPR之流”之于楼市的锦上添花作用。

LPR的炒作，始于2020年出，但当时的楼市现在回想，至少在一线城市和部分强二线城市的确走出了一波所谓的反弹行情，那么是不是LPR的功劳呢？

应该也不能算，当时楼市的反弹更多是基于一方面在第一波疫情之前积累的2019年四季度的需求，另一方面是2020年疫情之后导致的不同城市楼市分化，包括上海等地都是得益于当时疫情管控得力引发的市场人气急速聚拢。

既然在“锦上”的时候，LPR只能用来“添花”，那么在如今“雪中”阶段，指望LPR来“送炭”也是不现实的，LPR包括降准降息，都是楼市中的辅助因素，正和反的力量都非常有限。

第三，救市还能指望什么？

进入2023年，关于进一步启动楼市的呼声非常强烈，坊间也从不同角度献计献策，关于上海楼市解除限购限贷的呼声，算是众心所向的千夫所指。

也就是说，对于上海包括目前“暂时还有成交量且价格还未出现整体下滑”的楼市而言，全面解除限购是杀招但也可能是最后一招，那么站在拥有解除限购大权的管理方而言就面临三个问题：

1、解除还是不解除？

2、解除之后（如果反转）如何管控？

3、解除之后依然无效，还有没有后手？

如果第二和第三个问题没有想好应对，那么第一个问题就难以解答，这不是一个房产范畴更多像是一个城市管理范畴的命题，千呼万唤始出来也是正常的。

但不论上海楼市的救市如何走向，包括房地产在全域的未来如何判断，那些LPR或降息降准等政策的小鱼小虾，还是要被精准定义和定性，救市是组合拳是“大拳带着小拳”的合力所致，所以——从业者可以坏，甚至可以拿着这些来忽悠购房者，但从业者不能蠢，不能自己也认为LPR之流是楼市的救命稻草。