黄欣伟：不能再要求购房者“心甘情愿等10年”了！

＃金秋十月请你发文＃

不断有类似的后台提问：地处科创概念加持的浦东新场板块，某某楼盘为何销售“凉凉”？

在“看起来还蛮热闹”的上海楼市，为什么还会有滞销？

所谓看起来还不错的佐证在于：新房摇号打新还要算积分导致趋之若鹜，二手房挂牌量大增导致带看量也进出频繁，但这些或都不是楼市里的另一面。

那个位于浦东新场板块的刚需楼盘为什么滞销，购房者为什么不用脚投票当然是有原因的。

第一，购房者等不起。

中国房地产的“大营销”历来是这样的：提出一个概念→跟着出台N个规划利好→开发商圈地造房→拿着规划蓝图卖房→购房者在憧憬中埋单→长期等待一个区域从生到熟，当然在整体房价向上基础上，之前所有的等待都是值得的。

但是，这些年的居住品质一言难尽可想而知，张江如此大虹桥如此，临港也走在如此的路上。

第二，购房者不关心。

那些前景描绘中的未来产业集聚，其实和微观的购房者关系并不太大，此话怎讲？

因为产业导入到完善需要长期的时间，对购房者而言冲着“家门口上班”的凤毛麟角，而他们得到的真实实惠是可以共享为了产业导入所提前布设的配套，不要以一个区长的高度来要求购房者，购房者没那么大志向也没想那么多。

第三，购房者很简单。

就像近期杨浦区一块地叫出了未来单价21万的“超出区域天花板70％”的预期，虽然其历史于平凉路的历史风貌保护区，虽然其也很合适地找了开发新天地和瑞虹新城的瑞安来合作，但“不找瑞安是万万不能的，（反过来）瑞安也不是万能的”。

同理，在房子不具备强大的金融增值属性之后，购房者回归正常的梦醒状态，逻辑无非是“建立自己在价格可以承受之上的价性比，包括房子本身、地铁、医院和学校等配套”，至于十年后会如何如何，没了房价的憧憬，购房者更担心的是如何熬过这十年！

所以，随着房价的真相包括一二手倒挂“逐步走出市中心就逐步不存在”之后，也包括市中心二手房挂牌量激增导致房东开始“竞价（这个竞价是让价）”之后，某某外环区域楼盘为什么卖不掉，作为公众和媒体都要学着见怪不怪，因为“被教育的”购房者已经见怪不怪了。

那些【为什么卖不掉】可以少拿来吸引眼球了，因为滞销的楼盘都是相似的。