城市更新观点之59：是时候放过孩子们了

实体商业被电商欺负，不是一天两天了；

且战且退之际的嘴硬无外乎：体验感是最后一块净土！

微观到具体的目标人群，商业地产“靠孩吃饭”才是活下去的真实原因。

但是，“孩周期”还能有多久？

靠孩吃饭，是不是打遍天下无敌手？

这是值得杞人忧天的。

一、商业地产“吃孩子”好多年了，双减推翻了多米诺骨牌

从逻辑推理上看，商业地产“靠孩吃饭”完全合理：

一方面，孩子是刚需，包括玩包括买包括上各种课，商家只要搞掂孩子点头想“要”，陪同的父母或长辈，基本都会就范；

另一方面，把孩子当成种子消费群体，在其的各种刚需消费时段会衍生出等待时段，这又给陪同人群腾出了消费可能。

1、课外补习和各种名目繁多的培训课程，占据商场面积的20-50%不等；

2、教育培训业态的租金“地位”不断提高：

（1）租金水平不断调升；

（2）从曾经最差的楼层开始进入黄金楼层；

（3）和教培行业比邻的餐饮铺位租金也高于其他部位。

一时间（其实也已经好多年）的洛阳纸贵就给了商场里的教培行业，每个商场也以“招进多少家教培&什么品牌教培”作为攀比的一个重要指标，也是实体商业对电商反围剿最成功的一抹亮色。

只是，2021年7月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于进一步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担的意见》，就此让教培行业的如日中天戛然而止，包括新东方在内的诸多品牌都逃不过业绩锐减95%的“灾”从天降，再加上众所周知的“疫疫之火可以燎原”，商场空铺潮又一轮卷土重来。

但是平心而论，双减政策和疫情反复，在制造了这一轮实体商业的空铺潮当中，孰轻孰重，谁的杀伤力更强？！

二、孩子or年轻人，消费主流人群到底是谁？

即使在“靠孩吃饭”从现象变成真理的那些年，关于【实体商业主流消费到底是谁】的争论也从未停止过，只不过人微言轻和温水煮青蛙等原因，没有成为业界的统一命题和储备思考点。

但是，靠孩吃饭甚至“靠孩通杀”的局面能够维持多久，一直存在着。

一边是教培行业无往不利，但有限品牌的扩张和实体商业的竣工交付之间，分子和分母在和时间赛跑，最终呈现出——旱的旱死涝旳涝死，品牌方有了和业主讨价还价谈条件的资本；

另一边是“商场看教培”的趋势愈演愈烈，全然不顾所在区位、交通条件、居民消费等差异项，毕竟“越欠发达区域的父母对望子成龙的执念越大”，所以商业地产那一套因人而异在教培业态面前基本失效，更有逆行品牌的大获全胜用实证击溃理论和经验。

如今，皮之不存毛将焉附？

由此引发的多米诺骨牌效应也不乐观：孩子不来了→家长也不存在等候→课后餐饮和等候区轻餐消费也全面停滞。

实体商业，是时候重新瞄准和筛选主流目标消费群体了。

于是，一些先知先觉的商家开始重新捡起“区域、交通、周边消费力”这三大评估指标，启动闭店已久的教培空铺重启计划，只是这一次是变革而非填充。

三、城市更新因势利导，或“变更”了消费导向

今天走进很多商场，视角所及都少不了那些空铺，其中不少比例是原先的教培行业所用。要辨析一个空铺的前世今生是否教培其实一点也不难，毕竟昔日辉煌的印记其实还在：一是都占据了较好的位置，二是往往租赁面积较大。

只是，不同阶段不同属性的更新也各有审慎不同：

1、已开业商场，只能寄望于新来品牌或整租或零散切割以消化空置，至于整层的业态保持统一之类的理想主义基本也就不讲究了，一是时间不等人，二是教培行业起初也是以“乱入者”的身份突兀在周遭，只是其后来的强大让人习以为常。

2、新建商场，一度曾经以万达的“业态&品牌落位先行，设计图纸因势利导”模式，把优先选择权给到教培行业，如今需要重新定义主流消费人群和划分业态，餐饮或重新夺回了目光如炬的地位。

3、城市更新项目，原本和教培关系并不紧密，只是前些年因为其扩张实在太快，部分旧改项目因为“租金低于商场且还有户外空间”等有事，也一度吸纳了不少教培行业的性价比比对，如今正好趁着“双减之后的教培退却”和“疫情之后的保持社交距离”两大时势风向，重新调整业态、空间、目标人群和运营方式。

当然，其风险在不可回避：喜新厌旧、看重消费环境、对品牌有挑剔等等，但是一纸双减令之下，被动消极地等待总不是办法，毕竟周期不等人。

但依旧脱不开地段、交通、配套、竞品和周边消费等几个要素，由运营推演来倒逼产品设计的孰先孰后战略也依旧有效。

在“教培就是一切”的浮华退却之后，城市更新不准大拆大建，但可以推倒重来的是人的头脑，以及固化思维。