黄欣伟：黄金周的上海楼市，没有想象中那么热

#国庆长假征集令#

十一长假过去了，虽然相关的具体数据还未公布（事实上如何精准定义国庆期间的销量很难），但还是可以结合报道、实地和交流得到一些端倪。

首先，从政策面上当然是全面利好：

9月29日，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策，明确符合条件的城市可阶段性下调或取消首套房贷利率下限，政策以“因城施策”为主，且主要针对首套房购房群体。

9月30日，财政部、税务总局发布关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

同日，中国人民银行决定，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。

但是，从各个案场获得的相关交流讯息来看，购房者“被（长假前的）政策刺激导致的销量”至少从七天来看不明显，之前那种“今晚出政策明早来排队”的即时反应在今天的购房者层面来看，比较淡定即使是在上海。

其次，房企看重这个国庆长假的心情可以理解。

一方面，国庆长假不仅是金九银十的说法，也是楼市是否会走出翘尾行情的开端和征兆，特别是在今年目前而言“金九保证没，银十没保证”的局面之下，都希望国庆长假的楼市籍着“三大利好政策”得到刺激。

另一方面，每个案场或多或少地有一些动作予以配合。这种配合不仅是现场优惠方面的，也包括部分楼盘特别是新盘从今年年中开始逐步启动了渠道带客的方式。“渠道还复来”是上海新房因为限价所以随便卖的事实悖论，所以房企不自信或者说压力大可见一斑。

再者，分化进一步加剧。

之前所谓的分化，更多在于不同城市的楼市之间，比如一二线城市不愁卖而三四线城市进入冷淡，而今即使在全国楼市“唯二”保持强势的上海（另一为北京）也开始出现了分化，类似马太效应表现有二：

一种是内环内一二手倒挂依旧而愈往外（倒挂）愈不明显，所以外环外的新房开始启动渠道了；另一种是愈奔着积分摇号的热潮愈吸引购房者，虽然知道有淘汰率依然乐此不疲，反之那些案场就愈发冷清，买涨不买跌的现象还是在购房者心中作祟。

第四，两个可能引发思考的坊间数据。

之所以说坊间数据，就代表其可能有一定的主观性和一叶障目特征，但作为兼听则明来说，对于从业者可能要有所提防。

一个数据是转化比，以上海外环的刚需大区嘉定区而言，一部分楼盘启动了渠道上课，但是转化比（即带客量和成交量之比）基本在20：1甚至到50：1之间不等，不排除关于楼市热销的那些报道中有水分，包括房企或渠道方为完成带客量的群众演员现象。

另一个数据是转化周期，“现在基本7天成交不了的客户就放弃了”，这话是对于刚需楼盘而言，那么反映的是最接地气的普通购房者的信心：首先是没有传说的那么病急乱投医，其次是对品质有一定的要求，毕竟目前而言上海新房的第五和第六批已经看得见了。

综上，一个国庆长假的楼市其实不能代言未来一个月是否“银十”甚至三个月是否“翘尾”，但这七天不论从政策层面还是天气舒适度包括节假日空闲而言都是充足向好的，看房热情是一个无法完全量化的指标，至少目前来看喜忧参半，那就拭目以待走着瞧吧。